JURIBLOGSPHERE

Il est un fait qu’en France, de plus en plus de personnes éprouvent des difficultés à faire face aux charges inhérentes au logement, particulièrement les titulaires de minima sociaux.

Il conviendrait alors d’envisager des mesures pour traiter de manière égale l’ensemble de ces titulaires de minima sociaux en généralisant les dispositions afférentes au revenu minimum d’insertion, c’est à dire, pour les locataires qui le souhaitent, leur ouvrir le bénéfice du délai de préavis réduit prévu par l’article 15-I alinéa 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’Administration (rép. min. Labrette-Ménager, n° 45332, JO AN 5 janvier 2010) rappelle que ce délai de préavis réduit de l’article 15-1 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 a été introduit pour tenir compte d’événements imprévus ou de situations particulières, notamment lorsque le locataire perçoit le revenu minimum d’insertion remplacé par le revenu de solidarité active depuis le 1er juin 2009.

Elle rappelle également que la jurisprudence considère, dans ce domaine du délai de préavis réduit, qu’il convient de s’en tenir à la liste limitative envisagée par la loi et que cette même jurisprudence refuse d’étendre cette liste à des cas non visés par celle-ci, condamnant ainsi toute extension du texte par raisonnement analogique.

L’Administration rappelle enfin, reprenant son credo, qu’elle n’envisage toujours pas - dans le souci de conserver une règle claire et d’application générale - d’étendre le délai de préavis réduit à d’autres cas que ceux actuellement prévus, afin d’éviter la multiplication de situations dérogatoires qui pourraient remettre en cause le principe d’équilibre des relations entre bailleurs et locataires posé par la loi.

Elle fait seulement savoir que dans la proposition de loi de simplification et d’amélioration de la qualité du droit présenté par le député Jean-Luc Warsmann – adoptée par l’assemblée nationale en première lecture le 2 décembre 2009 – l’article 5 prévoit la possibilité pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active de donner congé à leur bailleur avec un délai de préavis réduit à un mois.

La question du vote par correspondance dans les assemblées générales de copropriété avait été soulevée par le député Grand au bénéfice des propriétaires possédant une résidence secondaire, à la mer ou à la montagne, éloignée de leur résidence principale.

La réponse faite par l’administration ne trahissait pas un enthousiasme débordant pour la concrétisation de cette idée. Ceci explique t’il cela ? Je ne peux dire. Toujours est-il que cette question refait surface à l’occasion de l’enregistrement le 21 décembre 2009 par un autre député, Guy Teissier, d’une proposition de loi permettant le vote par correspondance des copropriétaires.

Composé d’un seul article, cette proposition de loi a un champ bien plus large puisqu’elle a vocation à s’appliquer à l’ensemble des copropriétaires et non plus aux seuls détenteurs de résidences secondaires.

Elle vise à modifier les articles 22 et 24 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Tableau de présentation des modifications introduites par la proposition de loi Teissier au statut de la copropriété des immeubles bâtis (loi du 10 juillet 1965).

Après celle enregistrée le 15 septembre de l’année dernière, à surveiller cette nouvelle proposition de loi visant à modifier le statut de la copropriété.

L’article 15-I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire et de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Toutefois, en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d’un mois. ».

Ainsi, le locataire peut donner congé à son bailleur moyennant un délai de préavis ramené à un mois notamment suite à une mutation.

Cette mutation doit-elle avoir été imposée par l’employeur du locataire pour que ce délai de préavis réduit soit valide ?

La Cour de cassation (Cour de cassation, 3ème chambre civile, pourvoi n° 09-10287, 20 janvier 2010) dans l’affaire qui lui était soumise – ou le locataire avait bien fait l’objet d’une mutation mais cette dernière n’était pas du fait de son employeur mais de lui-même qui avait pris l’initiative de quitter ses fonctions pour en occuper de nouvelles auprès de la succursale de la banque de France à Rennes, dans le désir de rejoindre son épouse – a répondu que l’article 15-1, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoyait pas que la mutation devait être imposée par l’employeur, qu’en conséquence, il importait peu que M. X… fût à l’origine de cette mutation.

Dans un billet du 30 avril 2008 intitulé « immobilier et carte professionnelle », j’évoquais l’arrêté du 16 mars 2006 et ses annexes.

Cet arrêté vient d’être abrogé par celui en date du 23 décembre 2009 publié au Journal Officiel du 31 décembre 2009.

L’arrêté du 23 décembre 2009 reproduisant les nouveaux documents pour l’exercice professionnel dans l’immobilier (format pdf)

Ce nouvel arrêté reproduit, dans ses annexes, les nouveaux modèles de cartes professionnelles (personnes physiques et morales), de déclaration préalable d’activité (article 8 du décret no 72-678 du 20 juillet 1972, modifié par l’article 7 du décret no 2005-1315 du 21 octobre 2005) et d’attestation prévue par l’article 9 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 (modifié par l’article 8 du décret no 2005-1315 du 21 octobre 2005).

Quelle est la réglementation à respecter lorsque plusieurs copropriétaires souhaitent installer un système de vidéosurveillance dans les parties communes d’un immeuble ?

L’Administration répond (rép. min. Morel-A-L’Huissier, n° 54207, JO AN 8 décembre 2009) que préalablement au vote de son installation, le syndicat des copropriétaires devra se renseigner auprès de la Commission nationale informatique et libertés sur les démarches à accomplir.

Les formalités à effectuer

Les formalités à effectuer diffèrent selon la nature des lieux qui vont faire l’objet de la vidéosurveillance :

♦ dans un lieu exclusivement privé, ne comportant que des habitations, une simple déclaration préalable à la CNIL peut suffire.

♦ dans un lieu ouvert au public, par exemple un syndicat de copropriétaires comportant des locaux commerciaux ou d’activités, le syndicat doit également obtenir une autorisation préfectorale et informer les personnes extérieures à la copropriété de l’existence d’une vidéosurveillance.

La décision d’installation

Sur la décision d’installer un système de vidéosurveillance, l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens sont votés par l’assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Les travaux d’installation

Les travaux d’installation d’un système de vidéosurveillance dans les parties communes, visant précisément à prévenir les atteintes aux personnes et aux biens, sont donc votés par l’assemblée générale à la majorité prévue à l’article 25.

Toutefois, lorsque des travaux devant être votés à la majorité de l’article 25, bien que non adoptés selon cette majorité, ont été accueillis favorablement par le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, l’article 25-1 prévoit que la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 – à savoir la majorité des voix exprimées des seuls copropriétaires présents et représentés – en procédant immédiatement à un second vote.

Lorsque les travaux n’ont pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24.

Des propriétaires possèdent des résidences secondaires souvent dans des communes balnéaires ou de montagne. De manière générale, leur résidence principale est éloignée de cette résidence secondaire. Ils ne peuvent donc pas se rendre aux assemblées générales de copropriété et faire valoir leurs points de vue à travers le vote des résolutions proposées.

Dans ce cas de figure pourquoi ne pas autoriser le vote par correspondance afin de permettre à un maximum de copropriétaires de donner leur avis.

L’Administration répond (rép. min. Grand, n° 55855, JO AN 20 octobre 2009) en rappelant, au préalable, le droit existant qui prévoit que les copropriétaires qui ne peuvent être présents lors d’une assemblée générale peuvent se faire représenter selon la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété.

Le choix du mandataire est libre et il n’est pas nécessaire qu’il soit membre du syndicat.

Une limite, cependant, à savoir que chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote, en sachant qu’il peut être titulaire de plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même avec celles de ses mandants n’excède pas 5% des voix du syndicat.

Quant au vote par correspondance, les services d’Hervé Novelli – secrétaire d’État chargé du commerce, de l’artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme, des services et de la consommation – étudie l’opportunité d’instituer une telle possibilité de vote pour les copropriétaires possédant un lot dans une commune de montagne ou une station balnéaire.

Je trouve dommage de limiter ce vote par correspondance à ce seul cas de figure.

J’espère que le champ de cette possibilité sera plus large au bénéfice des copropriétaires et que le texte la concrétisant sera introduit dés que possible, par exemple à l’occasion de la discussion de la proposition de loi visant à modifier le régime de la copropriété à laquelle j’ai fait référence récemment.

Le 15 septembre 2009 a été enregistrée à l’Assemblée nationale, une proposition de loi – présentée notamment par la députée Chantal Robin-Rodrigo – visant à modifier le régime de la copropriété fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967.

Cette initiative des députés signataires vise principalement à protéger les copropriétaires devant le rachat des petits cabinets de syndic par les grands groupes de gestion immobilière.

Proposition de loi visant à modifier le régime de la copropriété (format pdf)

C’est ainsi que la loi de 1965 serait modifiée pour disposer qu’en cas de rachat ou de fusion du syndic, le groupe acquéreur serait tenu d’en informer individuellement les copropriétaires sous un délai de trente jours. Cette information interromprait le mandat du syndic. L’assemblée générale déciderait le renouvellement du mandat du syndic ou la désignation d’un autre syndic selon les modalités prévues à l’article 24.

Cette procédure me semble peu lourde car elle implique, dans le délai imparti, d’adresser à chaque copropriétaire un courrier d’information par lettre recommandée avec accusé de réception pour éviter toute contestation. Puis ce courrier serait suivi, à bref délai, d’une convocation, dans les mêmes formes, en vue de la tenue d’une assemblée générale de ces mêmes copropriétaires appelée à se prononcer sur le sort – confirmation ou éjection – du syndic arrivé à la faveur du rachat ou de la fusion.

Par ailleurs, cette proposition de loi :

♦ introduirait la mise à disposition de commissaires aux comptes bénévoles – notamment au bénéfice des syndics non professionnels – qui aideraient à la compréhension des nouvelles règles comptables issues de la loi Solidarité, Renouvellement urbain du 13 décembre 2000,

♦ modifierait les règles de vote sur quelques points, encouragerait la délégation de vote en permettant à un mandataire de détenir jusqu’à cinq délégations de vote au lieu de trois actuellement et obligerait la mise en place du conseil syndical.

Tableau de présentation des modifications introduites par la proposition de loi au statut de la copropriété des immeubles bâtis (loi du 10 juillet 1965).

Affaire à suivre attentivement…