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Dans un billet du 30 avril 2008 intitulé « immobilier et carte professionnelle », j’évoquais l’arrêté du 16 mars 2006 et ses annexes.

Cet arrêté vient d’être abrogé par celui en date du 23 décembre 2009 publié au Journal Officiel du 31 décembre 2009.

L’arrêté du 23 décembre 2009 reproduisant les nouveaux documents pour l’exercice professionnel dans l’immobilier (format pdf)

Ce nouvel arrêté reproduit, dans ses annexes, les nouveaux modèles de cartes professionnelles (personnes physiques et morales), de déclaration préalable d’activité (article 8 du décret no 72-678 du 20 juillet 1972, modifié par l’article 7 du décret no 2005-1315 du 21 octobre 2005) et d’attestation prévue par l’article 9 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 (modifié par l’article 8 du décret no 2005-1315 du 21 octobre 2005).

Quelle est la réglementation à respecter lorsque plusieurs copropriétaires souhaitent installer un système de vidéosurveillance dans les parties communes d’un immeuble ?

L’Administration répond (rép. min. Morel-A-L’Huissier, n° 54207, JO AN 8 décembre 2009) que préalablement au vote de son installation, le syndicat des copropriétaires devra se renseigner auprès de la Commission nationale informatique et libertés sur les démarches à accomplir.

Les formalités à effectuer

Les formalités à effectuer diffèrent selon la nature des lieux qui vont faire l’objet de la vidéosurveillance:

♦ dans un lieu exclusivement privé, ne comportant que des habitations, une simple déclaration préalable à la CNIL peut suffire.

♦ dans un lieu ouvert au public, par exemple un syndicat de copropriétaires comportant des locaux commerciaux ou d’activités, le syndicat doit également obtenir une autorisation préfectorale et informer les personnes extérieures à la copropriété de l’existence d’une vidéosurveillance.

La décision d’installation

Sur la décision d’installer un système de vidéosurveillance, l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens sont votés par l’assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Les travaux d’installation

Les travaux d’installation d’un système de vidéosurveillance dans les parties communes, visant précisément à prévenir les atteintes aux personnes et aux biens, sont donc votés par l’assemblée générale à la majorité prévue à l’article 25.

Toutefois, lorsque des travaux devant être votés à la majorité de l’article 25, bien que non adoptés selon cette majorité, ont été accueillis favorablement par le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, l’article 25-1 prévoit que la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 – à savoir la majorité des voix exprimées des seuls copropriétaires présents et représentés – en procédant immédiatement à un second vote.

Lorsque les travaux n’ont pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24.

Des propriétaires possèdent des résidences secondaires souvent dans des communes balnéaires ou de montagne. De manière générale, leur résidence principale est éloignée de cette résidence secondaire. Ils ne peuvent donc pas se rendre aux assemblées générales de copropriété et faire valoir leurs points de vue à travers le vote des résolutions proposées.

Dans ce cas de figure pourquoi ne pas autoriser le vote par correspondance afin de permettre à un maximum de copropriétaires de donner leur avis.

L’Administration répond (rép. min. Grand, n° 55855, JO AN 20 octobre 2009) en rappelant, au préalable, le droit existant qui prévoit que les copropriétaires qui ne peuvent être présents lors d’une assemblée générale peuvent se faire représenter selon la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété.

Le choix du mandataire est libre et il n’est pas nécessaire qu’il soit membre du syndicat.

Une limite, cependant, à savoir que chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote, en sachant qu’il peut être titulaire de plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même avec celles de ses mandants n’excède pas 5% des voix du syndicat.

Quant au vote par correspondance, les services d’Hervé Novelli – secrétaire d’État chargé du commerce, de l’artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme, des services et de la consommation – étudie l’opportunité d’instituer une telle possibilité de vote pour les copropriétaires possédant un lot dans une commune de montagne ou une station balnéaire.

Je trouve dommage de limiter ce vote par correspondance à ce seul cas de figure.

J’espère que le champ de cette possibilité sera plus large au bénéfice des copropriétaires et que le texte la concrétisant sera introduit dés que possible, par exemple à l’occasion de la discussion de la proposition de loi visant à modifier le régime de la copropriété à laquelle j’ai fait référence récemment.

Le 15 septembre 2009 a été enregistrée à l’Assemblée nationale, une proposition de loi – présentée notamment par la députée Chantal Robin-Rodrigo – visant à modifier le régime de la copropriété fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967.

Cette initiative des députés signataires vise principalement à protéger les copropriétaires devant le rachat des petits cabinets de syndic par les grands groupes de gestion immobilière.

Proposition de loi visant à modifier le régime de la copropriété (format pdf)

C’est ainsi que la loi de 1965 serait modifiée pour disposer qu’en cas de rachat ou de fusion du syndic, le groupe acquéreur serait tenu d’en informer individuellement les copropriétaires sous un délai de trente jours. Cette information interromprait le mandat du syndic. L’assemblée générale déciderait le renouvellement du mandat du syndic ou la désignation d’un autre syndic selon les modalités prévues à l’article 24.

Cette procédure me semble peu lourde car elle implique, dans le délai imparti, d’adresser à chaque copropriétaire un courrier d’information par lettre recommandée avec accusé de réception pour éviter toute contestation. Puis ce courrier serait suivi, à bref délai, d’une convocation, dans les mêmes formes, en vue de la tenue d’une assemblée générale de ces mêmes copropriétaires appelée à se prononcer sur le sort – confirmation ou éjection – du syndic arrivé à la faveur du rachat ou de la fusion.

Par ailleurs, cette proposition de loi :

♦ introduirait la mise à disposition de commissaires aux comptes bénévoles – notamment au bénéfice des syndics non professionnels – qui aideraient à la compréhension des nouvelles règles comptables issues de la loi Solidarité, Renouvellement urbain du 13 décembre 2000,

♦ modifierait les règles de vote sur quelques points, encouragerait la délégation de vote en permettant à un mandataire de détenir jusqu’à cinq délégations de vote au lieu de trois actuellement et obligerait la mise en place du conseil syndical.

Tableau de présentation des modifications introduites par la proposition de loi au statut de la copropriété des immeubles bâtis (loi du 10 juillet 1965).

Affaire à suivre attentivement…

Défiscaliser n’est pas une opération banale et la liste des nombreuses questions écrites des parlementaires au gouvernement – touchant tout particulièrement la loi Demessine – démontre qu’il faut agir, en la matière, avec rigueur, prudence et pourvu d’un maximum d’informations et d’explications.

M’intéressant à ces questions de défiscalisation, je vous soumets des points, à mes yeux, importants sur lesquels faire porter votre attention afin d’éviter de mauvaises surprises.

NE PAS INVESTIR DANS L’IMMOBILIER LOCATIF DANS UN BUT PUREMENT FISCAL

Toujours se rendre sur place pour voir ou se situe le bien que vous allez acquérir : en centre-ville, en périphérie de ville… si le quartier est desservi ou non par des transports en commun, si sont présents ou non à proximité des services publics et des commerces…

Vous vous renseignerez également :

- non seulement sur la ville elle-même, c’est à dire son image, sa gestion, son déclin ou son expansion…

- mais aussi sur l’état de son marché locatif : si l’offre de logements à louer dans la commune et alentours est supérieure à la demande ou inversement, la superficie des biens les plus demandés…

A CHAQUE SITUATION PERSONNELLE, SON OUTIL DE DÉFISCALISATION

Les moyens de faire baisser la pression fiscale sont nombreux, c’est la raison pour laquelle il est nécessaire de choisir le plus adéquat selon votre situation personnelle : votre préoccupation est-elle de diminuer le montant de votre impôt sur la fortune, ou celui de votre impôt sur le revenu, bénéficiez vous ou non des dispositions concernant le bouclier fiscal…

DISPOSER D’UNE ÉPARGNE POUR FAIRE FACE AUX IMPRÉVUS

Une fois l’opération de défiscalisation arrêtée, s’assurer de toujours pouvoir compter sur une épargne immédiatement disponible pour faire face aux imprévus sachant, notamment, que l’économie d’impôt ne produit pas ses effets immédiatement et qu’il vaut mieux éviter d’avoir d’une part à revendre son bien dans l’urgence et d’autre part à rembourser les économies d’impôts.

SE MÉFIER DES DONNÉES DES SIMULATIONS ET BIEN EXAMINER LES MODALITÉS DE MISE EN ŒUVRE DES GARANTIES

Prendre garde aux rendements surévalués, aux valeurs irréalistes, aux frais, droits et taxes non inclus… et bien examiner, en cas de difficultés, les modalités de mise en œuvre des garanties. Idéalement, ces modalités doivent être simples et peu onéreuses.

VOIR « LONG TERME » ET SE PROJETER A LA FIN DE L’OPÉRATION DE DÉFISCALISATION

En matière d’immobilier locatif, il sera judicieux d’investir dans une ville attractive et en expansion et à contrario de se détourner d’une acquisition dans une résidence exclusivement destinée à des investisseurs qui auront, pour la plupart, le même objectif de revente au terme de la durée fiscale de l’investissement d’où un risque de dévalorisation de votre bien si vous poursuivez vous aussi cet objectif.

D’AUTRES PISTES QU’UNE OPÉRATION DE DÉFISCALISATION POUR DIMINUER LE MONTANT DE SES IMPÔTS

Des outils autres qu’une opération de défiscalisation peuvent être mis en œuvre pour faire baisser le montant de vos impôts comme la donation temporaire d’usufruit, dont les notaires se font largement écho, qui permet d’aider un proche tout en diminuant son impôt sur la fortune, le mariage ou un pacte civil de solidarité conclus dans l’année, des dons à des associations…

M. X a acquis en septembre 1989 un fonds de commerce de boulangerie exploité dans des locaux appartenant à une société civile immobilière, la société « Compagnie de Gestion Immobilière ».

Cette société civile immobilière (le propriétaire bailleur) est liée avec M. X (le preneur) par un bail commercial comportant à la rubrique destination : l’exercice de l’activité de boulangerie pâtisserie et à la rubrique désignation des locaux loués : au rez-de-chaussée, une pièce à usage de magasin, une cuisine et deux chambres et à la suite, séparés par une cour, une farinière et un fournil, et, au deuxième étage, trois pièces, une cuisine et un WC.

M. X a assigné la Compagnie de Gestion Immobilière afin, notamment, qu’elle soit condamnée à réaliser, dans les parties louées affectées à son habitation principale, les travaux permettant l’installation des éléments d’équipement et de confort visés à l’article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

La Cour d’appel de Lyon fit droit à cette demande.

La Cour de cassation (Cour de cassation, 3° chambre civile, pourvois n° 08-10955 et n° 08-17750, 14 octobre 2009), constatant que M. X avait son habitation principale dans une partie des lieux loués, approuve la Cour d’appel qui en a exactement déduit que le bailleur était tenu de se conformer aux exigences de la loi relative au logement décent délivré au locataire.

Hervé Novelli, secrétaire d’État à la consommation, va annoncer demain lundi 26 octobre – dans le cadre des Assises de la consommation qui vont se tenir à Bercy et dont l’objectif est de renforcer le mouvement consumériste – une nouvelle réglementation sur les syndics de copropriété.

Il souhaite fixer par arrêté la liste des prestations de syndics couvertes par le forfait payé chaque année par les copropriétaires.

A mon sens, cette évolution n’est pas une surprise vu le nombre de contrats de syndics qui restent non conforme avec l’avis du Conseil national de la consommation du 27 septembre 2007.

Le secrétaire d’État devrait, ainsi, donner satisfaction à bon nombre d’associations de consommateurs et de responsables de copropriété qui réclamaient depuis plusieurs mois la publication d’un tel arrêté, les abus des syndics professionnels persistant alors que la date butoir qui leur avait été fixée pour se mettre en règle est expirée depuis… le 31 décembre 2008.