Si dans le domaine de l’immobilier notre pays connait une pénurie de logements, notamment, « sociaux » et/ou en région Ile de France, il n’en va pas de même pour les textes de lois y afférent. J’avais déjà eu l’occasion de parler de cette inflation législative.
Elle demeure toujours bien vivante comme en témoigne la lecture du Journal Officiel du 27 mars 2009 avec la publication de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 dite loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion.
Elle a pour objectif de « libérer l’offre de logements et de rétablir le bon fonctionnement de la chaine du logement« .
De quelle manière cette loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion impacte les rapports locatifs ?
√ Avec les nouvelles modalités touchant la résiliation du bail et l’expulsion.
Le délai maximum que le juge pouvait accorder à la suite d’une décision d’expulsion était jusqu’ici compris entre 3 mois et 3 ans. Cet intervalle est réduit drastiquement puisque les nouvelles bornes sont maintenant comprises entre 1 mois et 1 an.
Les bailleurs ne vont pas manquer de s’en réjouir car la durée des procédures d’expulsion est ainsi considérablement réduite.
Dans cette distribution de bonnes nouvelles, les locataires ne sont pas oubliés puisque la réécriture de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 les avantage. Ce nouvel article 24 donne la possibilité au préfet du département de saisir les organismes œuvrant pour le logement ou les services sociaux qui vont réaliser une enquête financière sociale au cours de laquelle le bailleur et le locataire présenteront leurs observations.
Pour favoriser la prévention des expulsions, la création des commissions de prévention des expulsions est rendue obligatoire.
Une définition de l’habitat indigne est donnée : «Constituent un habitat indigne les locaux ou installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé.».
Enfin, le Code civil est complété au 1° de son article 1719 et celui-ci dispose maintenant que lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.
√ Avec les mesures de garantie du bailleur.
En matière de cautionnement, la loi interdit le cumul entre une caution et une garantie fournie par une assurance. Un bailleur personne morale (autre qu’une société civile familiale) ne peut demander une caution que si elle est apportée par un des organismes figurant sur une liste établie par décret ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.
J’observe que le garant est soumis à un formalisme lourd et rigoureux, et pour ne citer qu’une partie de ce qui l’attend, il doit, par exemple, faire précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’il figurent au contrat de location.
Si le bailleur demande au locataire une garantie à première demande ou un dépôt d’argent sur compte bloqué, la somme ne peut excéder un mois de loyer par coordination avec la loi qui a réduit à un mois le montant maximum du dépôt de garantie.
Quant à la restitution du dépôt de garantie en cas de vente, de succession ou de donation du logement loué, elle incombe dorénavant au nouveau bailleur.
√ Avec le renforcement de l’obligation d’information du locataire.
«Le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée».
Pas de sanction prévue en cas de violation de cette obligation. Cependant, si je raisonne par analogie avec la loi Carrez, le juge pourrait réduire le loyer si le bailleur a mentionné une surface supérieure à la réalité et dans le cas ou rien n’est indiqué, une action en dommages-intérêts pourrait éventuellement prospérer.
√ Avec un nouveau mécanisme autorisant le partage d’économie de charges.
Ce mécanisme a été évoqué lors du colloque «Charges locatives» de l’Union Nationale de la Propriété Immobilière. Tout est encore bien flou et le représentant des locataires ne s’est pas vraiment montré enthousiasmé par ce dispositif.
√ Par des mesures diverses.
Le principe de la transmission gratuite par le bailleur au locataire de la quittance est consacré, dés lors des frais d’envoi de cette quittance ne peuvent être facturés au locataire comme ne s’est pas privé de le faire, durant de longues années, FONCIA pour citer le cas que je connais.