JURIBLOGSPHERE

La question du vote par correspondance dans les assemblées générales de copropriété avait été soulevée par le député Grand au bénéfice des propriétaires possédant une résidence secondaire, à la mer ou à la montagne, éloignée de leur résidence principale.

La réponse faite par l’administration ne trahissait pas un enthousiasme débordant pour la concrétisation de cette idée. Ceci explique t’il cela ? Je ne peux dire. Toujours est-il que cette question refait surface à l’occasion de l’enregistrement le 21 décembre 2009 par un autre député, Guy Teissier, d’une proposition de loi permettant le vote par correspondance des copropriétaires.

Composé d’un seul article, cette proposition de loi a un champ bien plus large puisqu’elle a vocation à s’appliquer à l’ensemble des copropriétaires et non plus aux seuls détenteurs de résidences secondaires.

Elle vise à modifier les articles 22 et 24 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Tableau de présentation des modifications introduites par la proposition de loi Teissier au statut de la copropriété des immeubles bâtis (loi du 10 juillet 1965).

Après celle enregistrée le 15 septembre de l’année dernière, à surveiller cette nouvelle proposition de loi visant à modifier le statut de la copropriété.

Quelle est la réglementation à respecter lorsque plusieurs copropriétaires souhaitent installer un système de vidéosurveillance dans les parties communes d’un immeuble ?

L’Administration répond (rép. min. Morel-A-L’Huissier, n° 54207, JO AN 8 décembre 2009) que préalablement au vote de son installation, le syndicat des copropriétaires devra se renseigner auprès de la Commission nationale informatique et libertés sur les démarches à accomplir.

Les formalités à effectuer

Les formalités à effectuer diffèrent selon la nature des lieux qui vont faire l’objet de la vidéosurveillance :

♦ dans un lieu exclusivement privé, ne comportant que des habitations, une simple déclaration préalable à la CNIL peut suffire.

♦ dans un lieu ouvert au public, par exemple un syndicat de copropriétaires comportant des locaux commerciaux ou d’activités, le syndicat doit également obtenir une autorisation préfectorale et informer les personnes extérieures à la copropriété de l’existence d’une vidéosurveillance.

La décision d’installation

Sur la décision d’installer un système de vidéosurveillance, l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens sont votés par l’assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Les travaux d’installation

Les travaux d’installation d’un système de vidéosurveillance dans les parties communes, visant précisément à prévenir les atteintes aux personnes et aux biens, sont donc votés par l’assemblée générale à la majorité prévue à l’article 25.

Toutefois, lorsque des travaux devant être votés à la majorité de l’article 25, bien que non adoptés selon cette majorité, ont été accueillis favorablement par le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, l’article 25-1 prévoit que la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 – à savoir la majorité des voix exprimées des seuls copropriétaires présents et représentés – en procédant immédiatement à un second vote.

Lorsque les travaux n’ont pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24.

Des propriétaires possèdent des résidences secondaires souvent dans des communes balnéaires ou de montagne. De manière générale, leur résidence principale est éloignée de cette résidence secondaire. Ils ne peuvent donc pas se rendre aux assemblées générales de copropriété et faire valoir leurs points de vue à travers le vote des résolutions proposées.

Dans ce cas de figure pourquoi ne pas autoriser le vote par correspondance afin de permettre à un maximum de copropriétaires de donner leur avis.

L’Administration répond (rép. min. Grand, n° 55855, JO AN 20 octobre 2009) en rappelant, au préalable, le droit existant qui prévoit que les copropriétaires qui ne peuvent être présents lors d’une assemblée générale peuvent se faire représenter selon la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété.

Le choix du mandataire est libre et il n’est pas nécessaire qu’il soit membre du syndicat.

Une limite, cependant, à savoir que chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote, en sachant qu’il peut être titulaire de plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même avec celles de ses mandants n’excède pas 5% des voix du syndicat.

Quant au vote par correspondance, les services d’Hervé Novelli – secrétaire d’État chargé du commerce, de l’artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme, des services et de la consommation – étudie l’opportunité d’instituer une telle possibilité de vote pour les copropriétaires possédant un lot dans une commune de montagne ou une station balnéaire.

Je trouve dommage de limiter ce vote par correspondance à ce seul cas de figure.

J’espère que le champ de cette possibilité sera plus large au bénéfice des copropriétaires et que le texte la concrétisant sera introduit dés que possible, par exemple à l’occasion de la discussion de la proposition de loi visant à modifier le régime de la copropriété à laquelle j’ai fait référence récemment.

Le 15 septembre 2009 a été enregistrée à l’Assemblée nationale, une proposition de loi – présentée notamment par la députée Chantal Robin-Rodrigo – visant à modifier le régime de la copropriété fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967.

Cette initiative des députés signataires vise principalement à protéger les copropriétaires devant le rachat des petits cabinets de syndic par les grands groupes de gestion immobilière.

Proposition de loi visant à modifier le régime de la copropriété (format pdf)

C’est ainsi que la loi de 1965 serait modifiée pour disposer qu’en cas de rachat ou de fusion du syndic, le groupe acquéreur serait tenu d’en informer individuellement les copropriétaires sous un délai de trente jours. Cette information interromprait le mandat du syndic. L’assemblée générale déciderait le renouvellement du mandat du syndic ou la désignation d’un autre syndic selon les modalités prévues à l’article 24.

Cette procédure me semble peu lourde car elle implique, dans le délai imparti, d’adresser à chaque copropriétaire un courrier d’information par lettre recommandée avec accusé de réception pour éviter toute contestation. Puis ce courrier serait suivi, à bref délai, d’une convocation, dans les mêmes formes, en vue de la tenue d’une assemblée générale de ces mêmes copropriétaires appelée à se prononcer sur le sort – confirmation ou éjection – du syndic arrivé à la faveur du rachat ou de la fusion.

Par ailleurs, cette proposition de loi :

♦ introduirait la mise à disposition de commissaires aux comptes bénévoles – notamment au bénéfice des syndics non professionnels – qui aideraient à la compréhension des nouvelles règles comptables issues de la loi Solidarité, Renouvellement urbain du 13 décembre 2000,

♦ modifierait les règles de vote sur quelques points, encouragerait la délégation de vote en permettant à un mandataire de détenir jusqu’à cinq délégations de vote au lieu de trois actuellement et obligerait la mise en place du conseil syndical.

Tableau de présentation des modifications introduites par la proposition de loi au statut de la copropriété des immeubles bâtis (loi du 10 juillet 1965).

Affaire à suivre attentivement…

L’association de défense des consommateurs C.L.C.V. – Consommation, Logement, Cadre de vie – a mis, récemment, en ligne un site Internet à destination des 7 millions de copropriétaires en France.

CLCV  action copropriétaires  J’adhère !

Actioncopropriétaires.org, nouveau venu dans le paysage de l’information juridique sur Internet, propose :

♦ des actualités : présentation des nouveaux textes comme la dernière loi de simplification et de clarification du droit qui touche la copropriété, un appel à témoignage en vue de la préparation d’une nouvelle enquête sur les prestations exceptionnelles des syndics, les résultats d’une précédente enquête sur les contrats de syndics qui révèlent des prestations toujours facturées indûment… ;

♦ des services : des formations, des conseils, une assistance en matière contentieuse.

Des dossiers sont également disponibles sur le fonctionnement de la copropriété, la gestion et les contrats, les travaux.

Après la mobilisation pour le logement – épisode 1 qui parlait de l’impact de la loi «Boutin» sur les rapports locatifs, voici le deuxième épisode dans lequel je vais évoquer les conséquences de cette même loi sur la copropriété dont je rappelle que cette dernière est régie par la loi du 10 juillet 1965.

Les délais pour réaliser les travaux de sécurité des ascenseurs sont reportés : le délai maximum est porté de quinze à dix-huit ans à compter de la publication de la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 (Urbanisme et Habitat) qui actualise la législation sur les ascenseurs.

En matière d’honoraires perçus par les syndics à l’occasion de travaux, seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 de la loi de juillet 1965 (c’est à dire ceux qui ne sont pas dans le budget prévisionnel) et votés par l’assemblée générale en application des articles 24, 25, 26, 26-3, et 30 de la loi de juillet 1965 peuvent donner droit à rémunération spécifique au profit du syndic.

Cette rémunération doit être votée lors de la même assemblée que les travaux concernés et aux mêmes règles de majorité.

En cas de changement de syndic, s’agissant de la transmission des archives du syndicat des copropriétaires que l’ancien syndic aurait confié à un prestataire spécialisé, cet ancien syndic est tenu, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

La mise en place, au profit des copropriétaires, d’un droit de priorité lors de la vente de lots à usage exclusivement de stationnement au sein de la copropriété.

Le régime de l’injonction de ravalement est complété pour permettre au maire d’adresser son arrêté prescrivant les travaux au seul syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic, bien évidemment, si l’immeuble est soumis à la loi de juillet 1965.

Le syndic aura la charge, lui, d’en informer sans délai chaque propriétaire, par lettre recommandée avec avis de réception. Ceci évite donc au maire d’avoir à adresser une lettre à chacun des copropriétaires.

La mise à jour des règlements de copropriété anciens à la majorité de l’article 24 de la loi de juillet 1965 est pérennisé. Cette disposition temporaire avait été déjà prorogée, elle a maintenant un caractère permanent.

La loi Hoguet, que connaissent bien tous les professionnels de l’immobilier, se pare d’un nouvel article 4-1 et désormais les syndics, notamment, qui ont «des liens de nature capitalistique ou juridique avec des banques ou des sociétés financières sont tenus d’en informer leurs clients par tout moyen permettant de justifier de la réception de cette information par ces derniers».

La création d’une procédure d’alerte pour les copropriétés en difficulté. Auparavant aucun outil n’existait pour prévenir les problèmes. Il fallait attendre pour agir que les difficultés soient avérées c’est à dire se trouver face à une cessation des paiements ou à une mise en péril de la conservation de l’immeuble.

Cette nouvelle procédure va se déclencher dans deux cas :

- les impayés atteignent 25% des sommes exigibles au titre du budget prévisionnel;

- des factures d’abonnement et de fourniture d’eau ou d’énergie ou des factures de travaux votés par l’assemblée et exécutés restent impayées depuis 6 mois et le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux.

Elle va permettre également d’obtenir la désignation, par le président du tribunal de grande  instance, d’un «mandataire ad hoc» dont la mission est fixé par ce même président.

Ce mandataire devra rendre son rapport dans un délai de trois mois renouvelable une fois et son rapport comprendra :

- une analyse de la situation financière du syndicat et de l’état de l’immeuble;

- des préconisations pour rétablir l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires et, le cas échéant, assurer la sécurité de l’immeuble;

- le résultat des actions de médiation ou de négociation qu’il aura éventuellement menées avec les parties en cause.

Le syndic devra porter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport. Les autorités locales  (préfet, maire…) sont informés de la procédure.

Toujours dans les copropriétés en difficulté, la mission de l’administrateur provisoire est élargie et la procédure de «déclaration d’état de carence» fait l’objet d’assouplissements.

Enfin, la loi légalise la jurisprudence récente en matière de suppression du poste de concierge ou de gardien et la vente du logement affecté à cet emploi.

Elle autorise cette suppression et cette vente à la majorité de l’article 26 de la loi de juillet 1965 sous deux conditions cumulatives :

- le logement affecté au poste de concierge ou de gardien appartient au syndicat;

- les décisions visées ne doivent pas porter atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l’immeuble.

Les syndics professionnels de copropriété restent sous surveillance quant à leurs pratiques tarifaires.

A plus de dix huit mois après la publication de l’avis du Conseil national de la consommation, une sénatrice vient d’interpeller le secrétaire d’État chargé de l’industrie et de la consommation pour connaître les intentions actuelles du gouvernement sur cette question.

Je rappelle que des abus ont été dénoncés par le Conseil national de la consommation qui a émis un avis le 27 septembre 2007. Les syndics professionnels disposaient de quinze mois pour se conformer à cet avis. Le gouvernement avait pris l’engagement de contrôler l’application de ce texte et, en cas de résistances, de transformer l’avis en arrêté.

Le Secrétariat d’État chargé de l’industrie et de la consommation répond (rép. min. Jarraud-Vergnolle, n° 08908, JO Sénat 2 juillet 2009) que, pour l’instant, il ne prendra aucune mesure coercitive car «il est plutôt confiant dans la volonté des acteurs de favoriser l’autorégulation».

Que d’optimisme, voire de candeur… N’est-ce pas à rapprocher de la baisse du taux de la taxe à la valeur ajoutée accordée aux restaurateurs sans aucune sanction à l’égard de ceux qui ne respecteront pas les engagements pris par la profession ?.