JURIBLOGSPHERE

J’ai lu avec beaucoup d’intérêt la tribune du professeur Philippe Malinvaud, parue dans la Revue de Droit immobilier, et reprise dans le numéro de ce mois-ci (n° 445 de juin 2008) de  »Maisons et Habitat ».

Je partage totalement son point de vue sur la loi du 2 juillet 2003, pour mémoire, celle qui impose la mise aux normes, en trois étapes, des ascenseurs dans les immeubles.  C’est l’exemple parfait d’une loi dont le coût n’est pas maîtrisé, d’un texte qui va mettre en difficulté certains copropriétaires qui vont avoir du mal à faire face à cette dépense, ou qui va poser problème à une grande majorité d’entre eux pour mettre en concurrence les prestataires dans un secteur dominé par quatre grandes entreprises et en admettant qu’il y parviennent, pour trancher entre les devis faute de compétence technique…

La ministre du logement et de la ville vient de faire connaître sa position sur la question de l’extension des réductions de préavis dans le bail d’habitation.

Elle rappelle (Rép. Grall, JO AN 3 juin 2008, p. 4707) le principe, contenu dans l’article 15-1 alinéa 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de la durée du préavis fixée à trois mois lorsqu’un locataire donne congé.

Cette durée a été instaurée pour permettre au propriétaire de disposer d’un délai raisonnable pour rechercher un nouveau locataire et limiter la vacance du logement.

Comme tout principe, il connaît des exceptions à savoir que la durée du préavis de trois mois est ramenée à un mois pour tenir compte d’événements imprévus ou de situations particulières :

- lors de l’obtention d’un premier emploi,

- lors d’une mutation,

- lors d’une perte d’emploi ou d’un nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi,

- lorsque le locataire est âgé de plus de soixante ans et que son état de santé justifie un changement de domicile,

- lorsque le locataire perçoit le revenu minimum d’insertion (RMI).

Dans le souci de conserver une règle claire et d’application générale, elle n’envisage pas d’étendre le délai de préavis réduit à d’autres cas que ceux actuellement prévus afin d’éviter la multiplication de situations dérogatoires qui pourraient remettre en cause le principe d’équilibre des relations entre bailleurs et locataires posé par la loi.

Pour les étudiants qui sont obligés de quitter rapidement leur logement afin de poursuivre leur cursus dans une autre ville (par exemple une réorientation en cours d’année suite à un échec, la réussite à un concours d’entrée dans une école ou un institut se situant dans une autre ville), elle suggère l’utilisation de la location meublée dont les règles sont plus souples, notamment la durée du bail qui peut être ramenée à neuf mois.

En outre, l’emménagement dans un nouveau logement est facilité par la réduction à un mois du montant du dépôt de garantie et la possibilité pour les étudiants de souscrire au «Loca-Pass».

Comme vous le savez peut-être, l’indice de référence encadrant l’évolution des loyers du parc locatif du secteur privé est désormais uniquement fondé sur l’évolution des prix à la consommation hors loyers et hors tabac.

A noter si vous souhaitez en savoir plus que l’Institut de la Statistique et des Études Économiques (INSEE) fait, sur son site, le point sur ces nouvelles dispositions applicables depuis le 10 février 2008, y compris aux contrats de location en cours.

l’Insee et l’indice de référence des loyers

A consulter : comment réviser un loyer ? ou le dépliant moins complet (format pdf) « comment réviser un loyer d’habitation« .

J’ai fait allusion dans un de mes précédents billets à l’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction.

Ce texte a créé dans la loi du 6 juillet 1989 s’appliquant notamment aux locations de locaux à usage d’habitation principale ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux loués accessoirement au local principal, un nouvel article 3-1 qui traite du dossier de diagnostic technique à fournir par le bailleur et à annexer au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.

Au travers d’une réponse ministérielle (Rép. Wojciechowski, JO AN 1° avril 2008 page 2878), l’administration rappelle que le dossier de diagnostic technique à fournir au locataire doit comprendre :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui est destiné à comparer et à estimer la performance énergétique du logement, diagnostic dont la durée de validité est fixée à 10 ans,

La plaquette sur le diagnostic de performance énergétique – mars 2008 (format pdf)

Le modèle de DPE applicable aux logements et bâtiments d’habitation pour la location (format pdf)

• le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) qui consiste à mesurer la concentration en plomb de tous les revêtements du logement afin d’identifier ceux contenant du plomb, qu’ils soient dégradés ou non, à décrire leur état de conservation et à repérer, le cas échéant, les facteurs de dégradations du bâti.

Ce constat doit avoir été établi depuis moins de six ans à la date de signature du contrat de location, uniquement pour les immeubles d’habitation construits avant le 1° janvier 1949,

• l’état des risques naturels et technologiques qui mentionne les risques naturels, technologiques ou sismiques auxquels est exposé le logement qu’il s’agisse d’un immeuble collectif ou d’un maison.

Le modèle de l’état des risques naturels et technologiques (format pdf)

Cet état doit être établi moins de six mois avant la date de signature du contrat de location par le propriétaire sur un formulaire type à partir des informations fournies par le préfet, consultables en mairie ou en préfecture, étant précisé que le propriétaire est responsable de son contenu et, de ce fait, qu’il peut se faire assister pour le dresser par tout professionnel de son choix.

Personnellement, pour le remplir, j’ai utilisé les informations émanant du portail de la prévention des risques majeurs (PRIM.net) dont il fait mention en bas de page de l’état des risques naturels et technologiques.

J’ai également consulté la liste des questions-réponses (FAQ) de PRIM.net qui vous aidera, par exemple, à comprendre et à éventuellement expliquer les termes techniques et les abréviations utilisés dans l’état des risques naturels et technologiques et/ou en savoir davantage sur l’obligation d’information sur les sinistres à laquelle je fais référence ci-dessous.

La liste des questions-réponses état des risques et info sinistres (format pdf)

En plus de ce que je viens d’évoquer, selon les dispositions de l’article L. 125-5 IV du Code de l’environnement, le propriétaire bailleur doit informer par écrit le locataire des sinistres dont il a eu connaissance, qui ont affecté l’immeuble collectif ou la maison et donné lieu à une indemnisation au titre d’une catastrophe naturelle ou technologique depuis 1982.

Un exemple de déclaration de sinistres indemnisés

Par ailleurs, la loi n° 2007-309 du 5 mars 2007 relative à la modernisation de la diffusion audiovisuelle et à la télévision du futur a créée, quant à elle, un article 3-2 dans la loi du 6 juillet 1989. L’article en question oblige le bailleur à fournir au locataire une information sur les modalités de réception des services de télévision dans l’immeuble, laquelle est annexée au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.

Cette information doit :

- porter sur la possibilité ou non de recevoir les services de télévision par voie hertzienne ;

- lorsqu’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble distribue des services de télévision, préciser si l’installation permet ou non l’accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique (TNT) ou s’il faut s’adresser au distributeur de services pour bénéficier du « service antenne » numérique, dans ce dernier cas le bailleur indiquant les coordonnées du distributeur auquel le locataire doit s’adresser.

A noter, pour conclure :

* La réponse du ministère du logement et de la ville (Rép. Hue, JO Sénat du 28 février 2008 page 402) concernant le constat de risque d’exposition au plomb pour les baux reconduits tacitement.

Un constat de risque d’exposition au plomb devra être annexé à tout nouveau contrat de location d’un immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation construit avant le premier janvier 1949. Mais que faut-il entendre par « nouveau contrat » ?

Selon l’administration, « la notion de « nouveau contrat » inclut le renouvellement du bail lorsqu’un nouveau contrat est conclu mais écarte la tacite reconduction qui ne donne pas lieu à production de document« .

* La réponse du ministère du budget et de la réforme de l’Etat (Rép. Hellier, JO AN du 12 décembre 2006 page 12973) au sujet de la déductibilité des dépenses supportées au titre des études et des diagnostics préalables :

Selon l’administration, « Les propriétaires de logements donnés en location nue, dont les produits sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, peuvent déduire des recettes qu’ils encaissent les dépenses supportées au titre de la réalisation d’études ou de diagnostics préalables afférents aux logements, lesquelles sont en effet considérées comme des dépenses d’entretien déductibles« .

La loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat vient d’être publiée. Après lecture, en ma qualité de locataire, j’ai été particulièrement sensible au contenu des articles 9 et 10.

Ils sont la traduction concrète des propos présidentiels que j’évoquais dans un précédent billet. J’ajouterais, à ma démonstration sur l’inflation législative en matière de bail d’habitation, ce nouveau texte qui va contribuer à faire perdurer le phénomène.

♦ L’article 9 entérime la modification du mode de calcul de l’indice de référence des loyers (IRL) : «l’augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.». La mesure est applicable aux baux d’habitation meublés et non meublés destinés à l’habitation principale en cours et bien sûr à venir.

♦ L’article 10, traitant du dépôt de garantie, abaisse le montant maximum, susceptible d’être demandé par le bailleur, de deux mois à un mois. La mesure est applicable aux baux d’habitation non meublés destinés à l’habitation principale à compter du 9 février 2008 (date de publication de la loi).

En outre, le 2° du I de cet article 10 stipule : «Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers». Le tiers en question fait référence à l’aide «Loca-pass», c’est à dire que concrètement les organismes du 1% logement avancent gratuitement sous forme de prêt le dépôt de garantie demandé par le propriétaire quand le locataire (quel qu’il soit) signe son contrat de location. Ce prêt sans intérêt est remboursable en 36 mensualités maximum.

En attendant les prochaines modifications visant les baux d’habitation (réformes du dépôt de garantie et de la caution) et avec une pensée pour les propriétaires, je termine avec l’article 11 de la loi pour le pouvoir d’achat qui est un «cadeau sénatorial» en leur faveur. Ils pourront maintenant demander de percevoir directement l’allocation logement octroyée à leurs locataires sans avoir besoin de leur accord comme c’était le cas jusqu’ici sous réserve du bail d’un logement «décent» c’est à dire conforme au décret du 30 janvier 2002.

Dans notre pays, invoquer l’adage «Nul n’est censé ignorer la loi» est une vue de l’esprit du fait de l’accroissement toujours plus important du nombre de textes légaux.

Le Conseil d’État a pointé ce problème dans son rapport public 2006 et s’inquiète de cette inflation législative – 59 codes législatifs, plus de 200 nouvelles lois par an, des ordonnances en augmentation – porteuse d’insécurité juridique pour les acteurs économiques et les citoyens.

Qu’en est-il dans le domaine des baux et plus particulièrement dans celui des baux d’habitation qui intéresse beaucoup d’entre-nous ?

Je rappelle, au préalable, que le texte de base qui régit les baux d’habitation non meublés ou à usage mixte d’habitation et professionnel est la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Ce texte de base régissant le bail d’habitation a été modifié par treize lois d’importance et ces modifications sont intervenues dans un court laps de temps ainsi que vous allez le constater.

Douze lois sur les treize s’inscrivent dans la période 2000-2007 – trois entre 2000 et 2003 et neuf entre 2004 et 2007 – seule la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 relative à l’habitat s’inscrit dans la décennie 1989-1999.

Démonstration est ainsi faite, qu’au fil du temps qui passe, les questions se rapportant au logement sont de plus en plus présentes, ce qui n’est guère surprenant tant l’actualité a été riche et fournie dans ce secteur ces dernières années (les ventes à la découpe, le combat des Don Quichotte en faveur des sans abris, la flambée des loyers et celle des prix de l’immobilier neuf…).

Ceci étant, quels ont été les apports de ces nouveaux textes ?

Au cours de la période 1989 – 1999

La loi du 21 juillet 1994 relative à l’habitat a procédé, sans apporter de grands bouleversements, aux premières adaptations de la législation sur les rapports locatifs.

Au cours de la période 2000 – 2003

A tout seigneur, tout honneur, mentionnons d’abord la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain (S.R.U.), présentée par le gouvernement de l’époque comme l’outil destiné à rien de moins que « recoudre le tissu social déchiré des villes et garantir logement et conditions décentes de vie urbaine pour tous« .

C’est l’un des plus vastes chantiers législatifs, qui modifie en profondeur outre la loi de juillet 89, le code de l’urbanisme, le code de la construction et de l’habitation, la loi sur la copropriété, le code civil, le code de la santé publique…

Dans le domaine de la loi de 1989, cette loi S.R.U. a amené, notamment, la notion de droit du locataire à un logement « décent » et a étendu la compétence des tribunaux et des commissions départementales de conciliation.

Puis la loi du 17 janvier 2002 de modernisation sociale a introduit des dispositions destinées à lutter contre les discriminations dans l’étude des candidatures à une location. C’est ainsi qu’en préalable à l’établissement d’un bail, un bailleur ne peut demander à un candidat à la location les documents listés dans le texte.

Enfin la loi du 3 décembre 2001 relative aux droits du conjoint survivant et des enfants adultérins et modernisant diverses dispositions de droit successoral a envisagé certaines situations notamment en cas d’abandon du domicile par le locataire, de décès du locataire.

Au cours de la période 2004 – 2007

Durant cette période, pas moins de neuf textes ont modifié la loi de juillet 1989 !

Nouveautés à la marge, avec la loi du 13 aout 2004 relative aux libertés et responsabilités locales, la loi du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale et l’ordonnance du 23 mars 2006 relative aux suretés (laquelle créée un nouvel article 22-1-1 de la loi du 6 juillet 1989).

L’ordonnance du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction a créée un nouvel article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui traite du dossier de diagnostic technique à fournir par le bailleur et annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.

Ce dossier devra comprendre :

- à compter du 1° juillet 2007 (donc applicable depuis peu), le diagnostic de performance énergétique (seulement une valeur informative et tenu à la disposition du locataire);

- à compter du 12 aout 2008, le constat de risque d’exposition au plomb;

- voire l’état des risques naturels et technologiques dans les zones concernées et à chaque changement de locataire.

Cette même ordonnance a modifié, par ailleurs, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 pour préciser les situations non régies par ce texte (les exclusions de la loi de juillet 1989).

La loi du 13 juin 2006 relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d’un immeuble a modifié la loi de juillet 1989 dans ses articles qui traitent du congé pour vente.

La loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (E.N.L.) a allongé la liste des clauses réputées non écrites (qui figurant dans un bail sont considérées comme nulles et non avenues), et a actualisé certaines règles régissant la répartition des charges entre locataire et propriétaire

La loi du 5 mars 2007 (2007-290) instituant un droit au logement opposable (D.A.L.O.) et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, suite aux travaux de la Haute Autorité de Lutte contre les Discriminations et pour l’Egalité (H.A.L.D.E.) faisant apparaitre que les pratiques discriminatoires en matière de logement sont notamment liées aux justificatifs qui peuvent être demandés aux candidats locataires, a ajouté à la liste existante (issue de la loi de modernisation sociale de 2002) de nouveaux documents qui ne peuvent être demandés par un bailleur privé à un futur locataire préalablement à l’établissement d’un bail.

La loi du 5 mars 2007 (2007-297) relative à la prévention de la délinquance est intervenue dans les rapports locatifs pour entériner par la loi la jurisprudence de la résiliation du bail pour troubles du voisinage.

Elle a créée l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui pose la responsabilité du propriétaire de ces troubles envers les tiers : les propriétaires doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent afin de faire cesser les troubles du voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

Enfin, la loi du 5 mars 2007 (2007-309) relative à la modernisation de la diffusion audiovisuelle et à la télévision du futur.

Elle a fondé l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 qui oblige le bailleur à informer le locataire sur les modalités de réception des services de télévision dans l’immeuble (en annexe au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement).

L’inflation législative dans les baux d’habitation n’est donc pas une illusion mais bien une réalité ! Va t’elle fortement diminuer dans les années à venir ? Je le souhaite vivement mais j’ai quelques doutes car il reste encore à faire notamment en ce qui concerne la réactualisation de la liste officielle des charges locatives qui résulte du décret n° 87-713 du 26 août 1987 et de son annexe.