JURIBLOGSPHERE

Le Blog Juridique au Service de la Communauté des Internautes

La situation est la suivante : deux concubins – je précise non liés par un pacte civil de solidarité – achètent en indivision une maison neuve qui bénéficie de l’avantage fiscal « de Robien ».

Depuis son achèvement, cette maison est louée.

Suite à leur séparation, l’un des deux concubins souhaite racheter la part de l’autre. La maison continuerait à être louée.

L’administration fiscale va remettre en cause, pour le passé et pour l’avenir, cet avantage fiscal « de Robien ».

Quelles sont les motifs qui justifient une telle reprise ?

Le mariage, le divorce, la conclusion ou la rupture d’un pacte civil de solidarité ou encore la séparation modifient le foyer fiscal et entraînent la création d’un nouveau contribuable.

Il en est de même de la sortie du foyer fiscal d’une personne jusque-là à charge au sens des articles 196 à 196 B du code général des impôts (enfants) et propriétaire du logement ayant ouvert droit à la réduction d’impôt.

Lorsqu’un tel évènement intervient au cours de la période de neuf ans ou de l’une des périodes de prorogation de l’engagement de conservation de l’investissement locatif, il est admis que le nouveau contribuable (et notamment l’ex-époux attributaire du bien ayant ouvert droit à la réduction d’impôt, en cas de divorce, ou la personne, précédemment à charge, propriétaire du logement) puisse, toutes conditions étant par ailleurs remplies, demander la reprise à son profit du dispositif, dans les mêmes conditions que le conjoint survivant.

Toutefois, s’il ne demande pas cette reprise, la réduction d’impôt fait l’objet d’une remise en cause.

En revanche, il ne peut en être de même dans le cas de la séparation de deux concubins dès lors qu’il n’y a pas de création de nouveau contribuable.

Il y a une véritable rupture de l’engagement de celui qui cède sa part dans l’indivision.

La notion de création d’un nouveau contribuable est donc centrale et essentielle.

C’est la raison pour laquelle deux concubins non pacsés qui font l’acquisition en indivision d’un bien immobilier en vue de sa location en se plaçant sous un régime fiscal de faveur, en l’espèce la loi « de Robien », prennent indiscutablement un risque important qui de virtuel sera bien réel en cas de séparation.

(Rép. min. Gérard, n° 45596, JO AN 9 février 2010).

Publié par Jack D Le 5 - juin - 2010 Droit immobilier Fiscalité

Défiscaliser n’est pas une opération banale et la liste des nombreuses questions écrites des parlementaires au gouvernement – touchant tout particulièrement la loi Demessine – démontre qu’il faut agir, en la matière, avec rigueur, prudence et pourvu d’un maximum d’informations et d’explications.

M’intéressant à ces questions de défiscalisation, je vous soumets des points, à mes yeux, importants sur lesquels faire porter votre attention afin d’éviter de mauvaises surprises.

NE PAS INVESTIR DANS L’IMMOBILIER LOCATIF DANS UN BUT PUREMENT FISCAL

Toujours se rendre sur place pour voir ou se situe le bien que vous allez acquérir : en centre-ville, en périphérie de ville… si le quartier est desservi ou non par des transports en commun, si sont présents ou non à proximité des services publics et des commerces…

Vous vous renseignerez également :

– non seulement sur la ville elle-même, c’est à dire son image, sa gestion, son déclin ou son expansion…

– mais aussi sur l’état de son marché locatif : si l’offre de logements à louer dans la commune et alentours est supérieure à la demande ou inversement, la superficie des biens les plus demandés…

A CHAQUE SITUATION PERSONNELLE, SON OUTIL DE DÉFISCALISATION

Les moyens de faire baisser la pression fiscale sont nombreux, c’est la raison pour laquelle il est nécessaire de choisir le plus adéquat selon votre situation personnelle : votre préoccupation est-elle de diminuer le montant de votre impôt sur la fortune, ou celui de votre impôt sur le revenu, bénéficiez vous ou non des dispositions concernant le bouclier fiscal…

DISPOSER D’UNE ÉPARGNE POUR FAIRE FACE AUX IMPRÉVUS

Une fois l’opération de défiscalisation arrêtée, s’assurer de toujours pouvoir compter sur une épargne immédiatement disponible pour faire face aux imprévus sachant, notamment, que l’économie d’impôt ne produit pas ses effets immédiatement et qu’il vaut mieux éviter d’avoir d’une part à revendre son bien dans l’urgence et d’autre part à rembourser les économies d’impôts.

SE MÉFIER DES DONNÉES DES SIMULATIONS ET BIEN EXAMINER LES MODALITÉS DE MISE EN ŒUVRE DES GARANTIES

Prendre garde aux rendements surévalués, aux valeurs irréalistes, aux frais, droits et taxes non inclus… et bien examiner, en cas de difficultés, les modalités de mise en œuvre des garanties. Idéalement, ces modalités doivent être simples et peu onéreuses.

VOIR « LONG TERME » ET SE PROJETER A LA FIN DE L’OPÉRATION DE DÉFISCALISATION

En matière d’immobilier locatif, il sera judicieux d’investir dans une ville attractive et en expansion et à contrario de se détourner d’une acquisition dans une résidence exclusivement destinée à des investisseurs qui auront, pour la plupart, le même objectif de revente au terme de la durée fiscale de l’investissement d’où un risque de dévalorisation de votre bien si vous poursuivez vous aussi cet objectif.

D’AUTRES PISTES QU’UNE OPÉRATION DE DÉFISCALISATION POUR DIMINUER LE MONTANT DE SES IMPÔTS

Des outils autres qu’une opération de défiscalisation peuvent être mis en œuvre pour faire baisser le montant de vos impôts comme la donation temporaire d’usufruit, dont les notaires se font largement écho, qui permet d’aider un proche tout en diminuant son impôt sur la fortune, le mariage ou un pacte civil de solidarité conclus dans l’année, des dons à des associations

Publié par Jack D Le 12 - novembre - 2009 Droit immobilier Fiscalité

Les principales dispositions affectant l’immobilier dans le projet de loi de finances 2010.

Déductibilité des intérêts d’emprunt d’acquisition de la résidence principale

Mesure phare de la loi du 21 août 2007 en faveur du travail, de l’emploi et du pouvoir d’achat, la déductibilité des intérêts d’emprunt permet à l’acquéreur d’un bien immobilier de déduire de son impôt sur le revenu 40% des intérêts d’emprunt de son crédit la 1ère année, puis 20% les 4 années suivantes.

Cet avantage fiscal serait réduit et ce dans le but d’apporter une empreinte écologique au parc immobilier français. La déduction d’impôt serait de 30% suivi de 15% les années suivantes pour les logements acquis en 2010, de 25% suivi de 10% les années suivantes pour les logements acquis en 2011, enfin de 15% suivi de 5% les années suivantes pour les logements acquis en 2012.

En revanche, l’acquisition d’un logement dit « basse consommation » est encouragée puisque le projet propose de reconduire la mesure mise en place le 1er janvier 2009 et qui permet au futur propriétaire d’un tel logement de déduire 40% du montant des intérêts d’emprunt pendant 7 ans.

«Verdissement» du dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif «Scellier»

Le dispositif «Scellier», permettant à l’acquéreur de mettre sur le marché locatif un logement neuf et de bénéficier en 2009 d’une réduction d’impôt de 25% du montant total de l’acquisition, ferait l’objet d’un «verdissement».

A partir de 2010, acheter un bien ne respectant pas la norme « basse consommation » (mais construit selon la norme en vigueur RT 2005) limiterait la réduction d’impôt à 20% (au lieu de 25%), puis à 15% (au lieu de 20%) pour une acquisition à compter de 2011.

Pour les logements répondant à la norme « basse consommation », le taux de la réduction d’impôt serait maintenu à 25% en 2010 et à 20% en 2011 et 2012.

Prorogation du prêt à taux zéro et maintient du doublement jusqu’au 30 juin 2010

Bonne nouvelle pour les particuliers qui souhaitent accéder à la propriété, la mesure qui devait initialement prendre fin en décembre 2009 serait reconduite jusqu’au 31 décembre 2012.

Il est également proposé de proroger le dispositif temporaire de doublement du prêt à taux zéro à 65 100 euros dans le neuf pour les offres de prêts émises jusqu’au 30 juin 2010.

Suppression du taux de TVA réduit sur les équipements de climatisation

Il est proposé de supprimer le taux de TVA réduit sur la part des travaux d’amélioration des logements correspondant à l’acquisition d’équipements de climatisation.

Cette mesure serait applicable à compter du 1er janvier 2010.

Publié par parteurop Le 16 - octobre - 2009 Fiscalité

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