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Est-il légitime de payer pour l’établissement d’un état des lieux dans le cadre d’un bail d’habitation relevant de la loi du 6 juillet 1989 ?

L’article 3 de ce texte prévoit qu’il est joint au contrat de bail un état des lieux, établi contradictoirement par les parties, lors de la remise ou de la restitution des clés.

Dans le cas ou cet état des lieux serait dressé par un huissier de justice, les frais se partageront par moitié entre le propriétaire et le locataire.

Dans cette seule hypothèse la loi évoque le paiement de frais et donne une clé de répartition.

En conséquence, un état des lieux établi contradictoirement entre le propriétaire et le locataire ou leurs représentants, par exemple l’agent immobilier en qualité de mandataire du propriétaire, ne saurait donner lieu à une rémunération.

Par ailleurs, l’état des lieux est-il  un acte de location au sens de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 ?

« Article 5 – La rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l’établissement d’un acte de location d’un immeuble appartenant à autrui tel que défini à l’article 2 est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire ».

L’établissement de l’acte de location recouvre l’élaboration de l’acte lui-même c’est à dire le contrat de bail et en aucun cas l’état des lieux qui n’est qu’un document accessoire.

(Rép. min. Paillé, n° 24636, JO AN 10 mai 1999).

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Publié par Jack D Le 30 - novembre - 2010 Droit immobilier

M. X a acquis en septembre 1989 un fonds de commerce de boulangerie exploité dans des locaux appartenant à une société civile immobilière, la société « Compagnie de Gestion Immobilière ».

Cette société civile immobilière (le propriétaire bailleur) est liée avec M. X (le preneur) par un bail commercial comportant à la rubrique destination : l’exercice de l’activité de boulangerie pâtisserie et à la rubrique désignation des locaux loués : au rez-de-chaussée, une pièce à usage de magasin, une cuisine et deux chambres et à la suite, séparés par une cour, une farinière et un fournil, et, au deuxième étage, trois pièces, une cuisine et un WC.

M. X a assigné la Compagnie de Gestion Immobilière afin, notamment, qu’elle soit condamnée à réaliser, dans les parties louées affectées à son habitation principale, les travaux permettant l’installation des éléments d’équipement et de confort visés à l’article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

La Cour d’appel de Lyon fit droit à cette demande.

La Cour de cassation (Cour de cassation, 3° chambre civile, pourvois n° 08-10955 et n° 08-17750, 14 octobre 2009), constatant que M. X avait son habitation principale dans une partie des lieux loués, approuve la Cour d’appel qui en a exactement déduit que le bailleur était tenu de se conformer aux exigences de la loi relative au logement décent délivré au locataire.

Publié par Jack D Le 5 - novembre - 2009 Droit immobilier

Bail notarié ou sous seing privé ?

Je prends un exemple concret. Vous êtes propriétaire et vous souhaitez donner à bail des locaux à usage d’habitation principale relevant de la loi du 6 juillet 1989.

Vous savez que ce bail peut être rédigé :

soit sous seing privé ou sous signature privée, c’est à dire qu’en dehors des exceptions prévues par la loi, il n’est soumis à aucune autre condition de forme que la signature de ceux qui s’obligent à savoir vous même et votre (vos) futur(s) locataire(s),

soit notarié ou en la forme authentique, c’est à dire rédigé par cet officier ministériel qu’est le notaire.

La plus value, pour un propriétaire bailleur, d’un bail établi devant notaire

Pour convaincre le propriétaire hésitant sur le choix de la forme de l’acte, le notaire répondra qu’il est chargé d’une mission de service public en vertu de laquelle il va donner au contrat, qu’il va rédiger pour vous, la force d’une décision de justice.

Ainsi, pour prendre un exemple, si des loyers vous sont impayés, votre notaire vous délivrera une copie exécutoire. Vous transmettrez ensuite cette copie exécutoire à un huissier de justice en vue des poursuites et du recouvrement : saisies sur salaires et sur compte en banque, saisies sur meubles…

Rapidité, simplicité, absence de recours au juge… Ce qui apparaît comme un grand avantage de l’acte notarié sur l’acte sous seing privé, en est-il vraiment un ?, n’est-ce pas plutôt l’illusion d’en être un ? Est-ce que saisir un locataire, par définition déjà en difficulté, va résoudre tous les problèmes ?

Si l’idée de s’affranchir d’un recours au juge pour rapidement mettre en place des mesures coercitives à l’égard du débiteur défaillant parait séduisante de prime abord, personnellement je suis de ceux qui pensent que de telles mesures ne résoudront pas les problèmes au fond, envenimeront les rapports entre les parties, lesquelles inévitablement devront tôt ou tard se tourner vers la justice.

A titre d’illustration de ce propos, un bail notarié n’a jamais dispensé un propriétaire d’engager une procédure judiciaire pour obtenir un titre exécutoire judiciaire en vue de l’expulsion de son locataire.

Publié par Jack D Le 19 - septembre - 2009 Droit immobilier

Si vous lisez fréquemment les billets de ce blog, vous savez que le droit qui régit le contrat de bail d’habitation évolue constamment.

J’en veux pour preuve que pour cette année 2009, un nouveau texte, la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion – dite aussi loi «Boutin» – du 25 mars 2009 a modifié la loi du 6 juillet 1989, socle juridique de ce contrat de bail d’habitation.

C’est donc à juste titre que l’Association nationale d’information sur le logement avec l’aide de ses structures départementales a refondu sa documentation à destination du grand public.

Cette dernière se compose, à ce jour, de deux séries de dépliants.

La première série «les relations entre propriétaire et locataire» comprend neuf dépliants – s’adressant tant au propriétaire bailleur qu’au locataire – qui traitent, dans un langage le plus clair possible, de toutes les étapes du processus de location.

Louer un logement (pdf)

Un bail écrit pour quoi faire ? (pdf)

Entretien, charges et réparations (pdf)

Le loyer (pdf)

La fin du bail (pdf)

La location meublée (pdf)

Se porter caution d’un locataire (pdf)

La location en union libre (pdf)

Location et PACS (pdf)

La seconde série «les impayés de loyer» est constitué de quatre brochures, trois à destination du locataire en situation d’impayés afin de le guider dans les démarches à chacune des étapes de la procédure et la quatrième en direction du propriétaire bailleur pour répondre à une certaine appréhension de sa part au moment de la mise en location de son bien et aux difficultés qu’il peut rencontrer en cas d’impayés.

Le commandement de payer (pdf)

L’assignation à comparaitre devant le tribunal (pdf)

Le commandement de libérer les locaux (pdf)

Prévenir et faire face aux impayés de loyers (pdf)

Je rappelle également l’existence de la plateforme téléphonique nationale mise en place, depuis le 1° juin, par la «Fondation Abbé Pierre» pour prévenir la survenue de la difficile et extrême situation de l’expulsion.

Publié par Jack D Le 30 - juillet - 2009 Droit immobilier

Ainsi que vous le savez peut-être, la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat a ramené de deux mois à un mois le montant du dépôt de garantie pouvant être exigé par le propriétaire d’un bien à usage d’habitation.

Dés lors le locataire titulaire d’un bail en cours (loi du 6 juillet 1989) qui avait versé un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyers peut-il se prévaloir de cette loi du 8 février 2008 pour demander au propriétaire ou à son représentant le remboursement d’un mois ?

L’Administration répond (rép. min. Anciaux, n° 27297, JO AN 9 juin 2009) que l’article 10 de la loi pour le pouvoir d’achat prévoit que les nouvelles dispositions concernant le dépôt de garantie s’appliquent aux contrats de location conclus à compter du 9 février 2008.

Donc, il n’est pas possible de demander le remboursement d’un mois pour les locataires dont le bail est en cours et qui, à leur époque, ont versé un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer.

Publié par Jack D Le 4 - juillet - 2009 Droit immobilier

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous avez loué à un locataire. Vous apprenez que celui-ci a brutalement quitté les lieux pour ne plus jamais reparaitre. Votre logement est vide et vos loyers ne sont plus payés.

Cette situation ayant perduré pendant de longs mois, vous décidez que le temps est venu de l’action pour en terminer avec cette désastreuse situation, notamment, pour vos finances personnelles. Vous convoquez des artisans et vous planifiez à brève échéance des travaux de remise en état de votre bien en vue d’une nouvelle location.

Est-ce la bonne attitude ?

Juridiquement NON. Les choses ne sont pas si simples. En témoigne la réponse du ministère de la justice questionné à ce propos (rép. min. Joulaud, n° 33560, JO AN 27 janvier 2009) qui rappelle la conduite à tenir du propriétaire dans ce cas de figure.

«Le départ brusque et imprévisible de l’occupant», selon la définition jurisprudentielle en matière de baux, doit être constaté. Ainsi, en qualité de propriétaire, il vous appartient de vous assurer que l’abandon du logement est bien certain et définitif par voie de constat d’huissier ou par tout moyen – attestations, témoignages – établissant la cessation des paiements du loyers, le retrait du mobilier, la résiliation des abonnements aux divers services comme le gaz, l’électricité, le téléphone.

C’est également à vous qu’il incombe de vérifier que votre locataire n’était pas marié ou séparé de corps ou qu’il n’avait pas conclu de pacte civil de solidarité ou qu’aucun de ses ascendants, descendants, concubin notoire ou personnes à charge ne vivait avec lui depuis au moins un an à compter de la date de l’abandon de domicile, ces personnes bénéficiant, en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 – que j’ai déjà eu l’occasion d’évoquer – de la poursuite à leur profit du contrat de bail.

S’il est établi que les locaux sont vides et qu’aucune des personnes précédemment citées ne peut prétendre à la poursuite à son profit du contrat de location, vous pourrez alors saisir le juge des référés du lieu de situation de l’immeuble pour faire constater judiciairement la résiliation du bail avec effet au jour de l’abandon des lieux par le locataire et vous faire autoriser à procéder à leur reprise et ce par voie d’assignation délivrée au locataire à sa dernière adresse connue.

Publié par Jack D Le 16 - février - 2009 Droit immobilier

A noter le décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008 qui modifie, notamment, celui du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables des locaux d’habitation.

Il traite principalement des nouvelles dispositions concernant les modalités de récupération sur le locataire des dépenses afférentes au gardien ou au concierge d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles.

Décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008

A consulter.

Publié par Jack D Le 26 - janvier - 2009 Droit immobilier

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