JURIBLOGSPHERE

Défiscaliser n’est pas une opération banale et la liste des nombreuses questions écrites des parlementaires au gouvernement – touchant tout particulièrement la loi Demessine – démontre qu’il faut agir, en la matière, avec rigueur, prudence et pourvu d’un maximum d’informations et d’explications.

M’intéressant à ces questions de défiscalisation, je vous soumets des points, à mes yeux, importants sur lesquels faire porter votre attention afin d’éviter de mauvaises surprises.

NE PAS INVESTIR DANS L’IMMOBILIER LOCATIF DANS UN BUT PUREMENT FISCAL

Toujours se rendre sur place pour voir ou se situe le bien que vous allez acquérir : en centre-ville, en périphérie de ville… si le quartier est desservi ou non par des transports en commun, si sont présents ou non à proximité des services publics et des commerces…

Vous vous renseignerez également :

- non seulement sur la ville elle-même, c’est à dire son image, sa gestion, son déclin ou son expansion…

- mais aussi sur l’état de son marché locatif : si l’offre de logements à louer dans la commune et alentours est supérieure à la demande ou inversement, la superficie des biens les plus demandés…

A CHAQUE SITUATION PERSONNELLE, SON OUTIL DE DÉFISCALISATION

Les moyens de faire baisser la pression fiscale sont nombreux, c’est la raison pour laquelle il est nécessaire de choisir le plus adéquat selon votre situation personnelle : votre préoccupation est-elle de diminuer le montant de votre impôt sur la fortune, ou celui de votre impôt sur le revenu, bénéficiez vous ou non des dispositions concernant le bouclier fiscal…

DISPOSER D’UNE ÉPARGNE POUR FAIRE FACE AUX IMPRÉVUS

Une fois l’opération de défiscalisation arrêtée, s’assurer de toujours pouvoir compter sur une épargne immédiatement disponible pour faire face aux imprévus sachant, notamment, que l’économie d’impôt ne produit pas ses effets immédiatement et qu’il vaut mieux éviter d’avoir d’une part à revendre son bien dans l’urgence et d’autre part à rembourser les économies d’impôts.

SE MÉFIER DES DONNÉES DES SIMULATIONS ET BIEN EXAMINER LES MODALITÉS DE MISE EN ŒUVRE DES GARANTIES

Prendre garde aux rendements surévalués, aux valeurs irréalistes, aux frais, droits et taxes non inclus… et bien examiner, en cas de difficultés, les modalités de mise en œuvre des garanties. Idéalement, ces modalités doivent être simples et peu onéreuses.

VOIR « LONG TERME » ET SE PROJETER A LA FIN DE L’OPÉRATION DE DÉFISCALISATION

En matière d’immobilier locatif, il sera judicieux d’investir dans une ville attractive et en expansion et à contrario de se détourner d’une acquisition dans une résidence exclusivement destinée à des investisseurs qui auront, pour la plupart, le même objectif de revente au terme de la durée fiscale de l’investissement d’où un risque de dévalorisation de votre bien si vous poursuivez vous aussi cet objectif.

D’AUTRES PISTES QU’UNE OPÉRATION DE DÉFISCALISATION POUR DIMINUER LE MONTANT DE SES IMPÔTS

Des outils autres qu’une opération de défiscalisation peuvent être mis en œuvre pour faire baisser le montant de vos impôts comme la donation temporaire d’usufruit, dont les notaires se font largement écho, qui permet d’aider un proche tout en diminuant son impôt sur la fortune, le mariage ou un pacte civil de solidarité conclus dans l’année, des dons à des associations…

Les principales dispositions affectant l’immobilier dans le projet de loi de finances 2010.

Déductibilité des intérêts d’emprunt d’acquisition de la résidence principale

Mesure phare de la loi du 21 août 2007 en faveur du travail, de l’emploi et du pouvoir d’achat, la déductibilité des intérêts d’emprunt permet à l’acquéreur d’un bien immobilier de déduire de son impôt sur le revenu 40% des intérêts d’emprunt de son crédit la 1^ère année, puis 20% les 4 années suivantes.

Cet avantage fiscal serait réduit et ce dans le but d’apporter une empreinte écologique au parc immobilier français. La déduction d’impôt serait de 30% suivi de 15% les années suivantes pour les logements acquis en 2010, de 25% suivi de 10% les années suivantes pour les logements acquis en 2011, enfin de 15% suivi de 5% les années suivantes pour les logements acquis en 2012.

En revanche, l’acquisition d’un logement dit « basse consommation » est encouragée puisque le projet propose de reconduire la mesure mise en place le 1er janvier 2009 et qui permet au futur propriétaire d’un tel logement de déduire 40% du montant des intérêts d’emprunt pendant 7 ans.

«Verdissement» du dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif «Scellier»

Le dispositif «Scellier», permettant à l’acquéreur de mettre sur le marché locatif un logement neuf et de bénéficier en 2009 d’une réduction d’impôt de 25% du montant total de l’acquisition, ferait l’objet d’un «verdissement».

A partir de 2010, acheter un bien ne respectant pas la norme « basse consommation » (mais construit selon la norme en vigueur RT 2005) limiterait la réduction d’impôt à 20% (au lieu de 25%), puis à 15% (au lieu de 20%) pour une acquisition à compter de 2011.

Pour les logements répondant à la norme « basse consommation », le taux de la réduction d’impôt serait maintenu à 25% en 2010 et à 20% en 2011 et 2012.

Prorogation du prêt à taux zéro et maintient du doublement jusqu’au 30 juin 2010

Bonne nouvelle pour les particuliers qui souhaitent accéder à la propriété, la mesure qui devait initialement prendre fin en décembre 2009 serait reconduite jusqu’au 31 décembre 2012.

Il est également proposé de proroger le dispositif temporaire de doublement du prêt à taux zéro à 65 100 euros dans le neuf pour les offres de prêts émises jusqu’au 30 juin 2010.

Suppression du taux de TVA réduit sur les équipements de climatisation

Il est proposé de supprimer le taux de TVA réduit sur la part des travaux d’amélioration des logements correspondant à l’acquisition d’équipements de climatisation.

Cette mesure serait applicable à compter du 1er janvier 2010.

Deux nouvelles lois de défiscalisation sont apparues en janvier dernier. L’une enrichie le  statut LMNP : c’est la loi Bouvard. L’autre remplace la loi Robien en offrant une réduction directe de l’impôt : C’est la loi Scellier.

Bien sur, vous trouverez sans mal sur le net des sites qui vos décriront les vertus de la loi Scellier. Cependant il y a quelques pièges à éviter.

1) Le syndic

Comme dans tout investissement locatif, le syndic est très important. Assurez vous d’avoir un syndic compétent. Sans quoi vous serez obligés de faire son travail par vous même et je vous l’assure, rien n’est plus énervant. Pour le syndic, moins cher ne veut pas forcément dire moins bien, soyez vigilant.

2) Les garanties

La garantie la plus importante, c’est la garantie locative. Cette garantie vous permettra d’obtenir une compensation en cas de défaut de locataire ou de défaut de paiement de ces derniers. C’est assez important pour la tranquillité de votre budget quotidien d’éviter d’avoir à combler ces éventuels trous de trésorerie par vous-même. Assurez-vous de souscrire à une bonne assurance qui a la réputation de payer sans tergiverser.

3) L’emplacement

On ne le redira jamais assez. Acheter dans le neuf est plus facile que d’acheter dans l’ancien car tout un tas de problèmes n’existent pas.

Il n’en reste que deux :

1) S’assurer qu’on achète au prix du marché ou un peu en dessous si possible.

2) Si c’est un investissement locatif, s’assurer qu’il y aura de la demande chez les locataires.

Le Crédit Foncier vient de publier une étude fort intéressante au sujet de ce deuxième problème. On y trouve la liste des 60 villes où l’offre en logement locatif est supérieure à la demande à tel point que de nombreux appartements ne trouvent pas preneur. Bien sur, cette liste n’est pas exhaustive. Quand vous trouvez un bien, vérifiez l’état du marché et les constructions à venir à l’entour. Cependant, si vous trouvez un investissement dans les villes suivantes, passez votre chemin sans regret :

Par contre, si vous projetez de louer un T2 dans ces villes, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence.

Il est très important de faire attention à ce dernier point principalement pour 2 raisons :

1) Les assurances absence de locataire ont toutes une durée limitée et ne paieront plus si le locataire est absent pour une période trop longue.

2) La non location d’un appartement (pour cause d’absence de locataire ou par volonté de ne pas louer) vous fait sortir de la loi et vous engage donc à rembourser l’avantage fiscal dont vous avez été bénéficiaire.

Cela peut donc être préjudiciable à vos finances. Ne vous découragez pas pour autant de profiter des opportunités qui s’offrent à vous grâce à ces lois. Si vous vérifiez consciencieusement ces différents points et que vous ne vous précipitez pas trop, vous ferez une affaire en or.

Depuis plusieurs années, il existe un certain nombre de dispositifs fiscaux («Robien», «Borloo»…) qui proposent des réductions d’impôts en échange d’un engagement des acquéreurs à louer le logement pendant une durée minimale à un loyer quasiment libre.

Malgré la multitude de programmes de logements qui ont vu le jour, les résultats escomptés de ces dispositifs ne sont pas au rendez-vous car, pour reprendre un langage cher aux économistes, l’offre est inadaptée à la demande.

C’est ainsi, qu’en cette période de crise aigüe du logement, de nombreux appartements sont vides, soit que les loyers demandés sont trop chers par rapport aux prix du marché, soit – plus souvent – que la demande locative est trop faible par rapport l’offre pléthorique comme, par exemple, dans une ville que je connais bien, celle de Tarbes ou les panneaux «A LOUER» sont légion.

Selon le promoteur «Akerys» spécialiste en investissement locatif, comme à Tarbes, cette situation de l’offre se retrouve dans bon nombre de villes de 50.000 à 250.000 habitants :

Aussi, face à l’ensemble de ces difficultés (sur-offre locative dans les villes moyennes, baisse des rendements locatifs, plus-value en berne à la revente du bien immobilier, risque de faillite en cascade de bailleurs privés, coût des avantages fiscaux pour l’État…), le président de la République a dit souhaiter l’élaboration « d’un régime unique d’aide à l’investissement locatif pour permettre la location à des personnes à faible revenu« .

Affaire à suivre attentivement donc…

C’est sous le titre «Immobilier défiscalisé : de l’arnaque au krach» que Danièle Licata, journaliste à l’Expansion a mis en ligne, ce jour, sur le site du journal économique, un article consacré à l’évolution du marché de l’immobilier défiscalisé et aux pratiques, pour le moins sujettes à caution, des vendeurs qui y sévissent.

Pour ce qui est des données fournies pour illustrer l’évolution de ce marché de l’immobilier de défiscalisation, elle fait état de trois chiffres qui sont particulièrement révélateurs :

→ En trois ans, 8.000 à 10.000 immeubles ont été construits dans le cadre du dispositif «De Robien», la moitié en région parisienne et l’autre moitié en province, les promoteurs construisant avec frénésie même dans des villes moyennes avec une trés faible demande mais ou le foncier est bon marché par exemple à Montauban, Albi, Tarbes, Périgueux, Poitiers, Le Puy en Velay.

Personnellement, j’ai pu constater de visu à Tarbes les effets de cette politique de construction débridée et je confirme dans cette même ville, la pratique par les bailleurs de «promotions» pour attirer les locataires, les encarts publicitaires dans les journaux locaux en témoignant.

→ L’écart est de 30% entre le loyer qui permet la défiscalisation et le loyer réel dans une ville moyenne comme Angoulême ou l’offre locative est largement supérieure à la demande ;

→ Le paiement d’une surcote de 20% pour les appartements achetés dans les «packages» par rapport au prix de marché du bien.

Quant aux vendeurs, Danièle Licata révèle que leur argumentaire est très au point, et que leur technique est identique souvent frauduleuse. Les prescriptions de la loi du 1° août 2003 dite loi de sécurité financière sont bafouées et le nombre de mécontents grandissant.

Je signale à tous les conseils en gestion de patrimoine qui veulent, par exemple, approfondir, rafraichir leurs connaissances en matière d’immobilier locatif, l’excellent numéro hors série (juin 2007) – le guide de l’immobilier locatif – de la revue «Le particulier».

Sont abordés, notamment, sous forme de fiches claires et pratiques les régimes fiscaux bien connus en matière d’immobilier de défiscalisation (les dispositifs Robien classique et recentré, les dispositifs Borloo neuf et ancien, l’investissement locatif outre-mer…).