Le décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 modifiant le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis vient de paraitre au Journal Officiel du 21 avril 2010.
Ce nouveau décret modifie celui du 17 mars 1967 :
- en détaillant certaines dispositions relatives au cadre juridique des résidences-services,
- en précisant la procédure de prévention des difficultés des syndicats de copropriétaires,
- en modifiant certains points pour tenir compte de remaniements législatifs, d’évolutions jurisprudentielles et d’observations faites par les praticiens.
Le cadre juridique des résidences-services
Je rappelle, préalablement, le cadre juridique des « résidences-services » qui est une création de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement.
- La fourniture de services spécifiques aux occupants de l’immeuble -
Cette loi, via le règlement de copropriété, a validé l’extension de l’objet d’un syndicat des copropriétaires à la fourniture – aux occupants de l’immeuble – de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d’aide ou de loisirs à l’exception de services de soins ou d’aide et d’accompagnement exclusivement liés à la personne.
Ces services peuvent être procurés en exécution d’une convention conclue avec des tiers.
Les charges relatives aux services spécifiques créés sont réparties en fonction de l’utilité qu’ils présentent à l’égard de chaque lot.
Les charges de fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes et se retrouvent ainsi dans le budget prévisionnel sur lequel l’assemblée générale des copropriétaires est appelée à voter.
Toutefois, les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété.
Les décisions relatives à la suppression des services spécifiques sont prises à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété et, le cas échéant, à celle prévue au dernier alinéa de ce même article.
Si l’équilibre financier d’un ou de plusieurs de ces services est ou sont gravement compromis et après que l’assemblée générale s’est prononcée, le juge statuant comme en matière de référé, saisi par des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat, peut en décider soit la suspension, soit la suppression.
- Le rôle des organes de la copropriété dans ce cas de figure -
Le syndicat des copropriétaires de « résidence-services » ne peut déroger à l’obligation d’instituer un conseil syndical, lequel est doté de prérogatives propres voire d’une partie de celles dévolues à l’assemblée générale sur délégation de cette dernière.
C’est ainsi que l’assemblée générale peut déléguer au conseil syndical, à la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires, les décisions relatives à la gestion courante des services spécifiques.
Si le conseil syndical ne reçoit pas de délégation à cet effet, il donne obligatoirement son avis sur le projet de convention de fourniture de services spécifiques confiée à un tiers, surveille la bonne exécution de la convention en présentant un bilan chaque année à l’assemblée générale.
Tableau de présentation des modifications introduites au décret du 17 mars 1967 (application statut de la copropriété) par le décret du 20 avril 2010
Au sein de ce cadre juridique des résidences-services, certaines questions ont donné lieu à des précisions par le décret du 20 avril 2010, lesquelles ne seront applicables qu’à compter du 1er novembre 2010, à savoir :
• La convention :
Elle doit indiquer, notamment :
- la durée pour laquelle elle est conclue,
- les conditions de son renouvellement et de sa dénonciation,
- les modalités de surveillance par le conseil syndical de son exécution,
- les conditions de communication par le prestataire des documents relatifs à cette exécution,
- l’objet et les conditions financières de la fourniture du ou des services,
- les conditions matérielles et financières d’occupation des locaux.
Les litiges relatifs à son exécution sont de la compétence de la juridiction du lieu de situation de l’immeuble.
• Le bilan :
Il porte sur les conditions financières d’exécution de la convention ainsi que sur la qualité du ou des services dispensés au titre de cette convention.
Il est signé par le président du conseil syndical et notifié par le syndic, au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour l’information des copropriétaires.
En cas de difficulté d’exécution de la convention, le conseil syndical informe sans délai le syndic qui prend les mesures appropriées.
• Une comptabilité auxiliaire :
Elle est obligatoire et tenue conformément aux textes en vigueur lorsque le syndicat des copropriétaires procure lui-même le ou les services.
• L’équilibre des services gravement compromis :
L’instance est diligentée contre le syndicat des copropriétaires et, le cas échéant, contre le tiers qui fournit les services, le juge pouvant entendre le président du conseil syndical.
La décision prise est portée à la connaissance des copropriétaires qui n’étaient pas partie à l’instance à l’initiative du syndic, dans le mois de son prononcé, par remise contre émargement ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
