JURIBLOGSPHERE

Le Blog Juridique au Service de la Communauté des Internautes

L’association des responsables de copropriété du Languedoc a relevé, pour un syndic sétois, une pratique consistant à percevoir des commissionnements d’entreprise.

Cette pratique pose problème dans la mesure où les copropriétaires font confiance à leur syndic pour faire jouer la concurrence et identifier le meilleur prestataire sur des critères objectifs.

Ce système n’est-il pas une entorse grave aux textes en vigueur, notamment à l’article 66 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 pris pour l’application de la loi « Hoguet » qui fixe les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce ?

Article 66 du décret du 20 juillet 1972 : « le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées ».

L’administration répond (rép. min. Navarro, n° 19169, JO Sénat 17 mai 2012) qu’il résulte de cet article que le syndic de copropriété ne peut légalement percevoir de rétrocommissions de la part de sociétés en contrepartie de la passation de contrats avec ces entreprises pour le compte des syndicats de copropriétaires dont il est le mandataire.

Un syndic percevant de telles rétrocommissions pourra voir sa responsabilité civile professionnelle engagée vis à vis du syndicat des copropriétaires dés lors que ce dernier sera en mesure de démontrer l’existence non seulement d’une faute, tenant en la violation de l’article 66 du décret, mais aussi d’un préjudice en découlant pour les copropriétaires.

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Publié par Jack D Le 2 - juin - 2012 Droit immobilier

Le député Warsmann continue sa tâche de simplification du droit. Dans cette lignée se situe la loi n° 2012-387 du 22 mars 2012 publiée au Journal officiel du 23 mars 2012.

Quelle est l’incidence de cette loi nouvelle sur le statut de la copropriété ?

L’article 103 du texte simplifiant le droit et allégeant les démarches administratives impacte la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété par l’ajout des articles 26-4 à 26-8 et la modification de l’article 33.

Le nouvel article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965 :

A l’unanimité des voix des copropriétaires, l’assemblée générale peut décider la souscription d’un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires pour le financement :

 soit de travaux régulièrement votés concernant les parties communes ou de travaux d’intérêt collectif sur parties privatives régulièrement votés,

 soit des actes d’acquisition conformes à l’objet du syndicat et régulièrement votés.

L’assemblée générale peut également voter la souscription d’un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires :

 à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux concernant les parties communes ou de travaux d’intérêt collectif sur parties privatives lorsque cet emprunt a pour unique objectif le préfinancement de subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux votés,

 au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d’y participer, à la même majorité que celle nécessaire au vote;

*soit des travaux concernant les parties communes ou de travaux d’intérêt collectif sur parties privatives,

*soit des actes d’acquisition conformes à l’objet du syndicat.

Les copropriétaires qui décident de participer à l’emprunt doivent notifier leur décision au syndic en précisant le montant de l’emprunt qu’ils entendent solliciter, dans la limite de leur quote-part des dépenses.

A peine de forclusion, la notification au syndic doit intervenir dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale pour les copropriétaires opposants ou défaillants et, pour les autres copropriétaires, à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Le nouvel article 26-5 de la loi du 10 juillet 1965 :

Le contrat de prêt conclu, conforme aux conditions générales et particulières du projet de contrat de prêt jointes à l’ordre du jour de l’assemblée générale, ne peut être signé par le syndic avant l’expiration du délai de recours de deux mois contre les décisions d’assemblées générales.

Le nouvel article 26-6 de la loi du 10 juillet 1965 :

Le montant de l’emprunt est versé par l’établissement bancaire au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic.

Seuls les copropriétaires bénéficiant de l’emprunt sont tenus à son remboursement.

Le nouvel article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 :

Le syndicat des copropriétaires est garanti en totalité, sans franchise et sans délai de carence, par un cautionnement solidaire.

Ce cautionnement ne peut résulter que d’un engagement écrit fourni par une entreprise d’assurance, un établissement de crédit, la Poste ou la banque de France.

Après mise en oeuvre de la caution, celle-ci est subrogée de plein droit dans l’exercice du privilège du syndicat des copropriétaires.

Le nouvel article 26-8 de la loi du 10 juillet 1965 :

Lors d’une mutation entre vifs du lot d’un copropriétaire bénéficiant de l’emprunt, même si cette mutation est réalisée par voie d’apport en société, les sommes restant dues par le copropriétaire au titre du remboursement de l’emprunt ainsi que du paiement des accessoires deviennent immédiatement exigibles.

Toutefois, en cas d’accord du prêteur et de la caution, l’obligation de payer ces sommes peut être transmise au nouveau copropriétaire avec son approbation.

Le notaire informe le syndic de ces accords.

La modification de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 :

Elle apparaît en caractères gras ci-dessous;

« La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord à la décision prise peut n’être payée que par annuités égales au dixième de cette part.

Les copropriétaires qui entendent bénéficier de cette possibilité doivent, à peine de forclusion, notifier leur décision au syndic dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée générale.

Lorsque le syndicat n’a pas contracté d’emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d’intérêt en matière civile.

 Toutefois, les sommes visées au précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l’intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d’apport en société.

 Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables lorsqu’il s’agit de travaux imposés par le respect d’obligations légales ou réglementaires ».

Publié par Jack D Le 20 - avril - 2012 Droit immobilier

Amis lecteurs de ce billet, je vous fais profiter d’une réponse à un adhérent – car je sais qu’un grand nombre de personnes ont les mêmes interrogations – à propos des avantages et des inconvénients du compte bancaire séparé au bénéfice du syndicat des copropriétaires.

« Vous évoquez cette question en termes d’avantages et d’inconvénients.

De mon point de vue, je ne vois aucune importunité à l’ouverture d’un tel compte.

Comme vous-même, comme moi-même, votre syndicat de copropriétaires, personne morale, sera titulaire de son propre compte courant voire, éventuellement, de son propre compte d’épargne.

Sur ce compte courant seront déposés les fonds de la copropriété et uniquement ceux de la copropriété, ce qui veut dire qu’étant ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, seuls les mouvements bancaires affectant la copropriété figureront sur les relevés.

À noter, juridiquement parlant, que ce mode de fonctionnement – ceci est trop souvent oublié pour des raisons diverses et variées – constitue le principe posé par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé… :

- d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat ».

L’exception au principe – très largement combattue par nombre d’associations de consommateurs et/ou de copropriétaires – vient ensuite :

« L’assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1 lorsque l’immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat ».

L’article 29-1 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précisant cette exception :

« La décision, prise en application du septième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, par laquelle l’assemblée générale dispense le syndic de l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat fixe la durée pour laquelle la dispense est donnée.

Cette dispense est renouvelable.

Elle prend fin de plein droit en cas de désignation d’un autre syndic ».

Dans ce cas de figure de la dispense conférée au syndic, un compte bancaire unique est ouvert au nom du syndic, lequel compte constitue une sorte de « pot commun » où sont déposés les fonds de l’ensemble des résidences gérées.

C’est ce « pot commun » qui pose problème et qui m’amène à traiter des avantages du compte bancaire séparé.

J’en discerne deux majeurs :

Le premier grand avantage : une transparence totale au niveau des comptes :

Ainsi que je l’indiquais plus haut en présentant le compte courant syndicat des copropriétaires, seuls les mouvements bancaires concernant la copropriété y seront mentionnés.

Corrélativement le travail de contrôle du conseil syndical s’en trouvera facilité (repérer plus clairement les écarts entre les devis et les factures, les retards de paiements…), étant entendu que l’accès au compte bancaire unique du syndic est fréquemment refusé au titre de la confidentialité.

Outre l’audit favorisé, je mentionnerais également :

- La faculté de placer, au profit du syndicat, les excédents de trésorerie de gestion courante, les fonds provisionnés pour d’éventuels gros travaux,

- La possibilité de connaitre aisément, à tout moment et avec exactitude le montant de la trésorerie restant sur le compte.

Le second grand avantage : une sécurité en cas de défaillance du syndic :

Ce qui est tout de même loin d’être négligeable par les temps difficiles qui courent, vous-même et les autres copropriétaires ne perdrez pas d’argent ou vous-même et les autres copropriétaires n’aurez pas à actionner la garantie financière du gestionnaire pour être remboursés.

À propos de cette garantie financière, il ne faut pas perdre de vue que le garant va, légitimement, défendre ses intérêts et donc utiliser tous les moyens dont il dispose pour éviter d’avoir à payer.

Dans l’affaire Les souscripteurs du Lloyd’s de Londres (garant du syndic en liquidation judiciaire) contre le syndicat des copropriétaires 99 avenue de Villiers 75017 Paris (Cour d’appel de Paris n° 07/12209 du 10 avril 2008), c’est tout le sens de la stratégie (gagnante) du Lloyd’s.

Alors que le syndicat avait obtenu gain de cause en première instance, la Cour d’appel jugea sa créance insuffisamment établie et le débouta de toutes ses demandes.

Sur les défaillances de syndic, sachez, en tant que de besoin, qu’elles ne sont pas l’apanage des grands réseaux ou des cabinets importants.

Elles touchent potentiellement tous ces professionnels peu importe leur taille, leur localisation.

Vous posez, ensuite, la question du coût de l’ouverture d’un compte séparé.

En la matière, il convient de se référer à l’arrêté du 19 mars 2010 (JO du 21 mars 2010) modifiant l’arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels.

Son article 1 dispose que les opérations effectuées par les syndics de copropriété qui figurent dans l’annexe relèvent de la gestion courante.

Cette annexe énumère la liste minimale des prestations incluses dans le forfait annuel.

A la rubrique II – Comptabilité générale de la copropriété, le point II-5 est rédigé comme suit :

« Compte bancaire séparé ou, le cas échéant, compte du cabinet en cas de dispense (possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété) ».

Ceci étant, dans la réalité du quotidien, les syndics sollicitent une dispense et s’ils ne l’obtiennent pas augmentent (pas tous) leurs honoraires pour l’ouverture d’un compte bancaire séparé.

Quoi qu’il en soit, il me semble important de garder à l’esprit qu’un contrat se négocie et que la meilleure attitude à avoir est de faire jouer la concurrence ».

Publié par Jack D Le 16 - mars - 2012 Droit immobilier

Monsieur Y a donné pouvoir, le 18 décembre 2003, à monsieur Z pour le représenter à l’assemblée générale des copropriétaires de « la résidence La Maurelle » à Marseille.

Selon le procès-verbal de l’assemblée, monsieur Z, muni du pouvoir de monsieur Y, est arrivé à 18 heures 50 et a quitté l’assemblée à 19 heures en confiant le pouvoir de monsieur Y à madame A.

La Cour d’appel d’Aix-Marseille a annulé cette assemblée générale aux motifs :

– que si, en application de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, monsieur Y n’a pas choisi de donner un mandat « en blanc » et n’a pas confié de mandat à madame A mais seulement à monsieur Z, dés lors ce mandat n’était pas valide,

– que si la subdélégation n’est pas en elle-même prohibée par la loi, il convient toutefois que le mandat accorde à son mandataire cette faculté, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.

La Cour de cassation censure cette décision (Cour de cassation, troisième chambre civile, pourvois n° 10-14005 et n° 10-14591, 16 mars 2011) faute pour la Cour d’appel d’avoir « constaté que toute faculté de subdélégation était interdite au mandataire« .

En résumé, la subdélégation est la règle sauf interdiction en bonne et due forme par le mandant.

Publié par Jack D Le 6 - juin - 2011 Droit immobilier

Dans la vie réelle, le monde de l’immobilier et sur le Net, il faisait beaucoup parler de lui, le diagnostic relatif aux technologies de l’information et de la communication.

Les agents immobiliers attendaient l’arrivée de ce nouveau diagnostic avec impatience car, à leurs dires, ils sont de plus en plus confrontés à des questions de clients souhaitant savoir s’ils pourront se connecter en haut débit ou pas et ils ne savent pas comment leur répondre.

Ce diagnostic, fourni par les mêmes organismes que ceux qui procèdent aux diagnostics immobiliers, se serait déroulé en deux étapes pour ces professionnels :

– Dans un premier temps, par le recensement des prises téléphoniques ADSL, câble et fibre optique,

– Ensuite, par l’utilisation du site Internet Degrouptest pour obtenir les caractéristiques techniques de la ligne ainsi que le débit auquel le futur propriétaire/locataire pouvait disposer.

Si cette belle organisation devait voir le jour, cela ne sera pas dans l’immédiat – c’est ainsi que j’ai employé à dessein l’imparfait – car elle vient d’être condamnée par les pouvoirs publics.

L’Administration rappelle (rép. min. n° 17673, Maurey, JO Sénat 26 mai 2011) que les diagnostics techniques à fournir en cas de vente d’un logement informent l’acquéreur sur les risques que présente le bien en matière de sécurité et de santé, ainsi que sur sa performance énergétique.

L’objectif est d’inciter le vendeur ou l’acquéreur à réaliser les travaux permettant de mettre en sécurité son logement ou de limiter ses consommations énergétiques.

Or, la qualité des lignes de communication électroniques n’est pas intrinsèque au logement, mais dépend, entre autres, de la longueur de la ligne, entre le logement et le central téléphonique.

L’occupant ne possède donc aucun moyen d’action pour l’amélioration de la ligne téléphonique existante.

De plus, les opérateurs de communications électroniques proposent des tests d’éligibilité gratuits qui permettent, à partir du numéro de téléphone du propriétaire, de connaître les services Internet accessibles.

Il n’est, ainsi, pas envisagé de modifier la réglementation actuelle sur le dossier de diagnostic technique fourni en cas de vente pour y inclure un nouveau diagnostic relatif aux technologies de l’information et de la communication.

Publié par Jack D Le 1 - juin - 2011 Droit immobilier

Dans ses dispositions afférentes à la protection de l’acquéreur d’immeuble et au régime des copropriétés, la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains a prévu l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat (article 77).

Elle devait permettre d’améliorer la transparence de la gestion des syndics de copropriétés.

Cette ouverture restant de l’ordre du possible, de nombreux syndics se sont engouffrés dans cette brèche et demandent systématiquement une dispense d’ouverture de compte séparé sous peine de majorer leurs honoraires.

Aussi, certains copropriétaires demandent que la séparation soit reconnue « d’ordre public ».

L’Administration (rép. min. Ginesta, n° 99414, JO AN 19 avril 2011) répond qu’il n’existe pas de bilan officiel concernant l’application des dispositions, issues de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, imposant aux syndics d’ouvrir un compte séparé au nom de chaque copropriété, sauf dispense accordée par l’assemblée générale lorsque le syndic est un professionnel soumis à la loi Hoguet.

Mais elle précise qu’il semble ressortir des enquêtes menées, récemment, par diverses associations de consommateurs et de copropriétaires que l’ouverture d’un compte séparé est assez peu pratiquée, les syndics professionnels obtenant généralement la dispense d’ouverture d’un tel compte et l’autorisation de déposer les fonds reçus au nom et pour le compte de la copropriété sur le compte unique ouvert au nom du syndic.

L’Administration rappelle également :

– que l’obligation pour les syndics d’ouvrir un compte séparé au nom de chaque copropriété fait partie des questions actuellement traitées dans le cadre plus général de l’avant-projet de loi relatif à la réforme de l’exercice des activités d’entremise et de gestion immobilière.

– que cet avant-projet est piloté par le ministère de la justice et des libertés et que le secrétariat d’État au logement est associé à son élaboration.

Et que, dans ces conditions, il n’y aura donc pas de proposition de réforme spécifique sur la question du compte séparé, mais simplement poursuivre du travail en cours.

Publié par Jack D Le 28 - mai - 2011 Droit immobilier

J’ai évoqué sur ce blog un certain nombre des propositions de loi s’attachant à modifier la loi du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété.

Toutes sont utiles dans le sens :

– ou elles améliorent le fonctionnement de cette grosse machinerie qu’est la copropriété avec l’ensemble de ses organes devant travailler en bonne intelligence,

– et/ou elles simplifient la vie du copropriétaire en lui octroyant, par exemple, la possibilité de voter par correspondance les résolutions proposées.

La dernière proposition de loi en date, déposée il y a seulement quelques jours par la députée Marin, fait clairement exception.

Dans l’exposé des motifs, cette parlementaire du Nord de la France indique qu’elle veut supprimer le droit de vote du mandataire d’un copropriétaire lorsque ledit mandataire n’est pas membre du syndicat des copropriétaires.

Selon elle, la participation au vote de la copropriété d’un tel mandataire serait inopportune puisqu’il n’a « aucun intérêt à adopter ou à réfuter une proposition » et d’ajouter que cette modification est importante pour – rien de moins – que « garantir le bon fonctionnement et assurer la pérennité » de la copropriété.

A voir…

Sans parler, sur le plan juridique, de la rédaction un peu approximative de la proposition, pourquoi restreindre la liberté du copropriétaire qui choisit de déléguer son droit de vote alors qu’aucune démonstration n’est faite de la ou les manière(s) dont la législation actuelle en la matière mettrait en péril le bon fonctionnement et la pérennité de cette organisation d’un immeuble bâti ?

Pourquoi le copropriétaire ne pourrait-il plus déléguer son droit de vote à une personne ne résidant pas dans l’immeuble et/ou n’ayant aucun lien de parenté avec le propriétaire c’est à dire, notamment, à son conseil (notaire, avocat…) ou à son locataire ?

Plutôt que de discriminer les personnes, n’aurait-il pas été plus judicieux de se pencher sur la délégation de vote en elle-même ?

La pratique permet de constater que cette délégation de vote revêt diverses formes :

– Le mandat « en blanc » généralement renvoyé par le copropriétaire au syndic sans indication de mandataire , d’où son appellation,

– Le mandat qui mentionne le nom du mandataire, ce dernier après avoir produit son mandat va représenter le copropriétaire absent lors de l’assemblée générale,

– Le mandat impératif qui désigne le mandataire et qui lui indique comment voter pour chaque question figurant à l’ordre du jour.

Pour atteindre son objectif, n’aurait-il pas été plus judicieux que la députée Marin unifie ces différentes formes de délégation de vote en suggérant de ne rende utile que le seul mandat impératif ?

Proposition de loi relative à la modification de l’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (format pdf)

Article 22 dans sa rédaction actuelle :

« … Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat… »

Article 22 dans sa rédaction proposée :

« …Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, membre du syndicat ou de la copropriété… ».

Publié par Jack D Le 23 - mai - 2011 Droit immobilier

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