JURIBLOGSPHERE

Le Blog Juridique au Service de la Communauté des Internautes

C’est sous le titre «Immobilier défiscalisé : de l’arnaque au krach» que Danièle Licata, journaliste à l’Expansion a mis en ligne, ce jour, sur le site du journal économique, un article consacré à l’évolution du marché de l’immobilier défiscalisé et aux pratiques, pour le moins sujettes à caution, des vendeurs qui y sévissent.

Pour ce qui est des données fournies pour illustrer l’évolution de ce marché de l’immobilier de défiscalisation, elle fait état de trois chiffres qui sont particulièrement révélateurs :

→ En trois ans, 8.000 à 10.000 immeubles ont été construits dans le cadre du dispositif «De Robien», la moitié en région parisienne et l’autre moitié en province, les promoteurs construisant avec frénésie même dans des villes moyennes avec une trés faible demande mais ou le foncier est bon marché par exemple à Montauban, Albi, Tarbes, Périgueux, Poitiers, Le Puy en Velay.

Personnellement, j’ai pu constater de visu à Tarbes les effets de cette politique de construction débridée et je confirme dans cette même ville, la pratique par les bailleurs de «promotions» pour attirer les locataires, les encarts publicitaires dans les journaux locaux en témoignant.

L’écart est de 30% entre le loyer qui permet la défiscalisation et le loyer réel dans une ville moyenne comme Angoulême ou l’offre locative est largement supérieure à la demande ;

→ Le paiement d’une surcote de 20% pour les appartements achetés dans les «packages» par rapport au prix de marché du bien.

Quant aux vendeurs, Danièle Licata révèle que leur argumentaire est très au point, et que leur technique est identique souvent frauduleuse. Les prescriptions de la loi du 1° août 2003 dite loi de sécurité financière sont bafouées et le nombre de mécontents grandissant.

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Publié par Jack D Le 29 - novembre - 2007 Actualité Droit immobilier

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Vendredi dernier, 23 novembre, le président de la FNAC (Groupe Pinault Printemps Redoute) Denis Olivennes remettait son rapport sur le développement et la protection des œuvres culturelles sur les nouveaux réseaux.

Rapport sur le développement et la protection des oeuvres culturelles sur les nouveaux réseaux. (format pdf)

Je reviendrai, dans un prochain billet, sur ce rapport qui a fait couler beaucoup d’encre et qui, pour moi, va être l’occasion de faire le point sur les questions juridiques engendrées par les solutions proposées.

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Publié par Jack D Le 26 - novembre - 2007 Actualité Propriété intellectuelle/NTIC

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Une récente réponse ministérielle (Rép. Glavany, JOAN 6 nov. 2007, p. 6865) me donne l’occasion de parler des difficultés susceptibles d’être rencontrées par un entrepreneur individuel dont l’activité vient à se terminer en dépôt de bilan et en liquidation.

Comme vous allez pouvoir en juger, les conséquences juridiques d’une telle fin d’exercice sont lourdes. C’est ainsi qu’il faut bien s’informer auprès de son conseil, durant la phase de réflexion sur la mise en œuvre de son projet, notamment, sur les diverses modalités d’exercice pour faire des choix en maitrisant, autant que faire ce peut, tous les tenants et les aboutissants.

Plus facile à dire qu’à faire, je le reconnais, car les diverses matières en jeu sont complexes…

D’une manière générale, quelles sont ces difficultés auxquelles l’entrepreneur sera éventuellement appelé à faire face ?

• La saisie de ses biens car en droit civil français, comme le rappelle l’administration – aux termes des articles 2284 et 2285 du code – les entrepreneurs individuels répondent des dettes de leur entreprise sur leur patrimoine personnel.

Mais la rigueur de ce principe est atténuée par deux dispositions du code de commerce français, la première celle de l’article 643-11 (qui évoque – je ne vais pas rentrer dans le détail – les effets du jugement prononçant la clôture de la liquidation judiciaire pour insuffisance d’actif) et la seconde celle de l’article 526-1 (qui traite de la déclaration d’insaisissabilité, technique originale qui permet au chef d’entreprise individuelle de protéger sa résidence principale de ses créanciers professionnels).

Pour aller plus loin sur cette déclaration, n’hésitez pas à consulter, notamment, le site de l’agence pour la création d’entreprise et je veux encore souligner ici l’importance du conseil, vu les enjeux, pour planifier le plus tôt possible la mise en place de cette déclaration, sachant que cette garantie est opposable aux seules créances professionnelles dont l’origine est postérieure à la publication de la déclaration.

Malgré l’existence de ces atténuations, l’administration conseille à l’entrepreneur pour une protection plus efficace de son patrimoine – et j’approuve ce choix – de s’orienter plutôt vers un exercice de son activité dans le cadre d’une société telle que la société à responsabilité limitée (SARL), très largement usitée dans notre pays, voire unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) dans le cadre d’un projet impliquant seulement une seule personne à la fois associé(e) et gérant(e).

Il est sur que l’exercice de l’activité sous la forme d’une société est préférable car deux patrimoines bien distincts, étanches l’un par rapport à l’autre vont alors exister, avec d’un coté celui de l’entrepreneur et de l’autre, celui de la société du fait de sa personnalité morale acquise après son immatriculation au registre français du commerce et des sociétés.

Un grand bémol à cela pour dire qu’il ne faudrait pas oublier la réalité du terrain qui veut – malheureusement très souvent du fait notamment de la frilosité des banques françaises si souvent dénoncée – qu’une dette sociale (emprunt de la société par exemple) requiert quasi obligatoirement une garantie de son dirigeant qui revêt presque systématiquement la forme d’un cautionnement.

J’en veux pour preuve une abondante jurisprudence qui témoigne des nombreuses et diverses contestations que soulèvent les dirigeants, poursuivis par les créanciers bénéficiaires de leur caution, pour échapper à l’exécution de leurs engagements.

• L’interdiction bancaire de « longue durée » avec dans ce domaine également des atténuations puisque cette durée a été ramenée, par la loi du 15 mai 2001 relative aux nouvelles régulations économiques, d’une durée de dix à cinq années sans parler des dispositions favorables au débiteur de bonne foi prévues dans le cadre de la liquidation judiciaire.

Bien entendu éviter de connaître ces extrémités serait idéal.

L’entrepreneur individuel peut essayer de les prévenir en utilisant des outils à sa disposition qui ont vocation à l’alerter sur des difficultés potentielles que pourrait rencontrer son entreprise. C’est la mission des groupements de prévention agréés (GPA) qui ont été récemment relancés par les pouvoirs publics (communiqué de presse sur les GPA par la Direction Générale au Commerce, à l’Artisanat, aux services et aux Professions Libérales).

A noter que les centres et associations de gestion agréés (CGA et AGA), plus connus, peuvent – depuis la loi n° 2005-882 du 2 août 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises – procéder à l’analyse des informations économiques, comptables et financières en matière de prévention des difficultés économiques et financières.

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Publié par Jack D Le 18 - novembre - 2007 Actualité

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M. Henry Busy-Cazaux, vice-président du groupe immobilier «Tagerim», vient de suggérer la création d’un ordre professionnel des administrateurs de biens et des agents immobiliers avec pouvoir disciplinaire sur la profession.

Selon lui, puisque les syndicats professionnels n’ont pas réussi à faire respecter la règlementation, cet ordre pourrait retirer la carte professionnelle à ceux qui commettent des abus, les empêchant ainsi d’exercer. L’image du secteur serait, de cette manière, restaurée.

A vrai dire, elle en a vraiment besoin après les révélations des rapports d’enquêtes de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) dont je me suis fais l’écho dans de précédents billets.

La création d’un ordre est-il véritablement la solution pour guérir les maux du secteur ?

A titre personnel, j’en doute fort…

Un ordre professionnel n’est pas un remède miracle. L’actualité récente en témoigne, un rapport de l’inspection des affaires sociales (IGAS) pointant des dysfonctionnements et des problèmes de gestion au sein du conseil départemental de l’ordre des médecins de Paris.

La solution retenue par le gouvernement me parait plus adaptée à condition que les contrôles soient relativement nombreux, ce qui suppose des agents de la DGCCRF en plus grand nombre, et que les sanctions prononcées soient dissuasives.

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Publié par Jack D Le 7 - novembre - 2007 Droit immobilier

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Le diagnostic gaz vient à peine d’entrer en vigueur (à compter du 1° novembre 2007), qu’un nouveau «pointe le bout de son nez» à savoir celui de l’installation électrique qui sera obligatoire en cas de vente d’un logement équipé d’une telle installation datant de plus de quinze ans.

Un décret et deux arrêtés d’application sont en cours d’élaboration et devraient être publiés avant la fin de cette année.

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Publié par Jack D Le 5 - novembre - 2007 Droit immobilier

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Dans la série «des lois votées et les décrets d’application qui se font attendre», je range le décret n° 2007-1527 du 24 octobre 2007 – publié au Journal Officiel n° 249 du 26 octobre 2007 – pris pour l’application du IV de l’article 6 de la loi du 21 juin 2004.

Donc, plus de trois ans après la parution de la loi du 21 juin 2004 pour la confiance dans l’économie numérique (LCEN), ce décret du 24 octobre 2007 organise le droit de réponse spécifique à Internet.

Il était temps !

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Publié par Jack D Le 2 - novembre - 2007 Propriété intellectuelle/NTIC

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