JURIBLOGSPHERE

M. X a acquis en septembre 1989 un fonds de commerce de boulangerie exploité dans des locaux appartenant à une société civile immobilière, la société « Compagnie de Gestion Immobilière ».

Cette société civile immobilière (le propriétaire bailleur) est liée avec M. X (le preneur) par un bail commercial comportant à la rubrique destination : l’exercice de l’activité de boulangerie pâtisserie et à la rubrique désignation des locaux loués : au rez-de-chaussée, une pièce à usage de magasin, une cuisine et deux chambres et à la suite, séparés par une cour, une farinière et un fournil, et, au deuxième étage, trois pièces, une cuisine et un WC.

M. X a assigné la Compagnie de Gestion Immobilière afin, notamment, qu’elle soit condamnée à réaliser, dans les parties louées affectées à son habitation principale, les travaux permettant l’installation des éléments d’équipement et de confort visés à l’article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

La Cour d’appel de Lyon fit droit à cette demande.

La Cour de cassation (Cour de cassation, 3° chambre civile, pourvois n° 08-10955 et n° 08-17750, 14 octobre 2009), constatant que M. X avait son habitation principale dans une partie des lieux loués, approuve la Cour d’appel qui en a exactement déduit que le bailleur était tenu de se conformer aux exigences de la loi relative au logement décent délivré au locataire.

Bail notarié ou sous seing privé ?

Je prends un exemple concret. Vous êtes propriétaire et vous souhaitez donner à bail des locaux à usage d’habitation principale relevant de la loi du 6 juillet 1989.

Vous savez que ce bail peut être rédigé :

♦ soit sous seing privé ou sous signature privée, c’est à dire qu’en dehors des exceptions prévues par la loi, il n’est soumis à aucune autre condition de forme que la signature de ceux qui s’obligent à savoir vous même et votre (vos) futur(s) locataire(s),

♦ soit notarié ou en la forme authentique, c’est à dire rédigé par cet officier ministériel qu’est le notaire.

La plus value, pour un propriétaire bailleur, d’un bail établi devant notaire

Pour convaincre le propriétaire hésitant sur le choix de la forme de l’acte, le notaire répondra qu’il est chargé d’une mission de service public en vertu de laquelle il va donner au contrat, qu’il va rédiger pour vous, la force d’une décision de justice.

Ainsi, pour prendre un exemple, si des loyers vous sont impayés, votre notaire vous délivrera une copie exécutoire. Vous transmettrez ensuite cette copie exécutoire à un huissier de justice en vue des poursuites et du recouvrement : saisies sur salaires et sur compte en banque, saisies sur meubles…

Rapidité, simplicité, absence de recours au juge… Ce qui apparaît comme un grand avantage de l’acte notarié sur l’acte sous seing privé, en est-il vraiment un ?, n’est-ce pas plutôt l’illusion d’en être un ? Est-ce que saisir un locataire, par définition déjà en difficulté, va résoudre tous les problèmes ?

Si l’idée de s’affranchir d’un recours au juge pour rapidement mettre en place des mesures coercitives à l’égard du débiteur défaillant parait séduisante de prime abord, personnellement je suis de ceux qui pensent que de telles mesures ne résoudront pas les problèmes au fond, envenimeront les rapports entre les parties, lesquelles inévitablement devront tôt ou tard se tourner vers la justice.

A titre d’illustration de ce propos, un bail notarié n’a jamais dispensé un propriétaire d’engager une procédure judiciaire pour obtenir un titre exécutoire judiciaire en vue de l’expulsion de son locataire.

Si vous lisez fréquemment les billets de ce blog, vous savez que le droit qui régit le contrat de bail d’habitation évolue constamment.

J’en veux pour preuve que pour cette année 2009, un nouveau texte, la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion – dite aussi loi «Boutin» – du 25 mars 2009 a modifié la loi du 6 juillet 1989, socle juridique de ce contrat de bail d’habitation.

C’est donc à juste titre que l’Association nationale d’information sur le logement avec l’aide de ses structures départementales a refondu sa documentation à destination du grand public.

Cette dernière se compose, à ce jour, de deux séries de dépliants.

♦ La première série «les relations entre propriétaire et locataire» comprend neuf dépliants – s’adressant tant au propriétaire bailleur qu’au locataire – qui traitent, dans un langage le plus clair possible, de toutes les étapes du processus de location.

Louer un logement (pdf)

Un bail écrit pour quoi faire ? (pdf)

Entretien, charges et réparations (pdf)

Le loyer (pdf)

La fin du bail (pdf)

La location meublée (pdf)

Se porter caution d’un locataire (pdf)

La location en union libre (pdf)

Location et PACS (pdf)

♦ La seconde série «les impayés de loyer» est constitué de quatre brochures, trois à destination du locataire en situation d’impayés afin de le guider dans les démarches à chacune des étapes de la procédure et la quatrième en direction du propriétaire bailleur pour répondre à une certaine appréhension de sa part au moment de la mise en location de son bien et aux difficultés qu’il peut rencontrer en cas d’impayés.

Le commandement de payer (pdf)

L’assignation à comparaitre devant le tribunal (pdf)

Le commandement de libérer les locaux (pdf)

Prévenir et faire face aux impayés de loyers (pdf)

Je rappelle également l’existence de la plateforme téléphonique nationale mise en place, depuis le 1° juin, par la «Fondation Abbé Pierre» pour prévenir la survenue de la difficile et extrême situation de l’expulsion.

Ainsi que vous le savez peut-être, la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat a ramené de deux mois à un mois le montant du dépôt de garantie pouvant être exigé par le propriétaire d’un bien à usage d’habitation.

Dés lors le locataire titulaire d’un bail en cours (loi du 6 juillet 1989) qui avait versé un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyers peut-il se prévaloir de cette loi du 8 février 2008 pour demander au propriétaire ou à son représentant le remboursement d’un mois ?

L’Administration répond (rép. min. Anciaux, n° 27297, JO AN 9 juin 2009) que l’article 10 de la loi pour le pouvoir d’achat prévoit que les nouvelles dispositions concernant le dépôt de garantie s’appliquent aux contrats de location conclus à compter du 9 février 2008.

Donc, il n’est pas possible de demander le remboursement d’un mois pour les locataires dont le bail est en cours et qui, à leur époque, ont versé un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer.

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous avez loué à un locataire. Vous apprenez que celui-ci a brutalement quitté les lieux pour ne plus jamais reparaitre. Votre logement est vide et vos loyers ne sont plus payés.

Cette situation ayant perduré pendant de longs mois, vous décidez que le temps est venu de l’action pour en terminer avec cette désastreuse situation, notamment, pour vos finances personnelles. Vous convoquez des artisans et vous planifiez à brève échéance des travaux de remise en état de votre bien en vue d’une nouvelle location.

Est-ce la bonne attitude ?

Juridiquement NON. Les choses ne sont pas si simples. En témoigne la réponse du ministère de la justice questionné à ce propos (rép. min. Joulaud, n° 33560, JO AN 27 janvier 2009) qui rappelle la conduite à tenir du propriétaire dans ce cas de figure.

«Le départ brusque et imprévisible de l’occupant», selon la définition jurisprudentielle en matière de baux, doit être constaté. Ainsi, en qualité de propriétaire, il vous appartient de vous assurer que l’abandon du logement est bien certain et définitif par voie de constat d’huissier ou par tout moyen – attestations, témoignages – établissant la cessation des paiements du loyers, le retrait du mobilier, la résiliation des abonnements aux divers services comme le gaz, l’électricité, le téléphone.

C’est également à vous qu’il incombe de vérifier que votre locataire n’était pas marié ou séparé de corps ou qu’il n’avait pas conclu de pacte civil de solidarité ou qu’aucun de ses ascendants, descendants, concubin notoire ou personnes à charge ne vivait avec lui depuis au moins un an à compter de la date de l’abandon de domicile, ces personnes bénéficiant, en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 – que j’ai déjà eu l’occasion d’évoquer – de la poursuite à leur profit du contrat de bail.

S’il est établi que les locaux sont vides et qu’aucune des personnes précédemment citées ne peut prétendre à la poursuite à son profit du contrat de location, vous pourrez alors saisir le juge des référés du lieu de situation de l’immeuble pour faire constater judiciairement la résiliation du bail avec effet au jour de l’abandon des lieux par le locataire et vous faire autoriser à procéder à leur reprise et ce par voie d’assignation délivrée au locataire à sa dernière adresse connue.

A noter le décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008 qui modifie, notamment, celui du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables des locaux d’habitation.

Il traite principalement des nouvelles dispositions concernant les modalités de récupération sur le locataire des dépenses afférentes au gardien ou au concierge d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles.

Décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008

A consulter.

Un récent arrêt de la Cour de cassation (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 26 novembre 2008, pourvoi n°07-17728) vient de faire évoluer les critères caractérisant l’abandon du domicile en matière de bail d’habitation.

Je rappelle que l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 qui régit les baux d’habitation prévoit qu’en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue au profit du conjoint, du partenaire lié par un pacte civil de solidarité (PACS), ainsi que des descendants, ascendants, concubin et personnes à charge vivant avec le locataire depuis au moins un an.

Pour résumer les faits, Mr X… – occupant d’un logement loué à sa mère par la société « Roubaix Habitat » – demandait, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, que le bail se poursuive à son profit par suite de l’entrée de sa mère en maison de retraite.

La demande de Mr X… avait été logiquement rejetée au motif que la jurisprudence caractérisait l’abandon de domicile comme devant être un départ brusque et imprévisible et que le placement (supposant une procédure préalable d’admission) de Mme Y… en maison de retraite n’en était pas un.

La Cour de cassation, saisie, vient donc de casser et d’annuler l’arrêt de la Cour d’appel de Douai et corrélativement d’assouplir la jurisprudence de l’abandon du domicile en considérant que ce dernier pouvait également se caractériser par le caractère définitif du départ et le fait qu’il soit imposé à celui qui demeure.