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La ministre du logement et de la ville vient de faire connaître sa position sur la question de l’extension des réductions de préavis dans le bail d’habitation.

Elle rappelle (Rép. Grall, JO AN 3 juin 2008, p. 4707) le principe, contenu dans l’article 15-1 alinéa 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de la durée du préavis fixée à trois mois lorsqu’un locataire donne congé.

Cette durée a été instaurée pour permettre au propriétaire de disposer d’un délai raisonnable pour rechercher un nouveau locataire et limiter la vacance du logement.

Comme tout principe, il connaît des exceptions à savoir que la durée du préavis de trois mois est ramenée à un mois pour tenir compte d’événements imprévus ou de situations particulières :

– lors de l’obtention d’un premier emploi,

– lors d’une mutation,

– lors d’une perte d’emploi ou d’un nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi,

– lorsque le locataire est âgé de plus de soixante ans et que son état de santé justifie un changement de domicile,

– lorsque le locataire perçoit le revenu minimum d’insertion (RMI).

Dans le souci de conserver une règle claire et d’application générale, elle n’envisage pas d’étendre le délai de préavis réduit à d’autres cas que ceux actuellement prévus afin d’éviter la multiplication de situations dérogatoires qui pourraient remettre en cause le principe d’équilibre des relations entre bailleurs et locataires posé par la loi.

Pour les étudiants qui sont obligés de quitter rapidement leur logement afin de poursuivre leur cursus dans une autre ville (par exemple une réorientation en cours d’année suite à un échec, la réussite à un concours d’entrée dans une école ou un institut se situant dans une autre ville), elle suggère l’utilisation de la location meublée dont les règles sont plus souples, notamment la durée du bail qui peut être ramenée à neuf mois.

En outre, l’emménagement dans un nouveau logement est facilité par la réduction à un mois du montant du dépôt de garantie et la possibilité pour les étudiants de souscrire au «Loca-Pass».

Publié par Jack D Le 25 - juin - 2008 Droit immobilier

La loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat vient d’être publiée. Après lecture, en ma qualité de locataire, j’ai été particulièrement sensible au contenu des articles 9 et 10.

Ils sont la traduction concrète des propos présidentiels que j’évoquais dans un précédent billet. J’ajouterais, à ma démonstration sur l’inflation législative en matière de bail d’habitation, ce nouveau texte qui va contribuer à faire perdurer le phénomène.

L’article 9 entérime la modification du mode de calcul de l’indice de référence des loyers (IRL) : «l’augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.». La mesure est applicable aux baux d’habitation meublés et non meublés destinés à l’habitation principale en cours et bien sûr à venir.

L’article 10, traitant du dépôt de garantie, abaisse le montant maximum, susceptible d’être demandé par le bailleur, de deux mois à un mois. La mesure est applicable aux baux d’habitation non meublés destinés à l’habitation principale à compter du 9 février 2008 (date de publication de la loi).

En outre, le 2° du I de cet article 10 stipule : «Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers». Le tiers en question fait référence à l’aide «Loca-pass», c’est à dire que concrètement les organismes du 1% logement avancent gratuitement sous forme de prêt le dépôt de garantie demandé par le propriétaire quand le locataire (quel qu’il soit) signe son contrat de location. Ce prêt sans intérêt est remboursable en 36 mensualités maximum.

En attendant les prochaines modifications visant les baux d’habitation (réformes du dépôt de garantie et de la caution) et avec une pensée pour les propriétaires, je termine avec l’article 11 de la loi pour le pouvoir d’achat qui est un «cadeau sénatorial» en leur faveur. Ils pourront maintenant demander de percevoir directement l’allocation logement octroyée à leurs locataires sans avoir besoin de leur accord comme c’était le cas jusqu’ici sous réserve du bail d’un logement «décent» c’est à dire conforme au décret du 30 janvier 2002.

Publié par Jack D Le 15 - février - 2008 Droit immobilier

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