JURIBLOGSPHERE

Lutter contre la non restitution au locataire du dépôt de garantie qu’il a versé dans le cadre d’une location de logement est un des combats du député Pierre Morel-A-L’huissier.

En ce sens, il a déposé le 19 octobre 2008, à l’Assemblée nationale, une proposition de loi (n°2892), contenant un article unique, visant à modifier l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il propose :

♦ de rendre obligatoire la justification de la réalisation des travaux dès lors qu’une partie ou la totalité du dépôt de garantie est retenue à la suite de dégradations,

♦ de prévoir une sanction en cas de non restitution du dépôt de garantie dans le délai de deux mois.

Comment vont réagir à ces mesures les propriétaires et leurs associations, comme l’Union nationale de la propriété immobilière, déjà passablement mécontents après la diminution du montant de dépôt de garantie de deux à un mois par la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat ?

Affaire à suivre…

Ainsi que vous le savez peut-être, la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat a ramené de deux mois à un mois le montant du dépôt de garantie pouvant être exigé par le propriétaire d’un bien à usage d’habitation.

Dés lors le locataire titulaire d’un bail en cours (loi du 6 juillet 1989) qui avait versé un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyers peut-il se prévaloir de cette loi du 8 février 2008 pour demander au propriétaire ou à son représentant le remboursement d’un mois ?

L’Administration répond (rép. min. Anciaux, n° 27297, JO AN 9 juin 2009) que l’article 10 de la loi pour le pouvoir d’achat prévoit que les nouvelles dispositions concernant le dépôt de garantie s’appliquent aux contrats de location conclus à compter du 9 février 2008.

Donc, il n’est pas possible de demander le remboursement d’un mois pour les locataires dont le bail est en cours et qui, à leur époque, ont versé un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer.

La loi pour le pouvoir d’achat (article 10 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008) a abaissé de deux à un mois le montant maximum du dépôt de garantie à verser par le preneur dans le cadre d’un bail d’habitation.

Qu’en est-il du montant du dépôt de garantie en matière de bail commercial ?

L’Administration (Rép. min. Meslot n° 25087, JO AN 28 octobre 2008) répond que le code de commerce ne prévoit pas de disposition particulière concernant le dépôt de garantie en matière de baux commerciaux.

Donc, en l’absence de règle spécifique, le principe qui s’applique est celui de la commune volonté des parties au contrat, la loi pour le pouvoir d’achat n’ayant pas « vocation légale à s’appliquer aux baux commerciaux« .

Par manque de réalisme, à mon sens, l’Administration ajoute que « toutefois, il parait équitable, par analogie avec les dispositions de la loi du 8 février 2008, que l’une des parties au contrat de bail commercial revendique que le montant du dépôt de garantie soit limité à un mois de loyer…« , mais que pèse l’équité eu égard au risque pris par le bailleur qui consent un bail à un commerçant dont il ignore s’il sera en mesure de viabiliser son projet professionnel ?

La question des modalités de restitution du dépôt de garantie à un locataire sortant (locataire d’un appartement non meublé titulaire d’un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989) m’ayant été posée par un proche, à cette occasion je me suis penché sur le problème.

Je m’aperçois qu’en matière de baux d’habitation, un grand nombre de locataires se demandent pour quels motifs ils doivent attendre légalement un délai de soixante jours (deux mois) – dés lors que l’état des lieux constate le bon ordre du logement et ne prévoit aucun travaux de remise en état – pour recouvrer leur dépôt de garantie, alors qu’ils doivent par ailleurs verser une somme à ce titre au propriétaire de leur nouveau logement, ce qui en place certains dans une situation financière difficile.

L’Administration, saisie à maintes reprises de cette question, répond (Rép. Vuilque, JO AN 1° juillet 2008, p. 5731) en rappelant que l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 – modifié par l’article 10 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 – prévoit la possibilité pour le bailleur d’exiger, à la signature du contrat de bail, le versement d’un dépôt de garantie, lequel ne peut être supérieur à un mois de loyer.

Elle ajoute que ce dépôt de garantie a pour objet de couvrir les sommes restant dues par le locataire au propriétaire, (arriérés de loyer ou de charges, réparations locatives…), ainsi que les sommes dont ce dernier pourrait être tenu aux lieu et place du locataire – la taxe d’habitation par exemple – sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A ce sujet, la Cour de cassation est venue préciser qu’il n’est pas nécessaire pour le bailleur de produire des factures de travaux acquittées pour justifier sa demande (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 3 avril 2001).

A propos des indemnités dues au locataire en cas de restitution tardive du dépôt de garantie, aux yeux de l’Administration, il n’apparait pas pertinent d’en fixer le taux au-delà du taux en vigueur. En effet, le délai de remboursement du dépôt de garantie au locataire suppose que la régularisation des charges de copropriété soit intervenue avant cette restitution.

Or, ce n’est pas toujours le cas et les tribunaux admettent que le bailleur restitue au locataire sortant 80% du dépôt de garantie dans ce délai et ne rembourse le solde dû qu’après la régularisation annuelle, sans intérêt.

La loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat vient d’être publiée. Après lecture, en ma qualité de locataire, j’ai été particulièrement sensible au contenu des articles 9 et 10.

Ils sont la traduction concrète des propos présidentiels que j’évoquais dans un précédent billet. J’ajouterais, à ma démonstration sur l’inflation législative en matière de bail d’habitation, ce nouveau texte qui va contribuer à faire perdurer le phénomène.

♦ L’article 9 entérime la modification du mode de calcul de l’indice de référence des loyers (IRL) : «l’augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.». La mesure est applicable aux baux d’habitation meublés et non meublés destinés à l’habitation principale en cours et bien sûr à venir.

♦ L’article 10, traitant du dépôt de garantie, abaisse le montant maximum, susceptible d’être demandé par le bailleur, de deux mois à un mois. La mesure est applicable aux baux d’habitation non meublés destinés à l’habitation principale à compter du 9 février 2008 (date de publication de la loi).

En outre, le 2° du I de cet article 10 stipule : «Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers». Le tiers en question fait référence à l’aide «Loca-pass», c’est à dire que concrètement les organismes du 1% logement avancent gratuitement sous forme de prêt le dépôt de garantie demandé par le propriétaire quand le locataire (quel qu’il soit) signe son contrat de location. Ce prêt sans intérêt est remboursable en 36 mensualités maximum.

En attendant les prochaines modifications visant les baux d’habitation (réformes du dépôt de garantie et de la caution) et avec une pensée pour les propriétaires, je termine avec l’article 11 de la loi pour le pouvoir d’achat qui est un «cadeau sénatorial» en leur faveur. Ils pourront maintenant demander de percevoir directement l’allocation logement octroyée à leurs locataires sans avoir besoin de leur accord comme c’était le cas jusqu’ici sous réserve du bail d’un logement «décent» c’est à dire conforme au décret du 30 janvier 2002.