Après la mobilisation pour le logement – épisode 1 qui parlait de l’impact de la loi «Boutin» sur les rapports locatifs, voici le deuxième épisode dans lequel je vais évoquer les conséquences de cette même loi sur la copropriété dont je rappelle que cette dernière est régie par la loi du 10 juillet 1965.
Les délais pour réaliser les travaux de sécurité des ascenseurs sont reportés : le délai maximum est porté de quinze à dix-huit ans à compter de la publication de la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 (Urbanisme et Habitat) qui actualise la législation sur les ascenseurs.
En matière d’honoraires perçus par les syndics à l’occasion de travaux, seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 de la loi de juillet 1965 (c’est à dire ceux qui ne sont pas dans le budget prévisionnel) et votés par l’assemblée générale en application des articles 24, 25, 26, 26-3, et 30 de la loi de juillet 1965 peuvent donner droit à rémunération spécifique au profit du syndic.
Cette rémunération doit être votée lors de la même assemblée que les travaux concernés et aux mêmes règles de majorité.
En cas de changement de syndic, s’agissant de la transmission des archives du syndicat des copropriétaires que l’ancien syndic aurait confié à un prestataire spécialisé, cet ancien syndic est tenu, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.
La mise en place, au profit des copropriétaires, d’un droit de priorité lors de la vente de lots à usage exclusivement de stationnement au sein de la copropriété.
Le régime de l’injonction de ravalement est complété pour permettre au maire d’adresser son arrêté prescrivant les travaux au seul syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic, bien évidemment, si l’immeuble est soumis à la loi de juillet 1965.
Le syndic aura la charge, lui, d’en informer sans délai chaque propriétaire, par lettre recommandée avec avis de réception. Ceci évite donc au maire d’avoir à adresser une lettre à chacun des copropriétaires.
La mise à jour des règlements de copropriété anciens à la majorité de l’article 24 de la loi de juillet 1965 est pérennisé. Cette disposition temporaire avait été déjà prorogée, elle a maintenant un caractère permanent.
La loi Hoguet, que connaissent bien tous les professionnels de l’immobilier, se pare d’un nouvel article 4-1 et désormais les syndics, notamment, qui ont «des liens de nature capitalistique ou juridique avec des banques ou des sociétés financières sont tenus d’en informer leurs clients par tout moyen permettant de justifier de la réception de cette information par ces derniers».
La création d’une procédure d’alerte pour les copropriétés en difficulté. Auparavant aucun outil n’existait pour prévenir les problèmes. Il fallait attendre pour agir que les difficultés soient avérées c’est à dire se trouver face à une cessation des paiements ou à une mise en péril de la conservation de l’immeuble.
Cette nouvelle procédure va se déclencher dans deux cas :
- les impayés atteignent 25% des sommes exigibles au titre du budget prévisionnel;
- des factures d’abonnement et de fourniture d’eau ou d’énergie ou des factures de travaux votés par l’assemblée et exécutés restent impayées depuis 6 mois et le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux.
Elle va permettre également d’obtenir la désignation, par le président du tribunal de grande instance, d’un «mandataire ad hoc» dont la mission est fixé par ce même président.
Ce mandataire devra rendre son rapport dans un délai de trois mois renouvelable une fois et son rapport comprendra :
- une analyse de la situation financière du syndicat et de l’état de l’immeuble;
- des préconisations pour rétablir l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires et, le cas échéant, assurer la sécurité de l’immeuble;
- le résultat des actions de médiation ou de négociation qu’il aura éventuellement menées avec les parties en cause.
Le syndic devra porter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport. Les autorités locales (préfet, maire…) sont informés de la procédure.
Toujours dans les copropriétés en difficulté, la mission de l’administrateur provisoire est élargie et la procédure de «déclaration d’état de carence» fait l’objet d’assouplissements.
Enfin, la loi légalise la jurisprudence récente en matière de suppression du poste de concierge ou de gardien et la vente du logement affecté à cet emploi.
Elle autorise cette suppression et cette vente à la majorité de l’article 26 de la loi de juillet 1965 sous deux conditions cumulatives :
- le logement affecté au poste de concierge ou de gardien appartient au syndicat;
- les décisions visées ne doivent pas porter atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l’immeuble.
