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La loi n° 2010-853 du 23 juillet 2010 relative aux réseaux consulaires, au commerce, à l’artisanat et aux services a dispensé les personnes qui souhaitent obtenir la carte professionnelle pour exercer dans l’immobilier de justifier d’une garantie financière dés lors qu’elles déclarent leur intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur.

Le décret n° 2010-1707 du 30 décembre 2010 – récemment publié et que vous pouvez consulter ci-dessous – précise les conditions d’application de cette réforme.

Décret n° 2010-1707 du 30 décembre 2010 modifiant le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce

A noter, également, que ce décret simplifie les conditions d’obtention de la carte professionnelle pour les ressortissants communautaires conformément aux exigences de la directive 2005/36/CE du Parlement européen et du Conseil du 7 septembre 2005 relative à la reconnaissance des qualifications professionnelles.

Ainsi, l’obligation de produire l’attestation prévue au 3° de l’article 16-1 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 est supprimée.

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Publié par Jack D Le 24 - janvier - 2011 Droit immobilier

Est-il légitime de payer pour l’établissement d’un état des lieux dans le cadre d’un bail d’habitation relevant de la loi du 6 juillet 1989 ?

L’article 3 de ce texte prévoit qu’il est joint au contrat de bail un état des lieux, établi contradictoirement par les parties, lors de la remise ou de la restitution des clés.

Dans le cas ou cet état des lieux serait dressé par un huissier de justice, les frais se partageront par moitié entre le propriétaire et le locataire.

Dans cette seule hypothèse la loi évoque le paiement de frais et donne une clé de répartition.

En conséquence, un état des lieux établi contradictoirement entre le propriétaire et le locataire ou leurs représentants, par exemple l’agent immobilier en qualité de mandataire du propriétaire, ne saurait donner lieu à une rémunération.

Par ailleurs, l’état des lieux est-il  un acte de location au sens de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 ?

« Article 5 – La rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l’établissement d’un acte de location d’un immeuble appartenant à autrui tel que défini à l’article 2 est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire ».

L’établissement de l’acte de location recouvre l’élaboration de l’acte lui-même c’est à dire le contrat de bail et en aucun cas l’état des lieux qui n’est qu’un document accessoire.

(Rép. min. Paillé, n° 24636, JO AN 10 mai 1999).

Publié par Jack D Le 30 - novembre - 2010 Droit immobilier

« Le Monde » et « Les Échos » ont rapporté le contenu de la réunion du 8 novembre dernier de la Commission relative à la copropriété.

Cette réunion a été brève et houleuse.

A son ordre du jour, la réforme de la profession de syndic avec une modification de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les représentants des organisations professionnelles telles l’Union des syndicats de l’immobilier, la Fédération nationale de l’immobilier et le syndicat national des professionnels immobiliers ont, d’entrée de jeu, lu une lettre adressée au président de la République lui demandant le retrait du projet de réforme puis ont quitté la réunion.

Ces organisations n’acceptent pas l’instauration, dans chaque département, d’une commission de discipline chargée, sous l’égide de l’État, d’examiner les éventuels manquements des professionnels.

Le président de l’Union des syndicats de l’immobilier, Serge Ivars, a déclaré :

« C’est une mise sous tutelle insupportable. La réforme concerne tous les métiers de l’immobilier : les administrateurs de biens, les agents immobiliers… La commission de la copropriété  n’est pas l’instance adéquate pour examiner ce type de texte ».

Quant aux copropriétaires, ils jugent le projet de loi trop timide :

Bruno Dhont, directeur de l’association des responsables de copropriété, regrette que le compte séparé ne soit pas rendu obligatoire et que le projet de texte fasse l’impasse sur le problème de la garantie financière des syndics, qui fonctionne mal, et celui de leur conflit d’intérêts, lorsqu’ils ont une société de travaux, d’audit d’ascenseurs, de courtage en assurance…

Publié par Jack D Le 25 - novembre - 2010 Droit immobilier

Lutter contre la non restitution au locataire du dépôt de garantie qu’il a versé dans le cadre d’une location de logement est un des combats du député Pierre Morel-A-L’huissier.

En ce sens, il a déposé le 19 octobre 2008, à l’Assemblée nationale, une proposition de loi (n°2892), contenant un article unique, visant à modifier l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il propose :

de rendre obligatoire la justification de la réalisation des travaux dès lors qu’une partie ou la totalité du dépôt de garantie est retenue à la suite de dégradations,

de prévoir une sanction en cas de non restitution du dépôt de garantie dans le délai de deux mois.

Comment vont réagir à ces mesures les propriétaires et leurs associations, comme l’Union nationale de la propriété immobilière, déjà passablement mécontents après la diminution du montant de dépôt de garantie de deux à un mois par la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat ?

Affaire à suivre…

Publié par Jack D Le 22 - octobre - 2010 Droit immobilier

L’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que, lors des assemblées générales, « chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes ».

Certains syndics de copropriété organisent parfois des votes, lors d’assemblées générales, avec un nombre de voix correspondant aux tantièmes généraux de charges.

Pourquoi mettre en œuvre une telle technique ?

Procéder ainsi permet de contourner les règles fixées par l’article 25 de la loi de juillet 1965 concernant les décisions qui ne peuvent être adoptées qu’à « la majorité des voix de tous les copropriétaires » et non à la majorité des présents et représentés en augmentant d’environ 20 % le nombre de tantièmes retenus.

Ceci amène donc à se poser la double question de savoir quels sont les contrôles qui sont exercés sur le respect de la loi par les syndics et, dans ce cas de figure, s’il peut être recouru à la procédure de comparution sur reconnaissance préalable de culpabilité, sur plainte justifiée d’un ou plusieurs copropriétaires.

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 est d’ordre public, ce qui signifie qu’il ne peut y être dérogé de quelque manière que ce soit, autrement dit qu’un syndic, en aucune façon, n’a la faculté de « faire sa petite cuisine » quant aux paramètres entrant dans le calcul des majorités lors d’assemblées générales de copropriété.

Si, de manière volontaire ou par négligence, le syndic décompte les voix en assemblée générale en fonction des tantièmes de charges au lieu des tantièmes de parties communes, en violation de l’article 22, il engage sa responsabilité civile professionnelle à l’égard du syndicat des copropriétaires dont il est le mandataire.

Cette responsabilité peut être recherchée par le syndicat devant les juridictions judiciaires.

Le syndicat peut également obtenir l’indemnisation du préjudice subi en cas d’annulation par le juge judiciaire des décisions prises illégalement par l’assemblée générale, lorsque cette illégalité des décisions résulte d’une violation par le syndic des règles impératives de computation des voix en assemblée générale.

S’agissant de la procédure de comparution sur reconnaissance préalable de culpabilité, en l’espèce, elle ne peut être appliquée au syndic car aucun texte ne prévoit que la violation de l’article 22 par le syndic constitue une infraction pénale.

(Rép. min. Hamel, n° 77328, JO AN 6 juillet 2010)

Publié par Jack D Le 13 - juillet - 2010 Droit immobilier

La loi visant à rendre obligatoire l’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation a été publiée au Journal Officiel du 10 mars 2010.

Les décrets d’application étant en cours de rédaction, suite à un fait divers qui a entrainé la mort d’un homme, la question s’est posée de savoir s’il ne conviendrait pas d’obliger l’installation de détecteurs à l’intérieur des cages d’escalier et des ascenseurs des immeubles collectifs d’habitation.

L’administration répond (rép. min. Forgues, n° 72870, JO AN 29 juin 2010) que la mise en place de détecteurs de fumée dans les parties communes ne permettra pas aux occupants de connaître l’emplacement du départ de feu et engendrera des comportements à risque de la part des résidents paniqués (évacuation par la cage d’escalier sinistrée).

Il n’est donc pas envisagé de rendre obligatoire l’installation de détecteurs de fumée à l’intérieur des cages d’escalier et des ascenseurs des immeubles collectifs d’habitation.

Publié par Jack D Le 12 - juillet - 2010 Droit immobilier

La loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion a interdit le cumul entre une caution et une garantie fournie par une assurance.

Cela s’est traduit dans l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux d’habitation par « le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire ».

Cette disposition fut – en son temps – beaucoup commentée, accusée de freiner considérablement la location de logements au profit des étudiants.

C’est ainsi que la loi du 24 novembre 2009 relative à l’orientation et à la formation professionnelle tout au long de la vie corrigea ce « bug » en rajoutant « sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti« .

Ceci étant, la question se pose – l’article 22-1 n’apporte pas de réponse particulière – de savoir ce qu’il se passerait dans le cas d’un propriétaire qui exigerait en toute illégalité une caution supplémentaire, le locataire pouvant difficilement savoir si une assurance de quelque nature qu’elle soit a été souscrite.

En prenant soin de rappeler que le recours à un tiers garant reste possible à défaut de souscription d’une assurance, l’administration indique (rép. min. Langlade, n° 73306, JO AN 4 mai 2010) qu’en cas de cumul, à défaut d’une règle spécifique, il convient d’appliquer les principes généraux du droit des contrats.

Sur un plan concret - sous réserve de l’interprétation des tribunaux – l’interdiction édictée par l’article 22-1 étant d’ordre public, il en résulte que la convention en cours se poursuivra expurgée du  cautionnement frappé de nullité, l’assurance seule produisant ses effets.

Publié par Jack D Le 18 - juin - 2010 Droit immobilier

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