Dans notre pays, invoquer l’adage «Nul n’est censé ignorer la loi» est une vue de l’esprit du fait de l’accroissement toujours plus important du nombre de textes légaux.
Le Conseil d’État a pointé ce problème dans son rapport public 2006 et s’inquiète de cette inflation législative – 59 codes législatifs, plus de 200 nouvelles lois par an, des ordonnances en augmentation – porteuse d’insécurité juridique pour les acteurs économiques et les citoyens.
Qu’en est-il dans le domaine des baux et plus particulièrement dans celui des baux d’habitation qui intéresse beaucoup d’entre-nous ?
Je rappelle, au préalable, que le texte de base qui régit les baux d’habitation non meublés ou à usage mixte d’habitation et professionnel est la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Ce texte de base régissant le bail d’habitation a été modifié par treize lois d’importance et ces modifications sont intervenues dans un court laps de temps ainsi que vous allez le constater.
Douze lois sur les treize s’inscrivent dans la période 2000-2007 – trois entre 2000 et 2003 et neuf entre 2004 et 2007 – seule la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 relative à l’habitat s’inscrit dans la décennie 1989-1999.
Démonstration est ainsi faite, qu’au fil du temps qui passe, les questions se rapportant au logement sont de plus en plus présentes, ce qui n’est guère surprenant tant l’actualité a été riche et fournie dans ce secteur ces dernières années (les ventes à la découpe, le combat des Don Quichotte en faveur des sans abris, la flambée des loyers et celle des prix de l’immobilier neuf…).
Ceci étant, quels ont été les apports de ces nouveaux textes ?
Au cours de la période 1989 – 1999
La loi du 21 juillet 1994 relative à l’habitat a procédé, sans apporter de grands bouleversements, aux premières adaptations de la législation sur les rapports locatifs.
Au cours de la période 2000 – 2003
A tout seigneur, tout honneur, mentionnons d’abord la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain (S.R.U.), présentée par le gouvernement de l’époque comme l’outil destiné à rien de moins que « recoudre le tissu social déchiré des villes et garantir logement et conditions décentes de vie urbaine pour tous« .
C’est l’un des plus vastes chantiers législatifs, qui modifie en profondeur outre la loi de juillet 89, le code de l’urbanisme, le code de la construction et de l’habitation, la loi sur la copropriété, le code civil, le code de la santé publique…
Dans le domaine de la loi de 1989, cette loi S.R.U. a amené, notamment, la notion de droit du locataire à un logement « décent » et a étendu la compétence des tribunaux et des commissions départementales de conciliation.
Puis la loi du 17 janvier 2002 de modernisation sociale a introduit des dispositions destinées à lutter contre les discriminations dans l’étude des candidatures à une location. C’est ainsi qu’en préalable à l’établissement d’un bail, un bailleur ne peut demander à un candidat à la location les documents listés dans le texte.
Enfin la loi du 3 décembre 2001 relative aux droits du conjoint survivant et des enfants adultérins et modernisant diverses dispositions de droit successoral a envisagé certaines situations notamment en cas d’abandon du domicile par le locataire, de décès du locataire.
Au cours de la période 2004 – 2007
Durant cette période, pas moins de neuf textes ont modifié la loi de juillet 1989 !
Nouveautés à la marge, avec la loi du 13 aout 2004 relative aux libertés et responsabilités locales, la loi du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale et l’ordonnance du 23 mars 2006 relative aux suretés (laquelle créée un nouvel article 22-1-1 de la loi du 6 juillet 1989).
L’ordonnance du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction a créée un nouvel article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui traite du dossier de diagnostic technique à fournir par le bailleur et annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.
Ce dossier devra comprendre :
- à compter du 1° juillet 2007 (donc applicable depuis peu), le diagnostic de performance énergétique (seulement une valeur informative et tenu à la disposition du locataire);
- à compter du 12 aout 2008, le constat de risque d’exposition au plomb;
- voire l’état des risques naturels et technologiques dans les zones concernées et à chaque changement de locataire.
Cette même ordonnance a modifié, par ailleurs, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 pour préciser les situations non régies par ce texte (les exclusions de la loi de juillet 1989).
La loi du 13 juin 2006 relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d’un immeuble a modifié la loi de juillet 1989 dans ses articles qui traitent du congé pour vente.
La loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (E.N.L.) a allongé la liste des clauses réputées non écrites (qui figurant dans un bail sont considérées comme nulles et non avenues), et a actualisé certaines règles régissant la répartition des charges entre locataire et propriétaire
La loi du 5 mars 2007 (2007-290) instituant un droit au logement opposable (D.A.L.O.) et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, suite aux travaux de la Haute Autorité de Lutte contre les Discriminations et pour l’Egalité (H.A.L.D.E.) faisant apparaitre que les pratiques discriminatoires en matière de logement sont notamment liées aux justificatifs qui peuvent être demandés aux candidats locataires, a ajouté à la liste existante (issue de la loi de modernisation sociale de 2002) de nouveaux documents qui ne peuvent être demandés par un bailleur privé à un futur locataire préalablement à l’établissement d’un bail.
La loi du 5 mars 2007 (2007-297) relative à la prévention de la délinquance est intervenue dans les rapports locatifs pour entériner par la loi la jurisprudence de la résiliation du bail pour troubles du voisinage.
Elle a créée l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui pose la responsabilité du propriétaire de ces troubles envers les tiers : les propriétaires doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent afin de faire cesser les troubles du voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.
Enfin, la loi du 5 mars 2007 (2007-309) relative à la modernisation de la diffusion audiovisuelle et à la télévision du futur.
Elle a fondé l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 qui oblige le bailleur à informer le locataire sur les modalités de réception des services de télévision dans l’immeuble (en annexe au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement).
L’inflation législative dans les baux d’habitation n’est donc pas une illusion mais bien une réalité ! Va t’elle fortement diminuer dans les années à venir ? Je le souhaite vivement mais j’ai quelques doutes car il reste encore à faire notamment en ce qui concerne la réactualisation de la liste officielle des charges locatives qui résulte du décret n° 87-713 du 26 août 1987 et de son annexe.
