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juin
28
Tout à fait d’accord !
juin 28, 2008 | Leave a Comment
J’ai lu avec beaucoup d’intérêt la tribune du professeur Philippe Malinvaud, parue dans la Revue de Droit immobilier, et reprise dans le numéro de ce mois-ci (n° 445 de juin 2008) de ”Maisons et Habitat”.
Je partage totalement son point de vue sur la loi du 2 juillet 2003, pour mémoire, celle qui impose la mise aux normes, en trois étapes, des ascenseurs dans les immeubles. C’est l’exemple parfait d’une loi dont le coût n’est pas maîtrisé, d’un texte qui va mettre en difficulté certains copropriétaires qui vont avoir du mal à faire face à cette dépense, ou qui va poser problème à une grande majorité d’entre eux pour mettre en concurrence les prestataires dans un secteur dominé par quatre grandes entreprises et en admettant qu’il y parviennent, pour trancher entre les devis faute de compétence technique…
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juin
25
La ministre du logement et de la ville vient de faire connaître sa position sur la question de l’extension des réductions de préavis dans le bail d’habitation.
Elle rappelle (Rép. Grall, JO AN 3 juin 2008, p. 4707) le principe, contenu dans l’article 15-1 alinéa 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de la durée du préavis fixée à trois mois lorsqu’un locataire donne congé.
Cette durée a été instaurée pour permettre au propriétaire de disposer d’un délai raisonnable pour rechercher un nouveau locataire et limiter la vacance du logement.
Comme tout principe, il connaît des exceptions à savoir que la durée du préavis de trois mois est ramenée à un mois pour tenir compte d’événements imprévus ou de situations particulières :
- lors de l’obtention d’un premier emploi,
- lors d’une mutation,
- lors d’une perte d’emploi ou d’un nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi,
- lorsque le locataire est agé de plus de soixante ans et que son état de santé justifie un changement de domicile,
- lorsque le locataire perçoit le revenu minimum d’insertion (RMI).
Dans le souci de conserver une règle claire et d’application générale, elle n’envisage pas d’étendre le délai de préavis réduit à d’autres cas que ceux actuellement prévus afin d’éviter la multiplication de situations dérogatoires qui pourraient remettre en cause le principe d’équilibre des relations entre bailleurs et locataires posé par la loi.
Pour les étudiants qui sont obligés de quitter rapidement leur logement afin de poursuivre leur cursus dans une autre ville (par exemple une réorientation en cours d’année suite à un échec, la réussite à un concours d’entrée dans une école ou un institut se situant dans une autre ville), elle suggère l’utilisation de la location meublée dont les règles sont plus souples, notamment la durée du bail qui peut être ramenée à neuf mois.
En outre, l’emménagement dans un nouveau logement est facilité par la réduction à un mois du montant du dépôt de garantie et la possibilité pour les étudiants de souscrire au “Loca-Pass”.
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juin
7
Comme vous le savez peut-être, l’indice de référence encadrant l’évolution des loyers du parc locatif du secteur privé est désormais uniquement fondé sur l’évolution des prix à la consommation hors loyers et hors tabac.
A noter si vous souhaitez en savoir plus que l’Institut de la Statistique et des Etudes Economiques (INSEE) fait, sur son site, le point sur ces nouvelles dispositions applicables depuis le 10 février 2008, y compris aux contrats de location en cours.
l’Insee et l’indice de référence des loyers
A consulter : comment réviser un loyer ? ou le dépliant moins complet (format pdf) “comment réviser un loyer d’habitation“.
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mai
6
J’ai fait allusion dans un de mes précédents billets à l’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction.
Ce texte a créé dans la loi du 6 juillet 1989 s’appliquant notamment aux locations de locaux à usage d’habitation principale ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux loués accessoirement au local principal, un nouvel article 3-1 qui traite du dossier de diagnostic technique à fournir par le bailleur et à annexer au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.
Au travers d’une réponse ministérielle (Rép. Wojciechowski, JO AN 1° avril 2008 page 2878), l’administration rappelle que le dossier de diagnostic technique à fournir au locataire doit comprendre :
• le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui est destiné à comparer et à estimer la performance énergétique du logement, diagnostic dont la durée de validité est fixée à 10 ans,
La plaquette sur le diagnostic de performance énergétique - mars 2008 (format pdf)
Le modèle de DPE applicable aux logements et bâtiments d’habitation pour la location (format pdf)
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fév
15
La loi pour le pouvoir d’achat
février 15, 2008 | Leave a Comment
La loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat vient d’être publiée. Aprés lecture, en ma qualité de locataire, j’ai été particulièrement sensible au contenu des articles 9 et 10.
Ils sont la traduction concrète des propos présidentiels que j’évoquais dans un précédent billet. J’ajouterais, à ma démonstration sur l’inflation législative en matière de bail d’habitation, ce nouveau texte qui va contribuer à faire perdurer le phénomène.
♦ L’article 9 entérime la modification du mode de calcul de l’indice de référence des loyers (IRL) : “l’augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.”. La mesure est applicable aux baux d’habitation meublés et non meublés destinés à l’habitation principale en cours et bien sûr à venir.
♦ L’article 10, traitant du dépôt de garantie, abaisse le montant maximum, susceptible d’être demandé par le bailleur, de deux mois à un mois. La mesure est applicable aux baux d’habitation non meublés destinés à l’habitation principale à compter du 9 février 2008 (date de publication de la loi).
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juil
20
De l’inflation législative en matière de bail d’habitation
juillet 20, 2007 | Leave a Comment
Dans notre pays, invoquer l’adage “Nul n’est censé ignorer la loi” est une vue de l’esprit du fait de l’accroissement toujours plus important du nombre de textes légaux.
Le Conseil d’Etat a pointé ce problème dans son rapport public 2006 et s’inquiète de cette inflation législative - 59 codes législatifs, plus de 200 nouvelles lois par an, des ordonnances en augmentation - porteuse d’insécurité juridique pour les acteurs économiques et les citoyens.
Qu’en est-il dans le domaine des baux et plus particulièrement dans celui des baux d’habitation qui intéresse beaucoup d’entre-nous ?
Je rappelle, au préalable, que le texte de base qui régit les baux d’habitation non meublés ou à usage mixte d’habitation et professionnel est la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Ce texte de base régissant le bail d’habitation a été modifié par treize lois d’importance et ces modifications sont intervenues dans un court laps de temps ainsi que vous allez le constater.
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