Deux nouvelles lois de défiscalisation sont apparues en janvier dernier. L’une enrichie le statut LMNP : c’est la loi Bouvard. L’autre remplace la loi Robien en offrant une réduction directe de l’impôt : C’est la loi Scellier.
Bien sur, vous trouverez sans mal sur le net des sites qui vos décriront les vertus de la loi Scellier. Cependant il y a quelques pièges à éviter.
1) Le syndic
Comme dans tout investissement locatif, le syndic est très important. Assurez vous d’avoir un syndic compétent. Sans quoi vous serez obligés de faire son travail par vous même et je vous l’assure, rien n’est plus énervant. Pour le syndic, moins cher ne veut pas forcément dire moins bien, soyez vigilant.
2) Les garanties
La garantie la plus importante, c’est la garantie locative. Cette garantie vous permettra d’obtenir une compensation en cas de défaut de locataire ou de défaut de paiement de ces derniers. C’est assez important pour la tranquillité de votre budget quotidien d’éviter d’avoir à combler ces éventuels trous de trésorerie par vous-même. Assurez-vous de souscrire à une bonne assurance qui a la réputation de payer sans tergiverser.
3) L’emplacement
On ne le redira jamais assez. Acheter dans le neuf est plus facile que d’acheter dans l’ancien car tout un tas de problèmes n’existent pas.
Il n’en reste que deux :
1) S’assurer qu’on achète au prix du marché ou un peu en dessous si possible.
2) Si c’est un investissement locatif, s’assurer qu’il y aura de la demande chez les locataires.
Le Crédit Foncier vient de publier une étude fort intéressante au sujet de ce deuxième problème. On y trouve la liste des 60 villes où l’offre en logement locatif est supérieure à la demande à tel point que de nombreux appartements ne trouvent pas preneur. Bien sur, cette liste n’est pas exhaustive. Quand vous trouvez un bien, vérifiez l’état du marché et les constructions à venir à l’entour. Cependant, si vous trouvez un investissement dans les villes suivantes, passez votre chemin sans regret :
| AGEN | AIX LES BAINS | ALBI | ALES |
| ANGERS | ANGOULÊME | ANNEMASSE | BAILLEUL |
| BELFORT | BERGERAC | BESANÇON | BÉZIERS |
| BLOIS | BOURG EN BRESSE | BREST | BRIVE |
| CARPENTRAS | CASTRES | CHALONS EN CHAMPAGNE | CHARLEVILLE |
| CHOLET | CLERMONT-FERRAND | COLMAR | DIJON |
| DIVONNE LES BAINS | ELBEUF | ERSTEIN | FORBACH |
| GAP | L’ISLE-D’ABEAU | LA ROCHE-SUR-YON | LAVAL |
| LE MANS | LIMOGES | LORIENT | MANOSQUE |
| MONTAUBAN | MONTBÉLIARD | MONTÉLIMAR | MULHOUSE |
| NARBONNE | NIORT | PÉRIGUEUX | PERPIGNAN |
| POITIERS | ROANNE | SAINT-BRIEUC | SAINT-ÉTIENNE |
| SAINT-QUENTIN | SALON DE PROVENCE | SÉLESTAT | SETE |
| SEYNOD | SILLINGY | TARBES | THONON-LES-BAINS |
| TOMBLAINE | VALENCE | VILLEFRANCHE-SUR-SAÔNE… |
Par contre, si vous projetez de louer un T2 dans ces villes, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence.
Il est très important de faire attention à ce dernier point principalement pour 2 raisons :
1) Les assurances absence de locataire ont toutes une durée limitée et ne paieront plus si le locataire est absent pour une période trop longue.
2) La non location d’un appartement (pour cause d’absence de locataire ou par volonté de ne pas louer) vous fait sortir de la loi et vous engage donc à rembourser l’avantage fiscal dont vous avez été bénéficiaire.
Cela peut donc être préjudiciable à vos finances. Ne vous découragez pas pour autant de profiter des opportunités qui s’offrent à vous grâce à ces lois. Si vous vérifiez consciencieusement ces différents points et que vous ne vous précipitez pas trop, vous ferez une affaire en or.
Je ne suis pas d’accord concernant la ville de Perpignan, car c’est une ville en pleine expansion.
La création de la ligne TGV Perpignan-Barcelone est en phase d’être terminée.
La loi scellier peut être à mon sens réalisée à Perpignan sous réserve d’acheter son bien au prix juste du marché.
Merci pour votre commentaire. Je vais en faire part à l’auteur du billet. Cordialement.
Bonsoir,
J’habite en région parisienne et je compte investire dans un T2 bis (149.000 euros) à Saint Laurent de la Salanques à 15 min de Perpignan, pensez vous que cela soit une bonne affaire ?
Quelqu’un connait il cette ville ?
Cela m’embeterait beaucoup de ne pas trouver de locataires si l’offre en logement locatif est supérieure à la demande.
Merci pour votre commentaire. Je vous envoie un courriel pour vous répondre.
Cordialement.
Nous avons nous aussi eu l’offre à saint laurent de la salanque.
Il n’y aura pas de problème pour trouver un locataire cependant le bien est trés largement sur évalué ( 30 000 à 40 000 euros de trop)
L’investissement peut rester intéressant si vous avez beaucoup à défiscaliser et que vous prévoyez de garder le bien longtemps.
Merci pour votre commentaire.
Cordialement.
Pour Perpignan il y a des quartiers à éviter mais Perpignan n’est pas un point noir et bien au contraire
Bonjour et merci pour votre commentaire. Personnellement, je veux bien vous croire mais l’étude du Crédit Foncier fait malheureusement état d’une situation ville par ville sans aller jusqu’à pousser à un examen quartier par quartier au sein d’une commune. Cordialement.
bonjour,
le nombre d’enfants est il important pour la deduction fiscale?
peut on investir en algerie et beneficier de la reduction d’impot en france?
merci
Bonjour,
Le gouvernement va certainement rogner sur les avantages fiscaux de la loi Scellier avec la nouvelle loi de finance.
Cordialement,
Franck.
Bonjour et merci pour votre commentaire. Cordialement.
Malgré le coup de rabot fiscal prévu dans la loi de finance 2011, investir en Scellier aux normes BBC reste encore majoritairement rentable. Mais c’est vraiment au cas par cas. Le dispositif Scellier a vraiment pris du plomb dans l’aile depuis son lancement début 2009.
Loi Scellier ou pas, investir dans un appartement neuf, est-ce un risque finalement ? Et avec la nouvelle loi de finance ? En tout cas, merci à l’auteur de ce formidable billet.
Bonjour, même question que les autres svp,
on m’a proposé un appt en loi Scellier à saint laurent de la salanque.
est ce un bon choix ? Pouvez vous me faire part de votre expérience sur cette ville – sur d’autre ?
Merci
Bonjour, on me propose un appt en loi scellier à Béziers, est-il interressant d’investir dans cette ville? J’ai vu qu’elle était sur la liste noire. Il sagit d’un T2 de 38 m2 au prix de 123 000€.
Merci pour votre aide.
Bonjour. Plus que toutes les études que je pourrais vous citer, le meilleur conseil que je vous donnerais est de vous rendre sur place pour voir le bien (il me semble qu’un tel investissement en vaut la peine) ; sa localisation dans ou à l’extérieur de Béziers, les services publics et les commerces à proximité…, sur le marché local, les prix couramment pratiqués…
Bonjour,
On me propose également 2 biens en loi Scellier:
1 T2 de 43m2 a St Laurent la Salanque à 133000euros package inclus
et
1 T2 de 41m2 en périphérie de Béziers vers la stade de rugby dans un quartier fait que de maisons individuels récente pour 119000euros package inclus.
Je n’y connais absolument rien à l’immobilier et ni les villes de St Laurent la salanque ou Béziers.
Je suis locataire et on nous prête pas assez avec mon conjoint pour pouvoir acheter une maison avec petit jardin (il nous faudrait environ 190000euros et nous en prête que 169000) Donc nous nous sommes rabattut sur le projet d’un investissement locatif pour le moment (nous sommes à 1400euros d’impot)
Quelqu’un pourrait-il me donner des renseignements?
Merci d’avance
Bonjour et merci pour votre commentaire en espérant que vous ayez trouvé les renseignements que vous cherchez !
Cordialement.
C’est maintenant au tour de la loi duflot de remplacer la loi scellier. Le fonctionnement va rester le même, il faudra être aussi vigilent pour réaliser un bon investissement, surtout que les contraintes seront plus importantes ! Le site d’information général http://www.duflot.org reprend les différents conditions d’éligibilité.
Merci pour votre commentaire.
Cordialement.