JURIBLOGSPHERE

Le Blog Juridique au Service de la Communauté des Internautes

Amis lecteurs de ce billet, je vous fais profiter d’une réponse à un adhérent – car je sais qu’un grand nombre de personnes ont les mêmes interrogations – à propos des avantages et des inconvénients du compte bancaire séparé au bénéfice du syndicat des copropriétaires.

« Vous évoquez cette question en termes d’avantages et d’inconvénients.

De mon point de vue, je ne vois aucune importunité à l’ouverture d’un tel compte.

Comme vous-même, comme moi-même, votre syndicat de copropriétaires, personne morale, sera titulaire de son propre compte courant voire, éventuellement, de son propre compte d’épargne.

Sur ce compte courant seront déposés les fonds de la copropriété et uniquement ceux de la copropriété, ce qui veut dire qu’étant ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, seuls les mouvements bancaires affectant la copropriété figureront sur les relevés.

À noter, juridiquement parlant, que ce mode de fonctionnement – ceci est trop souvent oublié pour des raisons diverses et variées – constitue le principe posé par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé… :

- d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat ».

L’exception au principe – très largement combattue par nombre d’associations de consommateurs et/ou de copropriétaires – vient ensuite :

« L’assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1 lorsque l’immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat ».

L’article 29-1 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précisant cette exception :

« La décision, prise en application du septième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, par laquelle l’assemblée générale dispense le syndic de l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat fixe la durée pour laquelle la dispense est donnée.

Cette dispense est renouvelable.

Elle prend fin de plein droit en cas de désignation d’un autre syndic ».

Dans ce cas de figure de la dispense conférée au syndic, un compte bancaire unique est ouvert au nom du syndic, lequel compte constitue une sorte de « pot commun » où sont déposés les fonds de l’ensemble des résidences gérées.

C’est ce « pot commun » qui pose problème et qui m’amène à traiter des avantages du compte bancaire séparé.

J’en discerne deux majeurs :

Le premier grand avantage : une transparence totale au niveau des comptes :

Ainsi que je l’indiquais plus haut en présentant le compte courant syndicat des copropriétaires, seuls les mouvements bancaires concernant la copropriété y seront mentionnés.

Corrélativement le travail de contrôle du conseil syndical s’en trouvera facilité (repérer plus clairement les écarts entre les devis et les factures, les retards de paiements…), étant entendu que l’accès au compte bancaire unique du syndic est fréquemment refusé au titre de la confidentialité.

Outre l’audit favorisé, je mentionnerais également :

- La faculté de placer, au profit du syndicat, les excédents de trésorerie de gestion courante, les fonds provisionnés pour d’éventuels gros travaux,

- La possibilité de connaitre aisément, à tout moment et avec exactitude le montant de la trésorerie restant sur le compte.

Le second grand avantage : une sécurité en cas de défaillance du syndic :

Ce qui est tout de même loin d’être négligeable par les temps difficiles qui courent, vous-même et les autres copropriétaires ne perdrez pas d’argent ou vous-même et les autres copropriétaires n’aurez pas à actionner la garantie financière du gestionnaire pour être remboursés.

À propos de cette garantie financière, il ne faut pas perdre de vue que le garant va, légitimement, défendre ses intérêts et donc utiliser tous les moyens dont il dispose pour éviter d’avoir à payer.

Dans l’affaire Les souscripteurs du Lloyd’s de Londres (garant du syndic en liquidation judiciaire) contre le syndicat des copropriétaires 99 avenue de Villiers 75017 Paris (Cour d’appel de Paris n° 07/12209 du 10 avril 2008), c’est tout le sens de la stratégie (gagnante) du Lloyd’s.

Alors que le syndicat avait obtenu gain de cause en première instance, la Cour d’appel jugea sa créance insuffisamment établie et le débouta de toutes ses demandes.

Sur les défaillances de syndic, sachez, en tant que de besoin, qu’elles ne sont pas l’apanage des grands réseaux ou des cabinets importants.

Elles touchent potentiellement tous ces professionnels peu importe leur taille, leur localisation.

Vous posez, ensuite, la question du coût de l’ouverture d’un compte séparé.

En la matière, il convient de se référer à l’arrêté du 19 mars 2010 (JO du 21 mars 2010) modifiant l’arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels.

Son article 1 dispose que les opérations effectuées par les syndics de copropriété qui figurent dans l’annexe relèvent de la gestion courante.

Cette annexe énumère la liste minimale des prestations incluses dans le forfait annuel.

A la rubrique II – Comptabilité générale de la copropriété, le point II-5 est rédigé comme suit :

« Compte bancaire séparé ou, le cas échéant, compte du cabinet en cas de dispense (possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété) ».

Ceci étant, dans la réalité du quotidien, les syndics sollicitent une dispense et s’ils ne l’obtiennent pas augmentent (pas tous) leurs honoraires pour l’ouverture d’un compte bancaire séparé.

Quoi qu’il en soit, il me semble important de garder à l’esprit qu’un contrat se négocie et que la meilleure attitude à avoir est de faire jouer la concurrence ».

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Publié par Jack D Le 16 - mars - 2012 Droit immobilier

Monsieur Y a donné pouvoir, le 18 décembre 2003, à monsieur Z pour le représenter à l’assemblée générale des copropriétaires de « la résidence La Maurelle » à Marseille.

Selon le procès-verbal de l’assemblée, monsieur Z, muni du pouvoir de monsieur Y, est arrivé à 18 heures 50 et a quitté l’assemblée à 19 heures en confiant le pouvoir de monsieur Y à madame A.

La Cour d’appel d’Aix-Marseille a annulé cette assemblée générale aux motifs :

– que si, en application de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, monsieur Y n’a pas choisi de donner un mandat « en blanc » et n’a pas confié de mandat à madame A mais seulement à monsieur Z, dés lors ce mandat n’était pas valide,

– que si la subdélégation n’est pas en elle-même prohibée par la loi, il convient toutefois que le mandat accorde à son mandataire cette faculté, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.

La Cour de cassation censure cette décision (Cour de cassation, troisième chambre civile, pourvois n° 10-14005 et n° 10-14591, 16 mars 2011) faute pour la Cour d’appel d’avoir « constaté que toute faculté de subdélégation était interdite au mandataire« .

En résumé, la subdélégation est la règle sauf interdiction en bonne et due forme par le mandant.

Publié par Jack D Le 6 - juin - 2011 Droit immobilier

Dans ses dispositions afférentes à la protection de l’acquéreur d’immeuble et au régime des copropriétés, la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains a prévu l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat (article 77).

Elle devait permettre d’améliorer la transparence de la gestion des syndics de copropriétés.

Cette ouverture restant de l’ordre du possible, de nombreux syndics se sont engouffrés dans cette brèche et demandent systématiquement une dispense d’ouverture de compte séparé sous peine de majorer leurs honoraires.

Aussi, certains copropriétaires demandent que la séparation soit reconnue « d’ordre public ».

L’Administration (rép. min. Ginesta, n° 99414, JO AN 19 avril 2011) répond qu’il n’existe pas de bilan officiel concernant l’application des dispositions, issues de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, imposant aux syndics d’ouvrir un compte séparé au nom de chaque copropriété, sauf dispense accordée par l’assemblée générale lorsque le syndic est un professionnel soumis à la loi Hoguet.

Mais elle précise qu’il semble ressortir des enquêtes menées, récemment, par diverses associations de consommateurs et de copropriétaires que l’ouverture d’un compte séparé est assez peu pratiquée, les syndics professionnels obtenant généralement la dispense d’ouverture d’un tel compte et l’autorisation de déposer les fonds reçus au nom et pour le compte de la copropriété sur le compte unique ouvert au nom du syndic.

L’Administration rappelle également :

– que l’obligation pour les syndics d’ouvrir un compte séparé au nom de chaque copropriété fait partie des questions actuellement traitées dans le cadre plus général de l’avant-projet de loi relatif à la réforme de l’exercice des activités d’entremise et de gestion immobilière.

– que cet avant-projet est piloté par le ministère de la justice et des libertés et que le secrétariat d’État au logement est associé à son élaboration.

Et que, dans ces conditions, il n’y aura donc pas de proposition de réforme spécifique sur la question du compte séparé, mais simplement poursuivre du travail en cours.

Publié par Jack D Le 28 - mai - 2011 Droit immobilier

J’ai évoqué sur ce blog un certain nombre des propositions de loi s’attachant à modifier la loi du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété.

Toutes sont utiles dans le sens :

– ou elles améliorent le fonctionnement de cette grosse machinerie qu’est la copropriété avec l’ensemble de ses organes devant travailler en bonne intelligence,

– et/ou elles simplifient la vie du copropriétaire en lui octroyant, par exemple, la possibilité de voter par correspondance les résolutions proposées.

La dernière proposition de loi en date, déposée il y a seulement quelques jours par la députée Marin, fait clairement exception.

Dans l’exposé des motifs, cette parlementaire du Nord de la France indique qu’elle veut supprimer le droit de vote du mandataire d’un copropriétaire lorsque ledit mandataire n’est pas membre du syndicat des copropriétaires.

Selon elle, la participation au vote de la copropriété d’un tel mandataire serait inopportune puisqu’il n’a « aucun intérêt à adopter ou à réfuter une proposition » et d’ajouter que cette modification est importante pour – rien de moins – que « garantir le bon fonctionnement et assurer la pérennité » de la copropriété.

A voir…

Sans parler, sur le plan juridique, de la rédaction un peu approximative de la proposition, pourquoi restreindre la liberté du copropriétaire qui choisit de déléguer son droit de vote alors qu’aucune démonstration n’est faite de la ou les manière(s) dont la législation actuelle en la matière mettrait en péril le bon fonctionnement et la pérennité de cette organisation d’un immeuble bâti ?

Pourquoi le copropriétaire ne pourrait-il plus déléguer son droit de vote à une personne ne résidant pas dans l’immeuble et/ou n’ayant aucun lien de parenté avec le propriétaire c’est à dire, notamment, à son conseil (notaire, avocat…) ou à son locataire ?

Plutôt que de discriminer les personnes, n’aurait-il pas été plus judicieux de se pencher sur la délégation de vote en elle-même ?

La pratique permet de constater que cette délégation de vote revêt diverses formes :

– Le mandat « en blanc » généralement renvoyé par le copropriétaire au syndic sans indication de mandataire , d’où son appellation,

– Le mandat qui mentionne le nom du mandataire, ce dernier après avoir produit son mandat va représenter le copropriétaire absent lors de l’assemblée générale,

– Le mandat impératif qui désigne le mandataire et qui lui indique comment voter pour chaque question figurant à l’ordre du jour.

Pour atteindre son objectif, n’aurait-il pas été plus judicieux que la députée Marin unifie ces différentes formes de délégation de vote en suggérant de ne rende utile que le seul mandat impératif ?

Proposition de loi relative à la modification de l’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (format pdf)

Article 22 dans sa rédaction actuelle :

« … Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat… »

Article 22 dans sa rédaction proposée :

« …Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, membre du syndicat ou de la copropriété… ».

Publié par Jack D Le 23 - mai - 2011 Droit immobilier

L’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que, lors des assemblées générales, « chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes ».

Certains syndics de copropriété organisent parfois des votes, lors d’assemblées générales, avec un nombre de voix correspondant aux tantièmes généraux de charges.

Pourquoi mettre en œuvre une telle technique ?

Procéder ainsi permet de contourner les règles fixées par l’article 25 de la loi de juillet 1965 concernant les décisions qui ne peuvent être adoptées qu’à « la majorité des voix de tous les copropriétaires » et non à la majorité des présents et représentés en augmentant d’environ 20 % le nombre de tantièmes retenus.

Ceci amène donc à se poser la double question de savoir quels sont les contrôles qui sont exercés sur le respect de la loi par les syndics et, dans ce cas de figure, s’il peut être recouru à la procédure de comparution sur reconnaissance préalable de culpabilité, sur plainte justifiée d’un ou plusieurs copropriétaires.

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 est d’ordre public, ce qui signifie qu’il ne peut y être dérogé de quelque manière que ce soit, autrement dit qu’un syndic, en aucune façon, n’a la faculté de « faire sa petite cuisine » quant aux paramètres entrant dans le calcul des majorités lors d’assemblées générales de copropriété.

Si, de manière volontaire ou par négligence, le syndic décompte les voix en assemblée générale en fonction des tantièmes de charges au lieu des tantièmes de parties communes, en violation de l’article 22, il engage sa responsabilité civile professionnelle à l’égard du syndicat des copropriétaires dont il est le mandataire.

Cette responsabilité peut être recherchée par le syndicat devant les juridictions judiciaires.

Le syndicat peut également obtenir l’indemnisation du préjudice subi en cas d’annulation par le juge judiciaire des décisions prises illégalement par l’assemblée générale, lorsque cette illégalité des décisions résulte d’une violation par le syndic des règles impératives de computation des voix en assemblée générale.

S’agissant de la procédure de comparution sur reconnaissance préalable de culpabilité, en l’espèce, elle ne peut être appliquée au syndic car aucun texte ne prévoit que la violation de l’article 22 par le syndic constitue une infraction pénale.

(Rép. min. Hamel, n° 77328, JO AN 6 juillet 2010)

Publié par Jack D Le 13 - juillet - 2010 Droit immobilier

Est-il nécessaire d’assouplir les règles de majorité requises dans les assemblées générales de copropriétaires en vue de promouvoir les travaux visant à économiser l’énergie ?

Étant entendu que l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété prévoit que la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires, laquelle s’avère en pratique impossible à atteindre.

Comme il se doit en droit, il y a le principe, en l’espèce celui de la décision unanime des copropriétaires pour entériner une nouvelle répartition des charges et ses exceptions.

Au titre des exceptions, lorsque des travaux sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par cette même assemblée statuant à la même majorité.

S’agissant des travaux d’économie d’énergie, la majorité est celle de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, avec, sous réserve du respect des conditions posées par l’article 25-1, la possibilité d’un second vote à la majorité simple de l’article 24.

A ceci, s’ajoute la jurisprudence (Cour de cassation, 3ème chambre civile, pourvoi n° 03-10002, 17 novembre 2004) qui précise, dans l’arrêt rapporté, que la décision non contestée d’une assemblée générale d’installer des compteurs d’eau chaude sanitaire et de chauffage, conformément aux dispositions des articles R. 131-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation – dont les dispositions, issues du décret du 30 septembre 1991, dérogent au principe de l’intangibilité de la répartition des charges opérée par le règlement de copropriété – ne nécessite pas un vote des copropriétaires sur la nouvelle répartition des charges de chauffage.

Autrement dit, les règles prévues par les articles R. 131-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation – qui sont impératives et d’ordre public – se substituent partiellement, de plein droit, à la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété, sans qu’un vote de l’assemblée générale soit nécessaire sur ce point.

Ainsi, aucun toilettage des textes en vigueur n’est à envisager (rép. min. Lenoir, n° 64090, JO AN 4 mai 2010) afin de soumettre à la majorité qualifiée le changement de la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété suite à la réalisation de travaux d’économies d’énergie.

Publié par Jack D Le 1 - juin - 2010 Droit immobilier

La loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains impose, aux règlements de copropriété publiés à compter du 31 décembre 2002, la mention des éléments pris en considération et de la méthode de calcul retenue pour déterminer la répartition des charges.

C’est ainsi qu’a été ajouté un alinéa à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété.

Alors ne pourrait-il pas être envisagé de modifier la législation, dans le but :

–› d’imposer à tous les règlements de copropriété, quelle que soit leur date de publication, de mentionner les critères de répartition des charges,

–› de permettre un changement de cette répartition à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu’elle est contraire aux critères généraux de répartition fixés par la loi ?

L’administration rappelle (rép. min. Bernard, n° 67078, JO AN 16 mars 2010) préalablement que les dispositions :

– de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 – qui fait obligation de mentionner, dans le règlement de copropriété, les éléments et la méthode de calcul retenus pour fixer la répartition des charges – ne concernent que les règlements nouveaux publiés après le 31 décembre 2002 ainsi que les règlements antérieurs à cette date mais pour lesquels la répartition des charges a été modifiée et publiée.

– de l’article 49 de cette même loi qui ouvrent la possibilité d’un vote à la majorité simple prévue à l’article 24 ne s’appliquent qu’aux adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les évolutions du cadre législatif et réglementaire postérieures à l’établissement de ce règlement.

Sur l’obligation faite à tous les règlements de copropriété, sans distinction de leur date de publication, de mentionner les éléments pris en considération et la méthode de calcul retenue pour déterminer la répartition des charges.

Elle souligne que l’application combinée de ces deux textes (articles 10 et 49) ne peut soumettre tout règlement de copropriété, quelle que soit sa date de publication, à l’obligation prévue à l’article 10 pour la simple et bonne raison que si le législateur a entendu limiter le champ de l’obligation, c’est qu’en pratique il est le plus souvent impossible de reconstituer les éléments pris en compte et la méthode de calcul retenus pour fixer la répartition des charges dans les anciens règlements de copropriété.

La personne qui a élaboré le règlement d’origine et qui pourrait préciser les éléments retenus pour fixer la répartition des charges, n’est souvent plus en activité, voire décédée, et même les experts désignés par le juge sont généralement dans l’incapacité de déterminer les éléments et la méthode de calcul retenus.

Sur la majorité requise pour la modification de la répartition des charges contraire aux critères généraux de répartition fixés par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle signale que les dispositions de l’article 49 ne sauraient permettre ce changement de répartition des charges à la majorité simple de l’article 24, pour tous les règlements de copropriété, quelle que soit leur date de publication aux motifs :

– que le règlement de copropriété est le contrat fondamental liant tous les copropriétaires, dont la répartition des charges constitue une clause essentielle.

– que dans un souci de sécurité juridique et de bon fonctionnement des syndicats de copropriétaires, il est essentiel de limiter les risques ultérieurs d’impayés de charges et de contentieux consécutifs au désaccord de copropriétaires.

Donc, cette modification de la répartition des charges – qui ne saurait être assimilée à une simple adaptation visée à l’article 49 – requiert l’unanimité des copropriétaires, ou la même majorité que celle requise pour le vote de travaux ou d’actes de disposition sur les parties communes, lorsque de telles décisions rendent inévitable une révision de la répartition des charges.

L’administration ajoute que pour autant cette question n’est pas sans solution puisque dans le cas ou la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété est contraire aux critères généraux fixés par l’article 10, la loi permet déjà de garantir les droits des copropriétaires.

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que tout copropriétaire peut, sans condition de délai, saisir le juge pour faire constater le caractère non écrit de la clause de répartition.

Le juge procède alors à une nouvelle répartition des charges, conformément aux critères fixés par l’article 10.

Aucune modification législative n’est ainsi nécessaire.

Publié par Jack D Le 27 - mai - 2010 Droit immobilier

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