JURIBLOGSPHERE

Si dans le domaine de l’immobilier notre pays connait une pénurie de logements, notamment, « sociaux » et/ou en région Ile de France, il n’en va pas de même pour les textes de lois y afférent. J’avais déjà eu l’occasion de parler de cette inflation législative.

Elle demeure toujours bien vivante comme en témoigne la lecture du Journal Officiel du 27 mars 2009 avec la publication de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 dite loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion.

Elle a pour objectif de « libérer l’offre de logements et de rétablir le bon fonctionnement de la chaine du logement« .

De quelle manière cette loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion impacte les rapports locatifs ?

√ Avec les nouvelles modalités touchant la résiliation du bail et l’expulsion.

Le délai maximum que le juge pouvait accorder à la suite d’une décision d’expulsion était jusqu’ici compris entre 3 mois et 3 ans. Cet intervalle est réduit drastiquement puisque les nouvelles bornes sont maintenant comprises entre 1 mois et 1 an.

Les bailleurs ne vont pas manquer de s’en réjouir car la durée des procédures d’expulsion est ainsi considérablement réduite.

Dans cette distribution de bonnes nouvelles, les locataires ne sont pas oubliés puisque la réécriture de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 les avantage. Ce nouvel article 24 donne la possibilité au préfet du département de saisir les organismes œuvrant pour le logement ou les services sociaux qui vont réaliser une enquête financière sociale au cours de laquelle le bailleur et le locataire présenteront leurs observations.

Pour favoriser la prévention des expulsions, la création des commissions de prévention des expulsions est rendue obligatoire.

Une définition de l’habitat indigne est donnée : «Constituent un habitat indigne les locaux ou installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé.».

Enfin, le Code civil est complété au 1° de son article 1719 et celui-ci dispose maintenant que lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

√ Avec les mesures de garantie du bailleur.

En matière de cautionnement, la loi interdit le cumul entre une caution et une garantie fournie par une assurance. Un bailleur personne morale (autre qu’une société civile familiale) ne peut demander une caution que si elle est apportée par un des organismes figurant sur une liste établie par décret ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

J’observe que le garant est soumis à un formalisme lourd et rigoureux, et pour ne citer qu’une partie de ce qui l’attend, il doit, par exemple, faire précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’il figurent au contrat de location.

Si le bailleur demande au locataire une garantie à première demande ou un dépôt d’argent sur compte bloqué, la somme ne peut excéder un mois de loyer par coordination avec la loi qui a réduit à un mois le montant maximum du dépôt de garantie.

Quant à la restitution du dépôt de garantie en cas de vente, de succession ou de donation du logement loué, elle incombe dorénavant au nouveau bailleur.

√ Avec le renforcement de l’obligation d’information du locataire.

«Le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée».

Pas de sanction prévue en cas de violation de cette obligation. Cependant, si je raisonne par analogie avec la loi Carrez, le juge pourrait réduire le loyer si le bailleur a mentionné une surface supérieure à la réalité et dans le cas ou rien n’est indiqué, une action en dommages-intérêts pourrait éventuellement prospérer.

√ Avec un nouveau mécanisme autorisant le partage d’économie de charges.

Ce mécanisme a été évoqué lors du colloque «Charges locatives» de l’Union Nationale de la Propriété Immobilière. Tout est encore bien flou et le représentant des locataires ne s’est pas vraiment montré enthousiasmé par ce dispositif.

√ Par des mesures diverses.

Le principe de la transmission gratuite par le bailleur au locataire de la quittance est consacré, dés lors des frais d’envoi de cette quittance ne peuvent être facturés au locataire comme ne s’est pas privé de le faire, durant de longues années, FONCIA pour citer le cas que je connais.

La zone B à laquelle j’appartenais a clos la période de la déclaration en ligne pour l’impôt sur les revenus de 2008. Le ministre du budget a donc fait les comptes et s’est félicité aujourd’hui de la bonne progression du nombre des télédéclarants.

L’administration fiscale tablait sur 8.500.000 télédéclarations, en fait ces prévisions ont été largement dépassées puisque le total s’élève à 9.700.000. Par rapport à l’année dernière, c’est une augmentation de plus de 30%, de 7.400.000 à 9.700.000.

A quoi attribuer ce succès ? Vraisemblablement à la simplification de la procédure inaugurée cette année, dont je m’étais fait l’écho dans un précédent billet, puisque plus de 60% des internautes ont utilisé cet accès simplifié sans certificat.

Ayant surement en tête les déboires des années passées, le ministre a également salué, tout au long de cette campagne 2009, la parfaite disponibilité du serveur malgré des pics de fréquentation à certaines périodes. Mais si le serveur a tenu le choc pourquoi donc fallait-il qu’il soit localisé aux Etats-Unis ?

Internet progresse encore en matière de publications officielles puisque, depuis le début de ce mois de juin, les Journaux officiels ont ouvert le site «BODACC.FR»

Ce site est la déclinaison électronique du bulletin officiel (papier) des annonces civiles et commerciales.

Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales

«BODACC.FR» va assurer la publicité des actes enregistrés au registre du commerce et des sociétés et ils sont nombreux, quelques exemples : l’immatriculation, la dissolution et la liquidation de sociétés, les ventes et les locations-gérances de fonds de commerce, les procédures collectives…

Le décret du 23 juin 2009, publié ce jour au Journal Officiel, officialise la composition du nouveau gouvernement français que certains ont baptisé «Fillon IV».

Le décret du 23 juin 2009 (format pdf)

Je note l’arrivée de Michelle Aliot-Marie au ministère de la Justice et le départ de l’incompétente, informatiquement parlant, Christine Albanel, laquelle n’a pas particulièrement brillé lors des débats sur la loi «Hadopi ou Création et Internet».

Le procès Courjault a été l’occasion pour les journalistes multimédia de la «Nouvelle République» de faire, comme pour les rencontres de football, de la retransmission «live» des audiences sur le site de leur journal.

Munis d’ordinateurs portables connectés à Internet, avec l’aide du logiciel «COVERITLIVE», ils ont fait vivre, minute par minute, aux internautes les débats de cette affaire de bébés congelés à Séoul (Corée du Sud) qui posait, notamment, la question du déni de grossesse.

Extrait Procès Courjault (5° journée) :

Cette «première» dans une Cour d’assises, comme toute nouveauté, a suscité des inquiétudes, des interrogations : c’est ainsi qu’un autre journaliste a alerté le ministère de la justice sur cette initiative.

Le ministère, après consultation de son service juridique, a fait savoir par la voie de son porte-parole que rien ne s’y opposait, que cette démarche s’inscrivait «dans le cadre d’une prise de notes avec transmission par Internet» en ajoutant «que les audiences sont publiques, ce qui est interdit, ce sont les micros, les appareils photos et les caméras».

Dans ce rapport entre Internet et justice, la Cour Européenne des Droits de l’Homme va encore beaucoup plus loin, puisqu’il y a un peu plus de deux ans, elle a autorisé l’introduction des caméras afin de retransmettre ses audiences publiques sur Internet pour permettre à chacun d’assister aux débats depuis son domicile ou son bureau.

La solution «Covert It Live» s’avère donc une voie médiane entre la décision de la Cour Européenne des Droits de l’Homme et le principe, posé par l’article 38 ter de la loi du 29 juillet 1881 sur la liberté de la presse, de l’interdiction «dés l’ouverture de l’audience des juridictions administratives ou judiciaires» françaises, de l’emploi «de tout appareil permettant d’enregistrer, de fixer ou de transmettre la parole ou l’image».

Sur ce suivi en direct, si certains magistrats pensent que cette nouvelle manière de rendre compte des débats judiciaires va aider les français à mieux appréhender la qualité de la justice rendue en leur nom, au sein des chroniqueurs judiciaires, deux camps semblent se faire jour.

Les plutôt «contre» qui font valoir l’absence de recul et d’analyse, l’influence sur le comportement des acteurs – notamment des avocats qui feront des effets pour se faire de la publicité – et les plutôt «pour» qui pratiquent et affirment prendre des précautions notamment pour ne pas relater des détails scabreux ou qui n’apportent rien à la compréhension de l’affaire.

Il y a quelques semaines, j’avais parlé du colloque sur les charges locatives organisé par l’Union Nationale de la Propriété Immobilière.

Je me suis rendu à ce colloque qui eu donc lieu à Paris, mardi dernier. Devant l’entrée se tenait un groupe d’une quinzaine de personnes membres de la Confédération nationale du logement dont certaines distribuaient des tracts.

Illustré avec humour, ce tract appellait à la baisse des charges locatives et listait quelques propositions de la CNL.

A lire ici et là. (format pdf)

Le thème centré sur les charges locatives en matière de bail d’habitation allait faire l’objet de deux tables rondes avec pour chacune d’elles des intervenants spécialistes qui allaient débattre pour les uns de «N’est-il pas temps de définir une nouvelle liste des charges récupérables ?» et pour les autres de «Comment maîtriser les charges locatives ?».

N’est-il pas temps de définir une nouvelle liste des charges récupérables ?

Pour bien fixer les idées, les textes qui traitent des charges sont rappelés à savoir l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et les deux décrets bien connus qui se retrouvent dans tous les baux, le premier celui n° 87-712 du 26 août 1987 qui dresse la liste des réparations locatives et le second celui n° 87-713 du 26 août 1987 qui traite de la liste des charges récupérables.

En cette matière des charges récupérables, il est également rappelé que le propriétaire ne peut faire payer au locataire que les seules charges qui figurent dans cette liste à l’exclusion de toute autre. Les tribunaux ont martelé ce principe : CHARGE NON LISTÉE = CHARGE NON RÉCUPÉRABLE PAR LE PROPRIÉTAIRE SUR LE LOCATAIRE.

Ce principe, comme cela a été souligné, pose des problèmes car la liste a plus de vingt ans d’age et est ainsi devenue obsolète, d’autant qu’avec le temps de nouveaux services sont apparus comme l’accès à Internet, la télésurveillance, les digicodes, les interphones…

Alors les propriétaires s’estiment lésés car ils voient les factures et les montants augmenter sans que rien ne puisse entraver cette progression, cette liste des charges récupérables n’étant modifiée que très lentement du fait :

—› de nouveaux décrets pris par les pouvoirs publics cédant à l’influence, selon les circonstances, de tel ou tel groupe de pression,

—› de la jurisprudence, au terme de longues procédures.

Pour illustrer ce propos, ce fut dernièrement le cas :

♦ avec le décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008 (Journal Officiel du 26 décembre 2008) qui pose de nouvelles règles de récupération concernant les dépenses correspondant à la rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférent des concierges, gardiens ou employés d’immeubles effectuant certaines tâches.

♦ avec la Cour de cassation, dans un récent arrêt (Cour de cassation, 3ème chambre civile, pourvoi n° 08-11739, 28 avril 2009) qui vient de reconnaitre le caractère récupérable, pour une surface de 10 000 m2, de l’achat d’une brouette constituant un petit matériel nécessaire à l’entretien de propreté de l’ensemble des bâtiments d’habitation.

Sur la définition d’une nouvelle liste des charges récupérables, les avis sont partagés, des voix s’élèvent pour la rédaction de cette nouvelle liste en retenant comme critère de récupérabilité possible si la charge profite ou non directement au locataire, d’autres au contraire souhaitent faire perdurer l’existant qui a fait ses preuves, d’autres enfin rejettent toute idée de liste qu’il faudra toujours mettre à jour et font confiance au contrat renvoyant la résolution de cette question à la négociation au cas par cas entre le bailleur et son futur locataire.

Au cours de la discussion, les intervenants sont, par ailleurs, tombés d’accord sur l’existence d’un vide juridique certain concernant le statut du locataire en copropriété.

Sur la question de savoir s’il fallait l’associer à la décision sur le choix des fournisseurs dans la mesure ou c’est lui qui paye les prestations au final, si l’idée est séduisante de prime abord, sa mise en pratique se heurte à de grandes difficultés :

Certains évoquèrent des discussions supplémentaires à engager avec un temps d’assemblée qui s’accroitrait corrélativement, d’autres mentionnèrent le « turn-over » des locataires, la courte durée de leur présence dans un immeuble selon les statistiques, le recours à une association de locataires existante pour les représenter en assemblée mais sur quels critères la choisir pour ne pas en désavantager ou en avantager telle ou telle…

Comment maîtriser les charges locatives ?

Les débats prenaient à ce moment un tour beaucoup moins juridique, plus technique.

Il ne faisait guère de doute que les réponses à la question étaient attendues dans le public, surtout en cette période de crise économique ou chacun cherche à faire des économies, à préserver son pouvoir d’achat, tente – notamment avec l’aide d’Internet – de dénicher la bonne affaire, le bon plan.

Le constat a été fait que les charges locatives augmentent constamment d’année en année : un document intitulé « Répartition des dépenses de charges locatives pour un logement d’une surface de 66 m2 » émanant de l’Observatoire des charges locatives de l’Union Sociale pour l’Habitat en témoigne.

Les plus forts pourcentages de variation sont le fait de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, de la gestion collective de l’eau, des dépenses de gardiennage, d’entretien des parties communes et des abords et d’élimination des déchets. Dans une moindre mesure, des dépenses d’entretien des équipements et des services divers.

Pour une étude des charges en 2007 (cf. le compte du logement provisoire 2007, page 1 et page 2).

Sur les possibilités de maitriser les charges locatives afin de contrecarrer ces augmentations, la palette des moyens d’action est large allant de petits gestes simples au quotidien aux investissements lourds pouvant être financés par emprunt.

Vous trouverez toutes les informations utiles et nécessaires dans les brochures diffusées par l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie ou par l’Agence nationale de l’habitat.

Je n’achèverais pas ce billet sans parler de l’article 119 de la loi Boutin du 25 mars 2009 devenu l’article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui a été évoqué par les intervenants :

« Lorsque des travaux d’économie d’énergie sont réalisés par le bailleur dans les parties privatives d’un logement ou dans les parties communes de l’immeuble, une contribution pour le partage des économies de charge peut être demandée au locataire du logement loué, à partir de la date d’achèvement des travaux, sous réserve que ces derniers lui bénéficient directement et qu’ils lui soient justifiés.

Elle ne peut toutefois être exigible qu’à la condition qu’un ensemble de travaux ait été réalisé ou que le logement atteigne un niveau minimal de performance énergétique.

Cette participation, limitée au maximum à quinze ans, est inscrite sur l’avis d’échéance et portée sur la quittance remise au locataire. Son montant, fixe et non révisable, ne peut être supérieur à la moitié du montant de l’économie d’énergie estimée.

Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, précise les conditions d’application du présent article, notamment la liste des travaux éligibles à réaliser et les niveaux minimaux de performance énergétique à atteindre, ainsi que les modalités d’évaluation des économies d’énergie, de calcul du montant de la participation demandée au locataire du logement et de contrôle de ces évaluations après travaux. »

Dans la discussion, cet article n’a pas fait l’unanimité, le représentant des locataires se montrant plutôt réservé sur cette disposition jugée floue.

Comme Renaud Donnedieu de Vabres à son époque, Christine Albanel – en ces temps de remaniement ministériel – a fait savoir «urbi et orbi» qu’elle souhaitait rester à la tête de son ministère.

Elle se doit donc d’effacer au plus vite l’échec de «son» texte, visant à lutter contre le téléchargement illégal sur Internet, devant le Conseil constitutionnel – lequel je le rappelle a censuré le dispositif coercitif qui constituait le fondement de la loi – et montrer, jusqu’au plus haut sommet de l’Etat, qu’elle est toujours dans l’action.

C’est ainsi que plusieurs médias viennent de se faire l’écho d’un nouveau projet de loi, que beaucoup ont baptisé «HADOPI 2».

Ce nouveau projet de loi est destiné à compléter le dispositif juridique actuel à savoir une haute autorité pour la diffusion des oeuvres et la protection des droits sur Internet cantonnée à un rôle préventif et le téléchargement qui redevient une contrefaçon, délit sanctionné par le Code de la propriété intellectuelle par 3 ans de prison et de 300.000 euros d’amende, voire plus quand les faits sont commis en bande organisée.

Concocté par le ministère de la Culture, le texte serait court – quatre ou cinq articles – et réintroduirait la possibilité de la suspension de toute connection Internet pendant une durée donnée pour les contrevenants, une nouvelle sanction figurerait ainsi dans l’arsenal répressif à disposition du juge.

Sur le plan procédural, l’ordonnance pénale serait mise à contribution dans le souci d’une justice rapide et simple…

Pour les non initiés, maître Eolas détaille et explique sur son blog ce qu’est l’ordonnance pénale et il conclu que si elle fonctionne bien en matière de délits routiers, elle est peu adaptée à la contrefaçon par voie informatique.

Affaire à suivre avec attention car tout ceci promet de nouveaux rebondissements intéressants…