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Est-il légitime de payer pour l’établissement d’un état des lieux dans le cadre d’un bail d’habitation relevant de la loi du 6 juillet 1989 ?

L’article 3 de ce texte prévoit qu’il est joint au contrat de bail un état des lieux, établi contradictoirement par les parties, lors de la remise ou de la restitution des clés.

Dans le cas ou cet état des lieux serait dressé par un huissier de justice, les frais se partageront par moitié entre le propriétaire et le locataire.

Dans cette seule hypothèse la loi évoque le paiement de frais et donne une clé de répartition.

En conséquence, un état des lieux établi contradictoirement entre le propriétaire et le locataire ou leurs représentants, par exemple l’agent immobilier en qualité de mandataire du propriétaire, ne saurait donner lieu à une rémunération.

Par ailleurs, l’état des lieux est-il  un acte de location au sens de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 ?

« Article 5 – La rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l’établissement d’un acte de location d’un immeuble appartenant à autrui tel que défini à l’article 2 est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire ».

L’établissement de l’acte de location recouvre l’élaboration de l’acte lui-même c’est à dire le contrat de bail et en aucun cas l’état des lieux qui n’est qu’un document accessoire.

(Rép. min. Paillé, n° 24636, JO AN 10 mai 1999).

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Publié par Jack D Le 30 - novembre - 2010 Droit immobilier

Lutter contre la non restitution au locataire du dépôt de garantie qu’il a versé dans le cadre d’une location de logement est un des combats du député Pierre Morel-A-L’huissier.

En ce sens, il a déposé le 19 octobre 2008, à l’Assemblée nationale, une proposition de loi (n°2892), contenant un article unique, visant à modifier l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il propose :

de rendre obligatoire la justification de la réalisation des travaux dès lors qu’une partie ou la totalité du dépôt de garantie est retenue à la suite de dégradations,

de prévoir une sanction en cas de non restitution du dépôt de garantie dans le délai de deux mois.

Comment vont réagir à ces mesures les propriétaires et leurs associations, comme l’Union nationale de la propriété immobilière, déjà passablement mécontents après la diminution du montant de dépôt de garantie de deux à un mois par la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat ?

Affaire à suivre…

Publié par Jack D Le 22 - octobre - 2010 Droit immobilier

La loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion a interdit le cumul entre une caution et une garantie fournie par une assurance.

Cela s’est traduit dans l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux d’habitation par « le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire ».

Cette disposition fut – en son temps – beaucoup commentée, accusée de freiner considérablement la location de logements au profit des étudiants.

C’est ainsi que la loi du 24 novembre 2009 relative à l’orientation et à la formation professionnelle tout au long de la vie corrigea ce « bug » en rajoutant « sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti« .

Ceci étant, la question se pose – l’article 22-1 n’apporte pas de réponse particulière – de savoir ce qu’il se passerait dans le cas d’un propriétaire qui exigerait en toute illégalité une caution supplémentaire, le locataire pouvant difficilement savoir si une assurance de quelque nature qu’elle soit a été souscrite.

En prenant soin de rappeler que le recours à un tiers garant reste possible à défaut de souscription d’une assurance, l’administration indique (rép. min. Langlade, n° 73306, JO AN 4 mai 2010) qu’en cas de cumul, à défaut d’une règle spécifique, il convient d’appliquer les principes généraux du droit des contrats.

Sur un plan concret - sous réserve de l’interprétation des tribunaux – l’interdiction édictée par l’article 22-1 étant d’ordre public, il en résulte que la convention en cours se poursuivra expurgée du  cautionnement frappé de nullité, l’assurance seule produisant ses effets.

Publié par Jack D Le 18 - juin - 2010 Droit immobilier

Il est un fait qu’en France, de plus en plus de personnes éprouvent des difficultés à faire face aux charges inhérentes au logement, particulièrement les titulaires de minima sociaux.

Il conviendrait alors d’envisager des mesures pour traiter de manière égale l’ensemble de ces titulaires de minima sociaux en généralisant les dispositions afférentes au revenu minimum d’insertion, c’est à dire, pour les locataires qui le souhaitent, leur ouvrir le bénéfice du délai de préavis réduit prévu par l’article 15-I alinéa 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’Administration (rép. min. Labrette-Ménager, n° 45332, JO AN 5 janvier 2010) rappelle que ce délai de préavis réduit de l’article 15-1 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 a été introduit pour tenir compte d’événements imprévus ou de situations particulières, notamment lorsque le locataire perçoit le revenu minimum d’insertion remplacé par le revenu de solidarité active depuis le 1er juin 2009.

Elle rappelle également que la jurisprudence considère, dans ce domaine du délai de préavis réduit, qu’il convient de s’en tenir à la liste limitative envisagée par la loi et que cette même jurisprudence refuse d’étendre cette liste à des cas non visés par celle-ci, condamnant ainsi toute extension du texte par raisonnement analogique.

L’Administration rappelle enfin, reprenant son credo, qu’elle n’envisage toujours pas - dans le souci de conserver une règle claire et d’application générale - d’étendre le délai de préavis réduit à d’autres cas que ceux actuellement prévus, afin d’éviter la multiplication de situations dérogatoires qui pourraient remettre en cause le principe d’équilibre des relations entre bailleurs et locataires posé par la loi.

Elle fait seulement savoir que dans la proposition de loi de simplification et d’amélioration de la qualité du droit présenté par le député Jean-Luc Warsmann – adoptée par l’assemblée nationale en première lecture le 2 décembre 2009 – l’article 5 prévoit la possibilité pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active de donner congé à leur bailleur avec un délai de préavis réduit à un mois.

Publié par Jack D Le 10 - février - 2010 Droit immobilier

L’article 15-I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire et de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Toutefois, en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d’un mois. ».

Ainsi, le locataire peut donner congé à son bailleur moyennant un délai de préavis ramené à un mois notamment suite à une mutation.

Cette mutation doit-elle avoir été imposée par l’employeur du locataire pour que ce délai de préavis réduit soit valide ?

La Cour de cassation (Cour de cassation, 3ème chambre civile, pourvoi n° 09-10287, 20 janvier 2010) dans l’affaire qui lui était soumise – ou le locataire avait bien fait l’objet d’une mutation mais cette dernière n’était pas du fait de son employeur mais de lui-même qui avait pris l’initiative de quitter ses fonctions pour en occuper de nouvelles auprès de la succursale de la banque de France à Rennes, dans le désir de rejoindre son épouse – a répondu que l’article 15-1, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoyait pas que la mutation devait être imposée par l’employeur, qu’en conséquence, il importait peu que M. X… fût à l’origine de cette mutation.

Publié par Jack D Le 25 - janvier - 2010 Droit immobilier

Bail notarié ou sous seing privé ?

Je prends un exemple concret. Vous êtes propriétaire et vous souhaitez donner à bail des locaux à usage d’habitation principale relevant de la loi du 6 juillet 1989.

Vous savez que ce bail peut être rédigé :

soit sous seing privé ou sous signature privée, c’est à dire qu’en dehors des exceptions prévues par la loi, il n’est soumis à aucune autre condition de forme que la signature de ceux qui s’obligent à savoir vous même et votre (vos) futur(s) locataire(s),

soit notarié ou en la forme authentique, c’est à dire rédigé par cet officier ministériel qu’est le notaire.

La plus value, pour un propriétaire bailleur, d’un bail établi devant notaire

Pour convaincre le propriétaire hésitant sur le choix de la forme de l’acte, le notaire répondra qu’il est chargé d’une mission de service public en vertu de laquelle il va donner au contrat, qu’il va rédiger pour vous, la force d’une décision de justice.

Ainsi, pour prendre un exemple, si des loyers vous sont impayés, votre notaire vous délivrera une copie exécutoire. Vous transmettrez ensuite cette copie exécutoire à un huissier de justice en vue des poursuites et du recouvrement : saisies sur salaires et sur compte en banque, saisies sur meubles…

Rapidité, simplicité, absence de recours au juge… Ce qui apparaît comme un grand avantage de l’acte notarié sur l’acte sous seing privé, en est-il vraiment un ?, n’est-ce pas plutôt l’illusion d’en être un ? Est-ce que saisir un locataire, par définition déjà en difficulté, va résoudre tous les problèmes ?

Si l’idée de s’affranchir d’un recours au juge pour rapidement mettre en place des mesures coercitives à l’égard du débiteur défaillant parait séduisante de prime abord, personnellement je suis de ceux qui pensent que de telles mesures ne résoudront pas les problèmes au fond, envenimeront les rapports entre les parties, lesquelles inévitablement devront tôt ou tard se tourner vers la justice.

A titre d’illustration de ce propos, un bail notarié n’a jamais dispensé un propriétaire d’engager une procédure judiciaire pour obtenir un titre exécutoire judiciaire en vue de l’expulsion de son locataire.

Publié par Jack D Le 19 - septembre - 2009 Droit immobilier

Si vous lisez fréquemment les billets de ce blog, vous savez que le droit qui régit le contrat de bail d’habitation évolue constamment.

J’en veux pour preuve que pour cette année 2009, un nouveau texte, la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion – dite aussi loi «Boutin» – du 25 mars 2009 a modifié la loi du 6 juillet 1989, socle juridique de ce contrat de bail d’habitation.

C’est donc à juste titre que l’Association nationale d’information sur le logement avec l’aide de ses structures départementales a refondu sa documentation à destination du grand public.

Cette dernière se compose, à ce jour, de deux séries de dépliants.

La première série «les relations entre propriétaire et locataire» comprend neuf dépliants – s’adressant tant au propriétaire bailleur qu’au locataire – qui traitent, dans un langage le plus clair possible, de toutes les étapes du processus de location.

Louer un logement (pdf)

Un bail écrit pour quoi faire ? (pdf)

Entretien, charges et réparations (pdf)

Le loyer (pdf)

La fin du bail (pdf)

La location meublée (pdf)

Se porter caution d’un locataire (pdf)

La location en union libre (pdf)

Location et PACS (pdf)

La seconde série «les impayés de loyer» est constitué de quatre brochures, trois à destination du locataire en situation d’impayés afin de le guider dans les démarches à chacune des étapes de la procédure et la quatrième en direction du propriétaire bailleur pour répondre à une certaine appréhension de sa part au moment de la mise en location de son bien et aux difficultés qu’il peut rencontrer en cas d’impayés.

Le commandement de payer (pdf)

L’assignation à comparaitre devant le tribunal (pdf)

Le commandement de libérer les locaux (pdf)

Prévenir et faire face aux impayés de loyers (pdf)

Je rappelle également l’existence de la plateforme téléphonique nationale mise en place, depuis le 1° juin, par la «Fondation Abbé Pierre» pour prévenir la survenue de la difficile et extrême situation de l’expulsion.

Publié par Jack D Le 30 - juillet - 2009 Droit immobilier

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