JURIBLOGSPHERE

Le 15 septembre 2009 a été enregistrée à l’Assemblée nationale, une proposition de loi – présentée notamment par la députée Chantal Robin-Rodrigo – visant à modifier le régime de la copropriété fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967.

Cette initiative des députés signataires vise principalement à protéger les copropriétaires devant le rachat des petits cabinets de syndic par les grands groupes de gestion immobilière.

Proposition de loi visant à modifier le régime de la copropriété (format pdf)

C’est ainsi que la loi de 1965 serait modifiée pour disposer qu’en cas de rachat ou de fusion du syndic, le groupe acquéreur serait tenu d’en informer individuellement les copropriétaires sous un délai de trente jours. Cette information interromprait le mandat du syndic. L’assemblée générale déciderait le renouvellement du mandat du syndic ou la désignation d’un autre syndic selon les modalités prévues à l’article 24.

Cette procédure me semble peu lourde car elle implique, dans le délai imparti, d’adresser à chaque copropriétaire un courrier d’information par lettre recommandée avec accusé de réception pour éviter toute contestation. Puis ce courrier serait suivi, à bref délai, d’une convocation, dans les mêmes formes, en vue de la tenue d’une assemblée générale de ces mêmes copropriétaires appelée à se prononcer sur le sort – confirmation ou éjection – du syndic arrivé à la faveur du rachat ou de la fusion.

Par ailleurs, cette proposition de loi :

♦ introduirait la mise à disposition de commissaires aux comptes bénévoles – notamment au bénéfice des syndics non professionnels – qui aideraient à la compréhension des nouvelles règles comptables issues de la loi Solidarité, Renouvellement urbain du 13 décembre 2000,

♦ modifierait les règles de vote sur quelques points, encouragerait la délégation de vote en permettant à un mandataire de détenir jusqu’à cinq délégations de vote au lieu de trois actuellement et obligerait la mise en place du conseil syndical.

Tableau de présentation des modifications introduites par la proposition de loi au statut de la copropriété des immeubles bâtis (loi du 10 juillet 1965).

Affaire à suivre attentivement…

Qui a dit que cette vénérable institution qu’est le Sénat français ne servait à rien ?

Deux de ses membres, Yves DETRAIGNE et Anne-Marie ESCOFFIER viennent d’en faire la démonstration inverse en déposant, au début de ce mois, une proposition de loi concernant un sujet éminemment important et d’actualité qui est celui de mieux garantir le droit à la vie privée à l’heure du numérique.

C’est un thème auquel je suis très attaché. Comme je l’écrivais dans un précédent billet, le droit à la vie privée est de plus en plus rogné sur Internet bien sur, mais également dans la réalité du quotidien avec ce que j’ai pu récemment lire au sujet des projets de maires souhaitant accroître la vidéo-surveillance dans leurs communes alors que cette vidéo-surveillance n’a pas fait la preuve incontestable de son efficacité.

Proposition de loi visant à mieux garantir le droit à la vie privée à l’heure du numérique (format pdf)

Cette proposition de loi est la suite du rapport d’information (ci-contre) rédigé par ces mêmes auteurs et publié en mai dernier sur « la vie privée à l’heure des mémoires numériques. Pour une confiance renforcée entre citoyens et société de l’information ».

La synthèse de ce rapport est disponible ici. (format pdf)

Que contient cette proposition de loi ?

Parmi ses quatorze articles, j’en ai sélectionné quelques uns qui ont tout spécialement retenu mon attention.

L’article 1° qui vise, comme le dit joliment l’exposé des motifs, à transformer l’« Homo Sapiens » en « Homo Numericus » libre et éclairé, protecteur de ses données et pour ce faire qui va « renforcer la place accordée à la sensibilisation aux questions de protection de la vie privée et des données personnelles dans les programmes scolaires ».

L’article 2 qui clarifie le statut de l’adresse IP (Internet Protocol), affirmant qu’elle constitue une donnée à caractère personnel.

L’article 4 qui réserve au législateur la compétence exclusive pour créer une catégorie de fichiers nationaux de police et définir ses principales caractéristiques.

Par rapport à la proposition de loi des députés BATHO et BENISTI sur les fichiers de police, (le rapport d’information des députés sur les fichiers de police est consultable ici) le dispositif de cet article 4 est moins contraignant puisque là où les députés préconisent l’intervention du législateur pour chaque création ou modification de fichier de police, les deux sénateurs suggèrent que le Parlement n’intervienne que pour autoriser certaines catégories de fichiers nationaux de police et leurs caractéristiques les plus importantes.

L’article 6 qui actualise l’article 32 de la loi du 6 janvier 1978 relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés portant sur les obligations d’information du responsable du traitement.

L’article 7 qui précise l’obligation de sécurisation des données incombant au responsable du traitement et qui crée une obligation de notification des failles de sécurité à la Commission nationale informatique et libertés.

L’article 8 qui substitue au terme « opposition » mal compris, celui plus explicite de « suppression » et ce droit de suppression s’exercerait sans frais pour celui qui le met en œuvre.

Ainsi dans la nouvelle mouture de l’article 38 de la loi du 6 janvier 1978 relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, il y aurait le droit d’opposition commerciale, qui s’exercerait avant tout traitement ou, en cas de collecte indirecte, avant toute communication des données, et le droit de suppression des données qui s’exercerait, par définition, après.

L’article 9 qui précise l’obligation pour le responsable du traitement interrogé au titre du droit d’accès d’indiquer l’origine de la donnée.

Cette indication permettrait à la personne objet du traitement de remonter jusqu’au responsable du traitement détenteur du fichier d’origine et d’exercer éventuellement auprès de lui ses droits d’accès, de rectification ou d’opposition.

L’article 12 qui renforce les pouvoirs de sanction de la Commission nationale informatique et libertés.

Enfin, l’article 13 qui renforce les possibilités d’actions juridictionnelles de la Commission nationale informatique et libertés et des personnes en cas de méconnaissance, par un responsable du traitement, des dispositions de la loi du 6 janvier 1978 relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés.

Défiscaliser n’est pas une opération banale et la liste des nombreuses questions écrites des parlementaires au gouvernement – touchant tout particulièrement la loi Demessine – démontre qu’il faut agir, en la matière, avec rigueur, prudence et pourvu d’un maximum d’informations et d’explications.

M’intéressant à ces questions de défiscalisation, je vous soumets des points, à mes yeux, importants sur lesquels faire porter votre attention afin d’éviter de mauvaises surprises.

NE PAS INVESTIR DANS L’IMMOBILIER LOCATIF DANS UN BUT PUREMENT FISCAL

Toujours se rendre sur place pour voir ou se situe le bien que vous allez acquérir : en centre-ville, en périphérie de ville… si le quartier est desservi ou non par des transports en commun, si sont présents ou non à proximité des services publics et des commerces…

Vous vous renseignerez également :

- non seulement sur la ville elle-même, c’est à dire son image, sa gestion, son déclin ou son expansion…

- mais aussi sur l’état de son marché locatif : si l’offre de logements à louer dans la commune et alentours est supérieure à la demande ou inversement, la superficie des biens les plus demandés…

A CHAQUE SITUATION PERSONNELLE, SON OUTIL DE DÉFISCALISATION

Les moyens de faire baisser la pression fiscale sont nombreux, c’est la raison pour laquelle il est nécessaire de choisir le plus adéquat selon votre situation personnelle : votre préoccupation est-elle de diminuer le montant de votre impôt sur la fortune, ou celui de votre impôt sur le revenu, bénéficiez vous ou non des dispositions concernant le bouclier fiscal…

DISPOSER D’UNE ÉPARGNE POUR FAIRE FACE AUX IMPRÉVUS

Une fois l’opération de défiscalisation arrêtée, s’assurer de toujours pouvoir compter sur une épargne immédiatement disponible pour faire face aux imprévus sachant, notamment, que l’économie d’impôt ne produit pas ses effets immédiatement et qu’il vaut mieux éviter d’avoir d’une part à revendre son bien dans l’urgence et d’autre part à rembourser les économies d’impôts.

SE MÉFIER DES DONNÉES DES SIMULATIONS ET BIEN EXAMINER LES MODALITÉS DE MISE EN ŒUVRE DES GARANTIES

Prendre garde aux rendements surévalués, aux valeurs irréalistes, aux frais, droits et taxes non inclus… et bien examiner, en cas de difficultés, les modalités de mise en œuvre des garanties. Idéalement, ces modalités doivent être simples et peu onéreuses.

VOIR « LONG TERME » ET SE PROJETER A LA FIN DE L’OPÉRATION DE DÉFISCALISATION

En matière d’immobilier locatif, il sera judicieux d’investir dans une ville attractive et en expansion et à contrario de se détourner d’une acquisition dans une résidence exclusivement destinée à des investisseurs qui auront, pour la plupart, le même objectif de revente au terme de la durée fiscale de l’investissement d’où un risque de dévalorisation de votre bien si vous poursuivez vous aussi cet objectif.

D’AUTRES PISTES QU’UNE OPÉRATION DE DÉFISCALISATION POUR DIMINUER LE MONTANT DE SES IMPÔTS

Des outils autres qu’une opération de défiscalisation peuvent être mis en œuvre pour faire baisser le montant de vos impôts comme la donation temporaire d’usufruit, dont les notaires se font largement écho, qui permet d’aider un proche tout en diminuant son impôt sur la fortune, le mariage ou un pacte civil de solidarité conclus dans l’année, des dons à des associations…

Le droit des sociétés français connait à nouveau des mesures de simplification amenées par la récente loi n° 2009-1255 du 19 octobre 2009 tendant à favoriser l’accès au crédit des petites et moyennes entreprises et à améliorer le fonctionnement des marchés financiers.

Ces mesures visent l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) et la société par actions simplifiée à forme unipersonnelle (SASU) dans lesquelles l’associé(e) unique est également gérant(e) ou président(e).

Pour ces profils de sociétés, la nouvelle loi du 19 octobre 2009 – prolongeant la démarche initiée par la loi de modernisation de l’économie – accorde une dispense de l’obligation d’établir un rapport de gestion à la condition qu’elles ne dépassent pas, à la clôture d’un exercice social, deux des seuils relatifs au total de leur bilan, au montant de leur chiffre d’affaires hors taxe et au nombre moyen de leurs salariés au cours de l’exercice.

Jusqu’ici, j’avais surtout appréhendé la relation entre le droit et le milieu artistique, notamment, au travers de la publication intitulé « 144 questions-réponses sur l’activité des artistes plasticiens » édité par le Centre national des arts plastiques, à laquelle j’ai consacré un billet au début de l’été.

Dans cette brochure, les auteurs répondent seulement à quelques questions se rapportant au droit et à la photographie.

Sur ce thème, vous pourrez désormais compter sur le nouveau blog de Joëlle Verbrugge tout à la fois juriste, blogueuse et praticienne, si je puis dire, étant elle-même auteur-photographe.

Droit et Photographie – Le blog de Joëlle Verbrugge

N’hésitez pas à aller le consulter tout comme son site Internet d’auteur photographe sur lequel vous découvrirez, notamment, de magnifiques clichés sur le pays basque et ses paysages somptueux, ses traditions, sa production locale typique avec en vedette les célèbres piments d’Espelette…

M. X a acquis en septembre 1989 un fonds de commerce de boulangerie exploité dans des locaux appartenant à une société civile immobilière, la société « Compagnie de Gestion Immobilière ».

Cette société civile immobilière (le propriétaire bailleur) est liée avec M. X (le preneur) par un bail commercial comportant à la rubrique destination : l’exercice de l’activité de boulangerie pâtisserie et à la rubrique désignation des locaux loués : au rez-de-chaussée, une pièce à usage de magasin, une cuisine et deux chambres et à la suite, séparés par une cour, une farinière et un fournil, et, au deuxième étage, trois pièces, une cuisine et un WC.

M. X a assigné la Compagnie de Gestion Immobilière afin, notamment, qu’elle soit condamnée à réaliser, dans les parties louées affectées à son habitation principale, les travaux permettant l’installation des éléments d’équipement et de confort visés à l’article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

La Cour d’appel de Lyon fit droit à cette demande.

La Cour de cassation (Cour de cassation, 3° chambre civile, pourvois n° 08-10955 et n° 08-17750, 14 octobre 2009), constatant que M. X avait son habitation principale dans une partie des lieux loués, approuve la Cour d’appel qui en a exactement déduit que le bailleur était tenu de se conformer aux exigences de la loi relative au logement décent délivré au locataire.

Les situations de refus de paiement par carte bancaire – généralement sans motif ou du fait du montant trop faible de la somme à payer – se multiplient à tel point qu’un député a saisi l’Administration pour un rappel salutaire des droits et obligations de chacun, commerçants et consommateurs.

L’Administration (rép. min. Hunault, n° 57747, JO AN 6 octobre 2009) rappelle que les commerçants sont libres d’accepter ou de refuser les paiements par carte bancaire ou par tout autre moyen de paiement.

Seules les espèces ont cours légal. Mais comme tout principe juridique qui se respecte, il connait exceptions et tempéraments.

L’exception vient du code monétaire et financier (article L.112-6) qui prohibe les espèces pour le paiement :

♦ d’une dette supérieur à un montant fixé par décret, tenant compte du lieu du domicile fiscal du débiteur et de la finalité professionnelle ou non de l’opération, ceci pour faire échec à la fraude fiscale et au blanchiment de capitaux.

♦ des traitements et salaires au delà d’un montant mensuel fixé par décret.

Le tempérament vient, lui, du code de la consommation (article L. 113-3) qui évoque les obligations des commerçants en matière d’information des consommateurs sur les prix et les conditions de vente, incluant donc les modalités de paiement.

Concrètement, un commerçant décide seul de la règle qu’il entend adopter à l’égard du paiement par carte sous réserve qu’il informe ses clients de celle-ci par tout moyen approprié.