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Le voile est maintenant levé : le porte-parole adjoint du ministère de la justice a fait savoir, vendredi, que les services en collaboration avec les professionnels travaillaient effectivement à l’élaboration d’un projet de loi afin d’améliorer le fonctionnement des syndics de copropriété et ainsi mieux protéger les copropriétaires et les consommateurs.

En préparation depuis plusieurs mois, la rédaction de ce projet de loi a été accélérée pour que le texte soit présenté au Parlement avant la fin juin.

Cette accélération est vraisemblablement la conséquence des informations parues dans la presse, au tout début de ce mois, à propos du groupe « Urbania », troisième administrateur de biens en France.

Sur le site de l’association des responsables de copropriétés, dans un dossier intitulé « URBANIA : l’affaire ! », vous pouvez retrouver les articles à ce sujet parus dans différents journaux.

Ainsi, une partie de l’argent des comptes « reflets » aurait été utilisé par « URBANIA » pour acquérir des fonds de commerce ou racheter des intérêts détenus par des actionnaires minoritaires…

Le septième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est libellé en ces termes :

« – d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1 lorsque l’immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat ».

Entre autres, le temps n’est-il pas maintenant venu de le réécrire comme suit :

« – d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1 lorsque l’immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat » ?

Publié par Jack D Le 9 - mai - 2010 Droit immobilier

Je pensais que la situation allait se détendre sur le front des syndics de copropriété et de leurs prestations après la publication de l’arrêté du 19 mars 2010.

Dans son édition du 26 avril dernier, le site Internet du quotidien économique « La Tribune » révèle qu’il n’en est rien et que ces professionnels restent dans le viseur des pouvoirs publics.

J’apprends que les services de Michelle Alliot-Marie ont engagé une réflexion pour voir de quelles manières améliorer le fonctionnement des syndics.

Tout ceci pourrait se justifier par le fait qu’ils touchent au quotidien de bon nombre d’entre nous, qu’il y a, dans notre pays, environ huit millions de copropriétés et qu’à l’occasion d’une interview, Hervé Novelli avait évoqué sa saisine de la commission des clauses abusives à propos de leurs contrats.

Du ministère de la Justice, rien n’a filtré ni sur le contenu ni sur un calendrier de mise en œuvre de ces mesures de correction, tout juste un tout petit coin du voile est levé avec une possibilité de validation, par des commissaires aux comptes, des comptes annuels des copropriétés gérées par les syndics.

Une manière pour les commissaires aux comptes de récupérer une partie des mandats perdus dans les sociétés par actions simplifiées avec les dispositions de la loi de modernisation de l’économie ?

Si cette piste devait être retenue, ce qui est certain, c’est qu’elle entrainera inévitablement une augmentation du coût des prestations des administrateurs de biens dont se passeraient, sauf adoption de seuils, les très petites copropriétés.

Publié par Jack D Le 29 - avril - 2010 Droit immobilier

Lors des assises de la consommation en octobre dernier, Hervé Novelli l’avait évoqué mais rien ne venait… Il est enfin publié cet arrêté concernant le contenu des contrats de syndic de copropriété.

Cette publication faite, dans un article paru dans le quotidien « Le Figaro » de ce jour, j’ai pu lire que le secrétaire d’État n’avait pas l’intention d’abandonner le sujet.

J’ai noté, comme beaucoup, qu’il a saisi « la commission des clauses abusives afin de disposer d’une expertise approfondie sur le ­caractère abusif ou non de l’ensemble des clauses figurant dans les contrats ».

Arrêté du 19 mars 2010 modifiant l’arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels

Quant aux réactions, elles sont diverses et variées.

Si l’Union des syndicats de l’immobilier et la Fédération nationale de l’immobilier ont fait part de leur satisfaction quant à ce texte, il n’en va pas de même pour la Confédération générale des locataires qui parle de « compromis très imparfait entre les attentes des consommateurs et les résistances des professionnels », ou pour l’association des responsables de copropriété qui écrit qu’il s’agit d’un arrêté au contenu « minimaliste et très incomplet qui laissera libres les syndics de continuer à pratiquer des honoraires et frais supplémentaires abusifs, arbitraires, incontrôlables ».

Cette dernière – qui conseille et défend vigoureusement les copropriétaires – a, d’ailleurs, mis en ligne un document utile et intéressant sous la forme d’un tableau dans lequel les auteurs analysent ligne à ligne non seulement le contenu de l’arrêté lui-même mais également celui de son annexe.

Arrêté du 19 mars 2010 sur les contrats de syndics – une analyse ligne à ligne

A noter que cet arrêté entrera en vigueur à compter du 1° juillet 2010.

Publié par Jack D Le 22 - mars - 2010 Droit immobilier

Il y a plus de deux ans les syndics avaient fait parler d’eux malheureusement en des termes peu élogieux. De nombreuses plaintes étaient arrivées dans les bureaux de la direction générale de la concurrence et de la consommation à tel point que le service avait diligenté une enquête qui avait révélé de nombreuses irrégularités.

Quelques mois après, Luc Chatel – alors secrétaire d’Etat à la consommation – avait chargé les agents de la D.G.C.C.R.F. de vérifier la bonne application des avis du Conseil national de la consommation.

A l’heure d’aujourd’hui, force est de constater que la situation ne s’est pas nettement améliorée, notamment, si j’en juge par ce que je lis dans la presse spécialisée et les sites Internet.

Les mauvaises pratiques des syndics perdurent et génèrent donc régulièrement billets assassins, articles dénonciateurs et enquêtes révélatrices.

A titre d’illustration et pour ne parler que des plus récents, je citerais l’avant-dernier numéro (avril 2009) du magazine «60 millions de consommateurs» et son dossier au titre explicite «Des pratiques qui doivent changer» et l’avant-dernier numéro également (avril 2009) du mensuel «Le Particulier» avec son enquête exclusive sur «Les vrais tarifs des syndics».

Mais si toute cette information est d’excellente qualité, il n’en reste pas moins, à mes yeux, que rien ne remplace l’expérience personnelle par la pratique.

C’est ainsi que je viens d’avoir l’opportunité de faire mes propres constatations, une copropriétaire mécontente de la gestion actuelle du syndic ayant mis à l’ordre du jour une résolution visant à la désignation d’un nouveau syndic.

L’actuel syndic FONCIA candidat au renouvellement de son mandat et un nouveau SQUARE HABITAT candidat à ce même mandat ont transmis pour examen leur projet de contrat à l’ensemble des copropriétaires.

J’en ai fait l’analyse. J’ai taché d’éviter tout jargon, les termes trop spécialisés pour être compris de tout le monde. Je me suis concentré sur les points principaux car il y avait beaucoup à dire et le temps en assemblée est compté !

Analyse des contrats de syndic (format word)

Annexes (format word)

Si vous êtes actif au sein de votre copropriété, si vous faites êtes membre d’un conseil syndical, n’hésitez pas à consulter, outre les périodiques cités plus haut, celui de l’Union nationale de la propriété immobilière «Le Propriétaire immobilier».

Ne pas oublier les sites «universimmo.com», «mon-immeuble.com», «blogimmeuble» et le meilleur pour la fin, celui de l’association des responsables de copropriétés «unarc-asso.fr» auquel certains confrères font griefs aux rédacteurs d’employer un ton souvent familier et de ne pas toujours justifier juridiquement leurs affirmations.

Publié par Jack D Le 26 - mai - 2009 Droit immobilier

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