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L’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que, lors des assemblées générales, « chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes ».

Certains syndics de copropriété organisent parfois des votes, lors d’assemblées générales, avec un nombre de voix correspondant aux tantièmes généraux de charges.

Pourquoi mettre en œuvre une telle technique ?

Procéder ainsi permet de contourner les règles fixées par l’article 25 de la loi de juillet 1965 concernant les décisions qui ne peuvent être adoptées qu’à « la majorité des voix de tous les copropriétaires » et non à la majorité des présents et représentés en augmentant d’environ 20 % le nombre de tantièmes retenus.

Ceci amène donc à se poser la double question de savoir quels sont les contrôles qui sont exercés sur le respect de la loi par les syndics et, dans ce cas de figure, s’il peut être recouru à la procédure de comparution sur reconnaissance préalable de culpabilité, sur plainte justifiée d’un ou plusieurs copropriétaires.

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 est d’ordre public, ce qui signifie qu’il ne peut y être dérogé de quelque manière que ce soit, autrement dit qu’un syndic, en aucune façon, n’a la faculté de « faire sa petite cuisine » quant aux paramètres entrant dans le calcul des majorités lors d’assemblées générales de copropriété.

Si, de manière volontaire ou par négligence, le syndic décompte les voix en assemblée générale en fonction des tantièmes de charges au lieu des tantièmes de parties communes, en violation de l’article 22, il engage sa responsabilité civile professionnelle à l’égard du syndicat des copropriétaires dont il est le mandataire.

Cette responsabilité peut être recherchée par le syndicat devant les juridictions judiciaires.

Le syndicat peut également obtenir l’indemnisation du préjudice subi en cas d’annulation par le juge judiciaire des décisions prises illégalement par l’assemblée générale, lorsque cette illégalité des décisions résulte d’une violation par le syndic des règles impératives de computation des voix en assemblée générale.

S’agissant de la procédure de comparution sur reconnaissance préalable de culpabilité, en l’espèce, elle ne peut être appliquée au syndic car aucun texte ne prévoit que la violation de l’article 22 par le syndic constitue une infraction pénale.

(Rép. min. Hamel, n° 77328, JO AN 6 juillet 2010)

La loi visant à rendre obligatoire l’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation a été publiée au Journal Officiel du 10 mars 2010.

Les décrets d’application étant en cours de rédaction, suite à un fait divers qui a entrainé la mort d’un homme, la question s’est posée de savoir s’il ne conviendrait pas d’obliger l’installation de détecteurs à l’intérieur des cages d’escalier et des ascenseurs des immeubles collectifs d’habitation.

L’administration répond (rép. min. Forgues, n° 72870, JO AN 29 juin 2010) que la mise en place de détecteurs de fumée dans les parties communes ne permettra pas aux occupants de connaître l’emplacement du départ de feu et engendrera des comportements à risque de la part des résidents paniqués (évacuation par la cage d’escalier sinistrée).

Il n’est donc pas envisagé de rendre obligatoire l’installation de détecteurs de fumée à l’intérieur des cages d’escalier et des ascenseurs des immeubles collectifs d’habitation.

La loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion a interdit le cumul entre une caution et une garantie fournie par une assurance.

Cela s’est traduit dans l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux d’habitation par « le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire ».

Cette disposition fut – en son temps – beaucoup commentée, accusée de freiner considérablement la location de logements au profit des étudiants.

C’est ainsi que la loi du 24 novembre 2009 relative à l’orientation et à la formation professionnelle tout au long de la vie corrigea ce « bug » en rajoutant « sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti« .

Ceci étant, la question se pose – l’article 22-1 n’apporte pas de réponse particulière – de savoir ce qu’il se passerait dans le cas d’un propriétaire qui exigerait en toute illégalité une caution supplémentaire, le locataire pouvant difficilement savoir si une assurance de quelque nature qu’elle soit a été souscrite.

En prenant soin de rappeler que le recours à un tiers garant reste possible à défaut de souscription d’une assurance, l’administration indique (rép. min. Langlade, n° 73306, JO AN 4 mai 2010) qu’en cas de cumul, à défaut d’une règle spécifique, il convient d’appliquer les principes généraux du droit des contrats.

Sur un plan concret - sous réserve de l’interprétation des tribunaux – l’interdiction édictée par l’article 22-1 étant d’ordre public, il en résulte que la convention en cours se poursuivra expurgée du  cautionnement frappé de nullité, l’assurance seule produisant ses effets.

Il y a un peu plus d’un mois, j’avais évoqué sa préparation suite à une déclaration du porte-parole adjoint du ministère de la justice.

Grâce à l’association des responsables de copropriété toujours bien informée, voici les grandes lignes de ce projet de loi réformant la profession de syndic de copropriété, lequel texte devrait être transmis au Conseil d’État dans les prochaines semaines.

Les points importants à retenir réunis autour de six grands thèmes :

1) La discipline au sein de la profession

Un Conseil de la copropriété verra le jour.

Ce Conseil aura, notamment, pour mission de rédiger un code de déontologie applicable à l’ensemble des syndics. Ce code sera ensuite repris dans un décret.

Des Commissions régionales de déontologie et de discipline des syndics vont être également créées.

Ces Commissions seront composées de cinq personnes :

- un magistrat qui en assumera la présidence,

- deux syndics de copropriété qui représenteront les intérêts de ces professionnels,

- deux copropriétaires qui s’exprimeront au nom des copropriétaires pris dans leur ensemble.

Ainsi formées, elles traiteront non seulement des manquements aux lois et règlements ainsi qu’au Code de déontologie des syndics mais également de toutes les négligences graves.

Dotées d’un pouvoir disciplinaire, elles seront aussi habilitées, à l’égard des syndics, à prononcer des sanctions pouvant aller de l’avertissement à l’interdiction définitive d’exercer.

2) Les contrats de syndic

Depuis de nombreuses années, les contrats de syndic font l’objet de vives critiques, notamment, de la part d’associations de consommateurs ou de responsables de copropriétés.

Les pratiques de beaucoup de syndics, diversement qualifiées, sont régulièrement dénoncées à tel point que le secrétaire d’État au commerce, à l’artisanat, aux petites et moyennes entreprises, au tourisme, aux services et à la consommation – Hervé Novelli – a du mettre sa menace à exécution de publier un texte censé mettre de l’ordre et ramener calme et sérénité dans les relations entre les diverses parties prenantes.

C’est l’objectif poursuivi par l’arrêté du 19 mars 2010, qui va entrer en vigueur dans quelques jours, et qui n’aura donc été que partiellement atteint.

Un décret viendra fixer la liste des tâches courantes donnant lieu à une rémunération forfaitaire et les conditions dans lesquelles pourront être pratiquées des honoraires supplémentaires.

3) Le compte séparé

Sur le plan juridique, le principe posé par le septième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est celui du compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat avec faculté pour l’assemblée générale d’en décider autrement lorsque l’immeuble est administré par un syndic.

Dans la réalité de la gestion des copropriétés par les syndics, d’une manière générale, l’exception dont ils sont bénéficiaires est devenu le principe, ce qui n’est d’ailleurs pas – ici encore – sans provoquer le courroux des associations de copropriétaires et de consommateurs.

Cette faculté sera supprimée et de ce fait seul subsistera le compte séparé.

Par ailleurs, un décret fixera les conditions concernant la gestion financière et comptable des copropriétés.

4) La mise en concurrence des syndics

En cas d’élection, les syndics seront obligatoirement mis en concurrence « de façon assez singulière » pour reprendre les termes de l’association des responsables de copropriété. Des précisions sont à venir.

5) Les liens des syndics avec d’autres sociétés

Dans ce domaine, les obligations d’information – au bénéfice des copropriétaires – gagnent du terrain.

Aujourd’hui existe celle de l’article 122 de la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion qui oblige les syndics à informer leurs clients des liens de nature capitalistique ou juridique qu’ils ont avec des banques ou des sociétés financières.

Dans le futur, s’ajoutera un décret contraignant les syndics à dévoiler les sociétés dans lesquelles ils ont des intérêts et qui interviennent dans les copropriétés.

6) La formation des syndics

Un décret astreindra les syndics à une formation continue obligatoire dont le contenu sera défini par le Conseil de la copropriété.

Quant aux syndics bénévoles qui ne sont pas oubliés, ils devront suivre une formation dans les trois mois de leur première élection.

Hervé Novelli, secrétaire d’État chargé du Commerce, de l’Artisanat, des Petites et Moyennes Entreprises, du Tourisme, des Services et de la Consommation, poursuit son combat contre les clauses abusives dans les contrats.

Après avoir dénoncé celles figurant dans les contrats de syndics, il a déclaré, le 1er juin, que les contrats de locations meublées pour étudiants contenaient également des clauses abusives.

Il se faisait plus précis en évoquant, notamment, la clause qui permet au propriétaire bailleur de conserver des sommes lorsque le locataire résilie son contrat.

Le secrétaire d’État a promis de saisir la Commission des clauses abusives et de lancer des contrôles vraisemblablement via les services de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes.

Affaire à suivre…

La situation est la suivante : deux concubins – je précise non liés par un pacte civil de solidarité – achètent en indivision une maison neuve qui bénéficie de l’avantage fiscal « de Robien ».

Depuis son achèvement, cette maison est louée.

Suite à leur séparation, l’un des deux concubins souhaite racheter la part de l’autre. La maison continuerait à être louée.

L’administration fiscale va remettre en cause, pour le passé et pour l’avenir, cet avantage fiscal « de Robien ».

Quelles sont les motifs qui justifient une telle reprise ?

Le mariage, le divorce, la conclusion ou la rupture d’un pacte civil de solidarité ou encore la séparation modifient le foyer fiscal et entraînent la création d’un nouveau contribuable.

Il en est de même de la sortie du foyer fiscal d’une personne jusque-là à charge au sens des articles 196 à 196 B du code général des impôts (enfants) et propriétaire du logement ayant ouvert droit à la réduction d’impôt.

Lorsqu’un tel évènement intervient au cours de la période de neuf ans ou de l’une des périodes de prorogation de l’engagement de conservation de l’investissement locatif, il est admis que le nouveau contribuable (et notamment l’ex-époux attributaire du bien ayant ouvert droit à la réduction d’impôt, en cas de divorce, ou la personne, précédemment à charge, propriétaire du logement) puisse, toutes conditions étant par ailleurs remplies, demander la reprise à son profit du dispositif, dans les mêmes conditions que le conjoint survivant.

Toutefois, s’il ne demande pas cette reprise, la réduction d’impôt fait l’objet d’une remise en cause.

En revanche, il ne peut en être de même dans le cas de la séparation de deux concubins dès lors qu’il n’y a pas de création de nouveau contribuable.

Il y a une véritable rupture de l’engagement de celui qui cède sa part dans l’indivision.

La notion de création d’un nouveau contribuable est donc centrale et essentielle.

C’est la raison pour laquelle deux concubins non pacsés qui font l’acquisition en indivision d’un bien immobilier en vue de sa location en se plaçant sous un régime fiscal de faveur, en l’espèce la loi « de Robien », prennent indiscutablement un risque important qui de virtuel sera bien réel en cas de séparation.

(Rép. min. Gérard, n° 45596, JO AN 9 février 2010).

Est-il nécessaire d’assouplir les règles de majorité requises dans les assemblées générales de copropriétaires en vue de promouvoir les travaux visant à économiser l’énergie ?

Étant entendu que l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété prévoit que la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires, laquelle s’avère en pratique impossible à atteindre.

Comme il se doit en droit, il y a le principe, en l’espèce celui de la décision unanime des copropriétaires pour entériner une nouvelle répartition des charges et ses exceptions.

Au titre des exceptions, lorsque des travaux sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par cette même assemblée statuant à la même majorité.

S’agissant des travaux d’économie d’énergie, la majorité est celle de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, avec, sous réserve du respect des conditions posées par l’article 25-1, la possibilité d’un second vote à la majorité simple de l’article 24.

A ceci, s’ajoute la jurisprudence (Cour de cassation, 3ème chambre civile, pourvoi n° 03-10002, 17 novembre 2004) qui précise, dans l’arrêt rapporté, que la décision non contestée d’une assemblée générale d’installer des compteurs d’eau chaude sanitaire et de chauffage, conformément aux dispositions des articles R. 131-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation – dont les dispositions, issues du décret du 30 septembre 1991, dérogent au principe de l’intangibilité de la répartition des charges opérée par le règlement de copropriété – ne nécessite pas un vote des copropriétaires sur la nouvelle répartition des charges de chauffage.

Autrement dit, les règles prévues par les articles R. 131-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation – qui sont impératives et d’ordre public – se substituent partiellement, de plein droit, à la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété, sans qu’un vote de l’assemblée générale soit nécessaire sur ce point.

Ainsi, aucun toilettage des textes en vigueur n’est à envisager (rép. min. Lenoir, n° 64090, JO AN 4 mai 2010) afin de soumettre à la majorité qualifiée le changement de la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété suite à la réalisation de travaux d’économies d’énergie.