JURIBLOGSPHERE

Le Blog Juridique au Service de la Communauté des Internautes

Monsieur Y a donné pouvoir, le 18 décembre 2003, à monsieur Z pour le représenter à l’assemblée générale des copropriétaires de « la résidence La Maurelle » à Marseille.

Selon le procès-verbal de l’assemblée, monsieur Z, muni du pouvoir de monsieur Y, est arrivé à 18 heures 50 et a quitté l’assemblée à 19 heures en confiant le pouvoir de monsieur Y à madame A.

La Cour d’appel d’Aix-Marseille a annulé cette assemblée générale aux motifs :

– que si, en application de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, monsieur Y n’a pas choisi de donner un mandat « en blanc » et n’a pas confié de mandat à madame A mais seulement à monsieur Z, dés lors ce mandat n’était pas valide,

– que si la subdélégation n’est pas en elle-même prohibée par la loi, il convient toutefois que le mandat accorde à son mandataire cette faculté, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.

La Cour de cassation censure cette décision (Cour de cassation, troisième chambre civile, pourvois n° 10-14005 et n° 10-14591, 16 mars 2011) faute pour la Cour d’appel d’avoir « constaté que toute faculté de subdélégation était interdite au mandataire« .

En résumé, la subdélégation est la règle sauf interdiction en bonne et due forme par le mandant.

Publié par Jack D Le 6 - juin - 2011 Droit immobilier

J’ai évoqué sur ce blog un certain nombre des propositions de loi s’attachant à modifier la loi du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété.

Toutes sont utiles dans le sens :

– ou elles améliorent le fonctionnement de cette grosse machinerie qu’est la copropriété avec l’ensemble de ses organes devant travailler en bonne intelligence,

– et/ou elles simplifient la vie du copropriétaire en lui octroyant, par exemple, la possibilité de voter par correspondance les résolutions proposées.

La dernière proposition de loi en date, déposée il y a seulement quelques jours par la députée Marin, fait clairement exception.

Dans l’exposé des motifs, cette parlementaire du Nord de la France indique qu’elle veut supprimer le droit de vote du mandataire d’un copropriétaire lorsque ledit mandataire n’est pas membre du syndicat des copropriétaires.

Selon elle, la participation au vote de la copropriété d’un tel mandataire serait inopportune puisqu’il n’a « aucun intérêt à adopter ou à réfuter une proposition » et d’ajouter que cette modification est importante pour – rien de moins – que « garantir le bon fonctionnement et assurer la pérennité » de la copropriété.

A voir…

Sans parler, sur le plan juridique, de la rédaction un peu approximative de la proposition, pourquoi restreindre la liberté du copropriétaire qui choisit de déléguer son droit de vote alors qu’aucune démonstration n’est faite de la ou les manière(s) dont la législation actuelle en la matière mettrait en péril le bon fonctionnement et la pérennité de cette organisation d’un immeuble bâti ?

Pourquoi le copropriétaire ne pourrait-il plus déléguer son droit de vote à une personne ne résidant pas dans l’immeuble et/ou n’ayant aucun lien de parenté avec le propriétaire c’est à dire, notamment, à son conseil (notaire, avocat…) ou à son locataire ?

Plutôt que de discriminer les personnes, n’aurait-il pas été plus judicieux de se pencher sur la délégation de vote en elle-même ?

La pratique permet de constater que cette délégation de vote revêt diverses formes :

– Le mandat « en blanc » généralement renvoyé par le copropriétaire au syndic sans indication de mandataire , d’où son appellation,

– Le mandat qui mentionne le nom du mandataire, ce dernier après avoir produit son mandat va représenter le copropriétaire absent lors de l’assemblée générale,

– Le mandat impératif qui désigne le mandataire et qui lui indique comment voter pour chaque question figurant à l’ordre du jour.

Pour atteindre son objectif, n’aurait-il pas été plus judicieux que la députée Marin unifie ces différentes formes de délégation de vote en suggérant de ne rende utile que le seul mandat impératif ?

Proposition de loi relative à la modification de l’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (format pdf)

Article 22 dans sa rédaction actuelle :

« … Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat… »

Article 22 dans sa rédaction proposée :

« …Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, membre du syndicat ou de la copropriété… ».

Publié par Jack D Le 23 - mai - 2011 Droit immobilier

L’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que, lors des assemblées générales, « chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes ».

Certains syndics de copropriété organisent parfois des votes, lors d’assemblées générales, avec un nombre de voix correspondant aux tantièmes généraux de charges.

Pourquoi mettre en œuvre une telle technique ?

Procéder ainsi permet de contourner les règles fixées par l’article 25 de la loi de juillet 1965 concernant les décisions qui ne peuvent être adoptées qu’à « la majorité des voix de tous les copropriétaires » et non à la majorité des présents et représentés en augmentant d’environ 20 % le nombre de tantièmes retenus.

Ceci amène donc à se poser la double question de savoir quels sont les contrôles qui sont exercés sur le respect de la loi par les syndics et, dans ce cas de figure, s’il peut être recouru à la procédure de comparution sur reconnaissance préalable de culpabilité, sur plainte justifiée d’un ou plusieurs copropriétaires.

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 est d’ordre public, ce qui signifie qu’il ne peut y être dérogé de quelque manière que ce soit, autrement dit qu’un syndic, en aucune façon, n’a la faculté de « faire sa petite cuisine » quant aux paramètres entrant dans le calcul des majorités lors d’assemblées générales de copropriété.

Si, de manière volontaire ou par négligence, le syndic décompte les voix en assemblée générale en fonction des tantièmes de charges au lieu des tantièmes de parties communes, en violation de l’article 22, il engage sa responsabilité civile professionnelle à l’égard du syndicat des copropriétaires dont il est le mandataire.

Cette responsabilité peut être recherchée par le syndicat devant les juridictions judiciaires.

Le syndicat peut également obtenir l’indemnisation du préjudice subi en cas d’annulation par le juge judiciaire des décisions prises illégalement par l’assemblée générale, lorsque cette illégalité des décisions résulte d’une violation par le syndic des règles impératives de computation des voix en assemblée générale.

S’agissant de la procédure de comparution sur reconnaissance préalable de culpabilité, en l’espèce, elle ne peut être appliquée au syndic car aucun texte ne prévoit que la violation de l’article 22 par le syndic constitue une infraction pénale.

(Rép. min. Hamel, n° 77328, JO AN 6 juillet 2010)

Publié par Jack D Le 13 - juillet - 2010 Droit immobilier

La question du vote par correspondance dans les assemblées générales de copropriété avait été soulevée par le député Grand au bénéfice des propriétaires possédant une résidence secondaire, à la mer ou à la montagne, éloignée de leur résidence principale.

La réponse faite par l’administration ne trahissait pas un enthousiasme débordant pour la concrétisation de cette idée. Ceci explique t’il cela ? Je ne peux dire. Toujours est-il que cette question refait surface à l’occasion de l’enregistrement le 21 décembre 2009 par un autre député, Guy Teissier, d’une proposition de loi permettant le vote par correspondance des copropriétaires.

Composé d’un seul article, cette proposition de loi a un champ bien plus large puisqu’elle a vocation à s’appliquer à l’ensemble des copropriétaires et non plus aux seuls détenteurs de résidences secondaires.

Elle vise à modifier les articles 22 et 24 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Tableau de présentation des modifications introduites par la proposition de loi Teissier au statut de la copropriété des immeubles bâtis (loi du 10 juillet 1965).

Après celle enregistrée le 15 septembre de l’année dernière, à surveiller cette nouvelle proposition de loi visant à modifier le statut de la copropriété.

Publié par Jack D Le 9 - février - 2010 Droit immobilier

Des propriétaires possèdent des résidences secondaires souvent dans des communes balnéaires ou de montagne. De manière générale, leur résidence principale est éloignée de cette résidence secondaire. Ils ne peuvent donc pas se rendre aux assemblées générales de copropriété et faire valoir leurs points de vue à travers le vote des résolutions proposées.

Dans ce cas de figure pourquoi ne pas autoriser le vote par correspondance afin de permettre à un maximum de copropriétaires de donner leur avis.

L’Administration répond (rép. min. Grand, n° 55855, JO AN 20 octobre 2009) en rappelant, au préalable, le droit existant qui prévoit que les copropriétaires qui ne peuvent être présents lors d’une assemblée générale peuvent se faire représenter selon la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété.

Le choix du mandataire est libre et il n’est pas nécessaire qu’il soit membre du syndicat.

Une limite, cependant, à savoir que chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote, en sachant qu’il peut être titulaire de plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même avec celles de ses mandants n’excède pas 5% des voix du syndicat.

Quant au vote par correspondance, les services d’Hervé Novelli – secrétaire d’État chargé du commerce, de l’artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme, des services et de la consommation – étudie l’opportunité d’instituer une telle possibilité de vote pour les copropriétaires possédant un lot dans une commune de montagne ou une station balnéaire.

Je trouve dommage de limiter ce vote par correspondance à ce seul cas de figure.

J’espère que le champ de cette possibilité sera plus large au bénéfice des copropriétaires et que le texte la concrétisant sera introduit dés que possible, par exemple à l’occasion de la discussion de la proposition de loi visant à modifier le régime de la copropriété à laquelle j’ai fait référence récemment.

Publié par Jack D Le 11 - décembre - 2009 Droit immobilier

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