JURIBLOGSPHERE

Le Blog Juridique au Service de la Communauté des Internautes

Le 16 novembre dernier, la fondation Abbé Pierre a lancé une campagne nationale inédite de mobilisation citoyenne intitulée « Carton rouge au mal logement ».

Elle est parrainée par Éric Cantona qui apparait dans un clip vidéo (ci-dessous).

A ce clip s’ajoute :

♦  une pétition – que vous êtes vivement appelés à signer – qui sera remise au Premier ministre,

♦ plusieurs évènements qui se dérouleront un peu partout en France,

♦ un site Internet dédié à cette campagne.

Refusons l’inacceptable : Carton Rouge au mal-logement !

Cette injustice n’est pas une fatalité !

Ce carton rouge symbolise la détermination de la Fondation Abbé Pierre à combattre le mal-logement.

Car des solutions existent :

Pour imposer sur tout le territoire et dans tout programme immobilier des logements pour tous grâce à un quota minimum de 30 % de logements à loyers accessibles aux plus modestes… Agissons !

Pour rendre le coût du logement abordable (encadrement des loyers, augmentation des aides personnelles au logement, lutte contre la précarité énergétique)… Agissons !

Pour tarir les sources d’exclusion sociale : politique de prévention des expulsions, priorité donnée à la lutte contre l’habitat indigne, renforcement du soutien des accueils de jour… Agissons !

Publié par Jack D Le 23 - novembre - 2010 Actualité

Cet été 2009 aura été fructueux juridiquement en ce qui concerne la mise en œuvre de la loi Boutin, officiellement baptisée «loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion».

Pas moins de cinq circulaires ont été publiées, le 10 juillet 2009, au Bulletin officiel du ministère de l’écologie, de l’énergie, du développement durable et de la mer.

Une première – NOR : LOGU0912577C – relative à l’hébergement avec principalement le plan départemental d’accueil, d’hébergement et d’insertion des personnes sans domicile et à diverses autres mesures comme celles visant certains vendeurs de biens immobiliers ou l’obligation d’information de leurs clients des agents immobiliers apparentés à des banques ou des sociétés financières.

Une deuxième – NOR : LOGU0912570C – relative au logement locatif social avec ses apports sur le pilotage des organismes de logement social, des précisions sur :

le rôle des associations,

sur les rapports locatifs ;  c’est ici que je retrouve des sujets biens connus et que j’ai eu l’occasion d’aborder comme par exemple la quittance gratuite, le cautionnement, l’enquête financière et sociale…,

sur le droit au logement opposable,

sur le Grenelle avec, notamment, le partage des charges d’économie d’énergie – que j’ai évoqué à plusieurs reprises, dans les «posts» sur la présentation de la loi et sur le colloque de l’UNPI – sur lequel je vais à nouveau revenir dans ce billet,

et sur diverses mesures.

Une troisième – NOR : LOGU0912585C – relative au développement de l’offre de logement avec le programme national de requalification des quartiers urbains dégradés, le programme national de rénovation urbaine, le financement du logement, la réforme du 1% logement, l’accession locale à la propriété, l’investissement locatif avec le recentrage des dispositifs d’aides à l’investissement locatif «Robien» et «Borloo populaire» et des mesures diverses.

Une quatrième – NOR : LOGU0912581C – relative au parc privé qui traite de l’agence nationale de l’habitat, de la copropriété sur des thèmes dont je me suis fait l’écho, des rapports locatifs (le contenu est quasiment identique à celui de la seconde circulaire), de la lutte contre l’habitat indigne, et de mesures diverses.

Une cinquième – NOR : LOGU0912573C – relative à l’urbanisme et à la planification qui aborde le programme local de l’habitat, les plans locaux d’urbanisme, les permis de construire, le droit de préemption, les établissements publics fonciers et diverses dispositions.

Toutes ces circulaires se retrouvent sur le site «Circulaires.gouv.fr».

Par ailleurs, le 22 juillet, le conseil national de l’habitat a rendu un avis favorable sur les projets de décrets qui lui ont été présentés et relatifs au partage des charges issues des travaux d’économie d’énergie dans les logements, ces décrets pour l’application de l’article 119 de la loi MOLE, lequel est devenu 23-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Je pense qu’ils devraient être publiés dans le courant de l’automne.

Publié par Jack D Le 11 - septembre - 2009 Droit immobilier

Après la mobilisation pour le logement – épisode 1 qui parlait de l’impact de la loi «Boutin» sur les rapports locatifs, voici le deuxième épisode dans lequel je vais évoquer les conséquences de cette même loi sur la copropriété dont je rappelle que cette dernière est régie par la loi du 10 juillet 1965.

Les délais pour réaliser les travaux de sécurité des ascenseurs sont reportés : le délai maximum est porté de quinze à dix-huit ans à compter de la publication de la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 (Urbanisme et Habitat) qui actualise la législation sur les ascenseurs.

En matière d’honoraires perçus par les syndics à l’occasion de travaux, seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 de la loi de juillet 1965 (c’est à dire ceux qui ne sont pas dans le budget prévisionnel) et votés par l’assemblée générale en application des articles 24, 25, 26, 26-3, et 30 de la loi de juillet 1965 peuvent donner droit à rémunération spécifique au profit du syndic.

Cette rémunération doit être votée lors de la même assemblée que les travaux concernés et aux mêmes règles de majorité.

En cas de changement de syndic, s’agissant de la transmission des archives du syndicat des copropriétaires que l’ancien syndic aurait confié à un prestataire spécialisé, cet ancien syndic est tenu, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

La mise en place, au profit des copropriétaires, d’un droit de priorité lors de la vente de lots à usage exclusivement de stationnement au sein de la copropriété.

Le régime de l’injonction de ravalement est complété pour permettre au maire d’adresser son arrêté prescrivant les travaux au seul syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic, bien évidemment, si l’immeuble est soumis à la loi de juillet 1965.

Le syndic aura la charge, lui, d’en informer sans délai chaque propriétaire, par lettre recommandée avec avis de réception. Ceci évite donc au maire d’avoir à adresser une lettre à chacun des copropriétaires.

La mise à jour des règlements de copropriété anciens à la majorité de l’article 24 de la loi de juillet 1965 est pérennisé. Cette disposition temporaire avait été déjà prorogée, elle a maintenant un caractère permanent.

La loi Hoguet, que connaissent bien tous les professionnels de l’immobilier, se pare d’un nouvel article 4-1 et désormais les syndics, notamment, qui ont «des liens de nature capitalistique ou juridique avec des banques ou des sociétés financières sont tenus d’en informer leurs clients par tout moyen permettant de justifier de la réception de cette information par ces derniers».

La création d’une procédure d’alerte pour les copropriétés en difficulté. Auparavant aucun outil n’existait pour prévenir les problèmes. Il fallait attendre pour agir que les difficultés soient avérées c’est à dire se trouver face à une cessation des paiements ou à une mise en péril de la conservation de l’immeuble.

Cette nouvelle procédure va se déclencher dans deux cas :

– les impayés atteignent 25% des sommes exigibles au titre du budget prévisionnel;

– des factures d’abonnement et de fourniture d’eau ou d’énergie ou des factures de travaux votés par l’assemblée et exécutés restent impayées depuis 6 mois et le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux.

Elle va permettre également d’obtenir la désignation, par le président du tribunal de grande  instance, d’un «mandataire ad hoc» dont la mission est fixé par ce même président.

Ce mandataire devra rendre son rapport dans un délai de trois mois renouvelable une fois et son rapport comprendra :

– une analyse de la situation financière du syndicat et de l’état de l’immeuble;

– des préconisations pour rétablir l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires et, le cas échéant, assurer la sécurité de l’immeuble;

– le résultat des actions de médiation ou de négociation qu’il aura éventuellement menées avec les parties en cause.

Le syndic devra porter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport. Les autorités locales  (préfet, maire…) sont informés de la procédure.

Toujours dans les copropriétés en difficulté, la mission de l’administrateur provisoire est élargie et la procédure de «déclaration d’état de carence» fait l’objet d’assouplissements.

Enfin, la loi légalise la jurisprudence récente en matière de suppression du poste de concierge ou de gardien et la vente du logement affecté à cet emploi.

Elle autorise cette suppression et cette vente à la majorité de l’article 26 de la loi de juillet 1965 sous deux conditions cumulatives :

– le logement affecté au poste de concierge ou de gardien appartient au syndicat;

– les décisions visées ne doivent pas porter atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l’immeuble.

Publié par Jack D Le 17 - juillet - 2009 Droit immobilier

Si dans le domaine de l’immobilier notre pays connait une pénurie de logements, notamment, « sociaux » et/ou en région Ile de France, il n’en va pas de même pour les textes de lois y afférent. J’avais déjà eu l’occasion de parler de cette inflation législative.

Elle demeure toujours bien vivante comme en témoigne la lecture du Journal Officiel du 27 mars 2009 avec la publication de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 dite loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion.

Elle a pour objectif de « libérer l’offre de logements et de rétablir le bon fonctionnement de la chaine du logement« .

De quelle manière cette loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion impacte les rapports locatifs ?

Avec les nouvelles modalités touchant la résiliation du bail et l’expulsion.

Le délai maximum que le juge pouvait accorder à la suite d’une décision d’expulsion était jusqu’ici compris entre 3 mois et 3 ans. Cet intervalle est réduit drastiquement puisque les nouvelles bornes sont maintenant comprises entre 1 mois et 1 an.

Les bailleurs ne vont pas manquer de s’en réjouir car la durée des procédures d’expulsion est ainsi considérablement réduite.

Dans cette distribution de bonnes nouvelles, les locataires ne sont pas oubliés puisque la réécriture de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 les avantage. Ce nouvel article 24 donne la possibilité au préfet du département de saisir les organismes œuvrant pour le logement ou les services sociaux qui vont réaliser une enquête financière sociale au cours de laquelle le bailleur et le locataire présenteront leurs observations.

Pour favoriser la prévention des expulsions, la création des commissions de prévention des expulsions est rendue obligatoire.

Une définition de l’habitat indigne est donnée : «Constituent un habitat indigne les locaux ou installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé.».

Enfin, le Code civil est complété au 1° de son article 1719 et celui-ci dispose maintenant que lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

√ Avec les mesures de garantie du bailleur.

En matière de cautionnement, la loi interdit le cumul entre une caution et une garantie fournie par une assurance. Un bailleur personne morale (autre qu’une société civile familiale) ne peut demander une caution que si elle est apportée par un des organismes figurant sur une liste établie par décret ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

J’observe que le garant est soumis à un formalisme lourd et rigoureux, et pour ne citer qu’une partie de ce qui l’attend, il doit, par exemple, faire précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’il figurent au contrat de location.

Si le bailleur demande au locataire une garantie à première demande ou un dépôt d’argent sur compte bloqué, la somme ne peut excéder un mois de loyer par coordination avec la loi qui a réduit à un mois le montant maximum du dépôt de garantie.

Quant à la restitution du dépôt de garantie en cas de vente, de succession ou de donation du logement loué, elle incombe dorénavant au nouveau bailleur.

√ Avec le renforcement de l’obligation d’information du locataire.

«Le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée».

Pas de sanction prévue en cas de violation de cette obligation. Cependant, si je raisonne par analogie avec la loi Carrez, le juge pourrait réduire le loyer si le bailleur a mentionné une surface supérieure à la réalité et dans le cas ou rien n’est indiqué, une action en dommages-intérêts pourrait éventuellement prospérer.

√ Avec un nouveau mécanisme autorisant le partage d’économie de charges.

Ce mécanisme a été évoqué lors du colloque «Charges locatives» de l’Union Nationale de la Propriété Immobilière. Tout est encore bien flou et le représentant des locataires ne s’est pas vraiment montré enthousiasmé par ce dispositif.

√ Par des mesures diverses.

Le principe de la transmission gratuite par le bailleur au locataire de la quittance est consacré, dés lors des frais d’envoi de cette quittance ne peuvent être facturés au locataire comme ne s’est pas privé de le faire, durant de longues années, FONCIA pour citer le cas que je connais.

Publié par Jack D Le 30 - juin - 2009 Droit immobilier

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