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L’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que, lors des assemblées générales, « chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes ».

Certains syndics de copropriété organisent parfois des votes, lors d’assemblées générales, avec un nombre de voix correspondant aux tantièmes généraux de charges.

Pourquoi mettre en œuvre une telle technique ?

Procéder ainsi permet de contourner les règles fixées par l’article 25 de la loi de juillet 1965 concernant les décisions qui ne peuvent être adoptées qu’à « la majorité des voix de tous les copropriétaires » et non à la majorité des présents et représentés en augmentant d’environ 20 % le nombre de tantièmes retenus.

Ceci amène donc à se poser la double question de savoir quels sont les contrôles qui sont exercés sur le respect de la loi par les syndics et, dans ce cas de figure, s’il peut être recouru à la procédure de comparution sur reconnaissance préalable de culpabilité, sur plainte justifiée d’un ou plusieurs copropriétaires.

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 est d’ordre public, ce qui signifie qu’il ne peut y être dérogé de quelque manière que ce soit, autrement dit qu’un syndic, en aucune façon, n’a la faculté de « faire sa petite cuisine » quant aux paramètres entrant dans le calcul des majorités lors d’assemblées générales de copropriété.

Si, de manière volontaire ou par négligence, le syndic décompte les voix en assemblée générale en fonction des tantièmes de charges au lieu des tantièmes de parties communes, en violation de l’article 22, il engage sa responsabilité civile professionnelle à l’égard du syndicat des copropriétaires dont il est le mandataire.

Cette responsabilité peut être recherchée par le syndicat devant les juridictions judiciaires.

Le syndicat peut également obtenir l’indemnisation du préjudice subi en cas d’annulation par le juge judiciaire des décisions prises illégalement par l’assemblée générale, lorsque cette illégalité des décisions résulte d’une violation par le syndic des règles impératives de computation des voix en assemblée générale.

S’agissant de la procédure de comparution sur reconnaissance préalable de culpabilité, en l’espèce, elle ne peut être appliquée au syndic car aucun texte ne prévoit que la violation de l’article 22 par le syndic constitue une infraction pénale.

(Rép. min. Hamel, n° 77328, JO AN 6 juillet 2010)

Est-il nécessaire d’assouplir les règles de majorité requises dans les assemblées générales de copropriétaires en vue de promouvoir les travaux visant à économiser l’énergie ?

Étant entendu que l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété prévoit que la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires, laquelle s’avère en pratique impossible à atteindre.

Comme il se doit en droit, il y a le principe, en l’espèce celui de la décision unanime des copropriétaires pour entériner une nouvelle répartition des charges et ses exceptions.

Au titre des exceptions, lorsque des travaux sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par cette même assemblée statuant à la même majorité.

S’agissant des travaux d’économie d’énergie, la majorité est celle de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, avec, sous réserve du respect des conditions posées par l’article 25-1, la possibilité d’un second vote à la majorité simple de l’article 24.

A ceci, s’ajoute la jurisprudence (Cour de cassation, 3ème chambre civile, pourvoi n° 03-10002, 17 novembre 2004) qui précise, dans l’arrêt rapporté, que la décision non contestée d’une assemblée générale d’installer des compteurs d’eau chaude sanitaire et de chauffage, conformément aux dispositions des articles R. 131-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation – dont les dispositions, issues du décret du 30 septembre 1991, dérogent au principe de l’intangibilité de la répartition des charges opérée par le règlement de copropriété – ne nécessite pas un vote des copropriétaires sur la nouvelle répartition des charges de chauffage.

Autrement dit, les règles prévues par les articles R. 131-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation – qui sont impératives et d’ordre public – se substituent partiellement, de plein droit, à la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété, sans qu’un vote de l’assemblée générale soit nécessaire sur ce point.

Ainsi, aucun toilettage des textes en vigueur n’est à envisager (rép. min. Lenoir, n° 64090, JO AN 4 mai 2010) afin de soumettre à la majorité qualifiée le changement de la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété suite à la réalisation de travaux d’économies d’énergie.

La loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains impose, aux règlements de copropriété publiés à compter du 31 décembre 2002, la mention des éléments pris en considération et de la méthode de calcul retenue pour déterminer la répartition des charges.

C’est ainsi qu’a été ajouté un alinéa à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété.

Alors ne pourrait-il pas être envisagé de modifier la législation, dans le but :

–› d’imposer à tous les règlements de copropriété, quelle que soit leur date de publication, de mentionner les critères de répartition des charges,

–› de permettre un changement de cette répartition à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu’elle est contraire aux critères généraux de répartition fixés par la loi ?

L’administration rappelle (rép. min. Bernard, n° 67078, JO AN 16 mars 2010) préalablement que les dispositions :

- de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 – qui fait obligation de mentionner, dans le règlement de copropriété, les éléments et la méthode de calcul retenus pour fixer la répartition des charges – ne concernent que les règlements nouveaux publiés après le 31 décembre 2002 ainsi que les règlements antérieurs à cette date mais pour lesquels la répartition des charges a été modifiée et publiée.

- de l’article 49 de cette même loi qui ouvrent la possibilité d’un vote à la majorité simple prévue à l’article 24 ne s’appliquent qu’aux adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les évolutions du cadre législatif et réglementaire postérieures à l’établissement de ce règlement.

Sur l’obligation faite à tous les règlements de copropriété, sans distinction de leur date de publication, de mentionner les éléments pris en considération et la méthode de calcul retenue pour déterminer la répartition des charges.

Elle souligne que l’application combinée de ces deux textes (articles 10 et 49) ne peut soumettre tout règlement de copropriété, quelle que soit sa date de publication, à l’obligation prévue à l’article 10 pour la simple et bonne raison que si le législateur a entendu limiter le champ de l’obligation, c’est qu’en pratique il est le plus souvent impossible de reconstituer les éléments pris en compte et la méthode de calcul retenus pour fixer la répartition des charges dans les anciens règlements de copropriété.

La personne qui a élaboré le règlement d’origine et qui pourrait préciser les éléments retenus pour fixer la répartition des charges, n’est souvent plus en activité, voire décédée, et même les experts désignés par le juge sont généralement dans l’incapacité de déterminer les éléments et la méthode de calcul retenus.

Sur la majorité requise pour la modification de la répartition des charges contraire aux critères généraux de répartition fixés par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle signale que les dispositions de l’article 49 ne sauraient permettre ce changement de répartition des charges à la majorité simple de l’article 24, pour tous les règlements de copropriété, quelle que soit leur date de publication aux motifs :

- que le règlement de copropriété est le contrat fondamental liant tous les copropriétaires, dont la répartition des charges constitue une clause essentielle.

- que dans un souci de sécurité juridique et de bon fonctionnement des syndicats de copropriétaires, il est essentiel de limiter les risques ultérieurs d’impayés de charges et de contentieux consécutifs au désaccord de copropriétaires.

Donc, cette modification de la répartition des charges – qui ne saurait être assimilée à une simple adaptation visée à l’article 49 – requiert l’unanimité des copropriétaires, ou la même majorité que celle requise pour le vote de travaux ou d’actes de disposition sur les parties communes, lorsque de telles décisions rendent inévitable une révision de la répartition des charges.

L’administration ajoute que pour autant cette question n’est pas sans solution puisque dans le cas ou la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété est contraire aux critères généraux fixés par l’article 10, la loi permet déjà de garantir les droits des copropriétaires.

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que tout copropriétaire peut, sans condition de délai, saisir le juge pour faire constater le caractère non écrit de la clause de répartition.

Le juge procède alors à une nouvelle répartition des charges, conformément aux critères fixés par l’article 10.

Aucune modification législative n’est ainsi nécessaire.

L’outil pour prévenir les difficultés auxquelles pourraient se trouver confrontées les copropriétés est de création récente dans notre pays.
Pour mémoire, cette création est le fait de la loi du 25 mars 2009 dite loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, encore connue sous le nom de loi « Boutin » du nom de l’ancienne ministre du logement.
Le décret du 20 avril 2010 précise certains points dans la procédure de prévention des difficultés des syndicats de copropriétaires.

La procédure de prévention des difficultés des syndicats de copropriétaires

Dans quelques jours, très précisément à compter du 1° juin 2010, ces modifications règlementaires vont prendre effet.

Je ne vais pas rentrer dans le détail pour éviter d’être fastidieux, je dirais simplement qu’elles sont de nature procédurale et que la notion d’impayés est définie.

Tableau de présentation des modifications introduites au décret du 17 mars 1967 (application statut de la copropriété) par le décret du 20 avril

Ce tableau est à consulter s’il vous est nécessaire d’appréhender tous les changements.

Le décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 modifiant le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis vient de paraitre au Journal Officiel du 21 avril 2010.

Ce nouveau décret modifie celui du 17 mars 1967 :

- en détaillant certaines dispositions relatives au cadre juridique des résidences-services,

- en précisant la procédure de prévention des difficultés des syndicats de copropriétaires,

- en modifiant certains points pour tenir compte de remaniements législatifs, d’évolutions jurisprudentielles et d’observations faites par les praticiens.

Le cadre juridique des résidences-services

Je rappelle, préalablement, le cadre juridique des « résidences-services » qui est une création de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement.

- La fourniture de services spécifiques aux occupants de l’immeuble -

Cette loi, via le règlement de copropriété, a validé l’extension de l’objet d’un syndicat des copropriétaires à la fourniture – aux occupants de l’immeuble – de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d’aide ou de loisirs à l’exception de services de soins ou d’aide et d’accompagnement exclusivement liés à la personne.

Ces services peuvent être procurés en exécution d’une convention conclue avec des tiers.

Si l’équilibre financier d’un ou de plusieurs de ces services est ou sont gravement compromis et après que l’assemblée générale s’est prononcée, le juge statuant comme en matière de référé, saisi par des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat, peut en décider soit la suspension, soit la suppression.

Les litiges relatifs à son exécution sont de la compétence de la juridiction du lieu de situation de l’immeuble.

• Le bilan :

Il porte sur les conditions financières d’exécution de la convention ainsi que sur la qualité du ou des services dispensés au titre de cette convention.

Il est signé par le président du conseil syndical et notifié par le syndic, au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour l’information des copropriétaires.

En cas de difficulté d’exécution de la convention, le conseil syndical informe sans délai le syndic qui prend les mesures appropriées.

• Une comptabilité auxiliaire :

Elle est obligatoire et tenue conformément aux textes en vigueur lorsque le syndicat des copropriétaires procure lui-même le ou les services.

• L’équilibre des services gravement compromis :

L’instance est diligentée contre le syndicat des copropriétaires et, le cas échéant, contre le tiers qui fournit les services, le juge pouvant entendre le président du conseil syndical.

La décision prise est portée à la connaissance des copropriétaires qui n’étaient pas partie à l’instance à l’initiative du syndic, dans le mois de son prononcé, par remise contre émargement ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Comment gérer cette situation dans laquelle un salarié d’une copropriété, un gardien par exemple, devient copropriétaire dans cette même copropriété ?

L’Administration répond (rép. min. Lachaud, n° 65731, JO AN 16 février 2010) que  la réglementation n’interdit pas à un salarié du syndicat des copropriétaires de devenir copropriétaire d’un immeuble géré par un syndic de copropriété, agissant en tant que mandataire du syndicat des copropriétaires.

Donc, pas d’interdiction mais cette situation serait susceptible de poser des difficultés du fait de la « double casquette de la personne », de salarié de la copropriété en tant que gardien d’immeuble et de copropriétaire.

Ces difficultés peuvent être résolues via le règlement de copropriété pour ne pas porter atteinte ou restreindre le droit du copropriétaire concerné. Une mention peut être introduite dans ce règlement pour traiter des questions concernant le salarié d’une copropriété devenant lui-même copropriétaire.

Par ailleurs, l’administration rappelle que le syndic, mandaté à cet effet par le syndicat des copropriétaires, est autonome dans la gestion des salariés concernés, dans le respect notamment des dispositions du code du travail relatives aux concierges et employés d’immeuble à usage d’habitation.

En cas de manquements du salarié, l’assemblée générale des copropriétaires pourra demander au syndic de rendre compte.

La question du vote par correspondance dans les assemblées générales de copropriété avait été soulevée par le député Grand au bénéfice des propriétaires possédant une résidence secondaire, à la mer ou à la montagne, éloignée de leur résidence principale.

La réponse faite par l’administration ne trahissait pas un enthousiasme débordant pour la concrétisation de cette idée. Ceci explique t’il cela ? Je ne peux dire. Toujours est-il que cette question refait surface à l’occasion de l’enregistrement le 21 décembre 2009 par un autre député, Guy Teissier, d’une proposition de loi permettant le vote par correspondance des copropriétaires.

Composé d’un seul article, cette proposition de loi a un champ bien plus large puisqu’elle a vocation à s’appliquer à l’ensemble des copropriétaires et non plus aux seuls détenteurs de résidences secondaires.

Elle vise à modifier les articles 22 et 24 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Tableau de présentation des modifications introduites par la proposition de loi Teissier au statut de la copropriété des immeubles bâtis (loi du 10 juillet 1965).

Après celle enregistrée le 15 septembre de l’année dernière, à surveiller cette nouvelle proposition de loi visant à modifier le statut de la copropriété.