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Il est un fait qu’en France, de plus en plus de personnes éprouvent des difficultés à faire face aux charges inhérentes au logement, particulièrement les titulaires de minima sociaux.

Il conviendrait alors d’envisager des mesures pour traiter de manière égale l’ensemble de ces titulaires de minima sociaux en généralisant les dispositions afférentes au revenu minimum d’insertion, c’est à dire, pour les locataires qui le souhaitent, leur ouvrir le bénéfice du délai de préavis réduit prévu par l’article 15-I alinéa 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’Administration (rép. min. Labrette-Ménager, n° 45332, JO AN 5 janvier 2010) rappelle que ce délai de préavis réduit de l’article 15-1 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 a été introduit pour tenir compte d’événements imprévus ou de situations particulières, notamment lorsque le locataire perçoit le revenu minimum d’insertion remplacé par le revenu de solidarité active depuis le 1er juin 2009.

Elle rappelle également que la jurisprudence considère, dans ce domaine du délai de préavis réduit, qu’il convient de s’en tenir à la liste limitative envisagée par la loi et que cette même jurisprudence refuse d’étendre cette liste à des cas non visés par celle-ci, condamnant ainsi toute extension du texte par raisonnement analogique.

L’Administration rappelle enfin, reprenant son credo, qu’elle n’envisage toujours pas – dans le souci de conserver une règle claire et d’application générale – d’étendre le délai de préavis réduit à d’autres cas que ceux actuellement prévus, afin d’éviter la multiplication de situations dérogatoires qui pourraient remettre en cause le principe d’équilibre des relations entre bailleurs et locataires posé par la loi.

Elle fait seulement savoir que dans la proposition de loi de simplification et d’amélioration de la qualité du droit présenté par le député Jean-Luc Warsmann – adoptée par l’assemblée nationale en première lecture le 2 décembre 2009 – l’article 5 prévoit la possibilité pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active de donner congé à leur bailleur avec un délai de préavis réduit à un mois.

Publié par Jack D Le 10 - février - 2010 Droit immobilier

L’article 15-I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire et de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Toutefois, en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d’un mois. ».

Ainsi, le locataire peut donner congé à son bailleur moyennant un délai de préavis ramené à un mois notamment suite à une mutation.

Cette mutation doit-elle avoir été imposée par l’employeur du locataire pour que ce délai de préavis réduit soit valide ?

La Cour de cassation (Cour de cassation, 3ème chambre civile, pourvoi n° 09-10287, 20 janvier 2010) dans l’affaire qui lui était soumise – ou le locataire avait bien fait l’objet d’une mutation mais cette dernière n’était pas du fait de son employeur mais de lui-même qui avait pris l’initiative de quitter ses fonctions pour en occuper de nouvelles auprès de la succursale de la banque de France à Rennes, dans le désir de rejoindre son épouse – a répondu que l’article 15-1, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoyait pas que la mutation devait être imposée par l’employeur, qu’en conséquence, il importait peu que M. X… fût à l’origine de cette mutation.

Publié par Jack D Le 25 - janvier - 2010 Droit immobilier

La ministre du logement et de la ville vient de faire connaître sa position sur la question de l’extension des réductions de préavis dans le bail d’habitation.

Elle rappelle (Rép. Grall, JO AN 3 juin 2008, p. 4707) le principe, contenu dans l’article 15-1 alinéa 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de la durée du préavis fixée à trois mois lorsqu’un locataire donne congé.

Cette durée a été instaurée pour permettre au propriétaire de disposer d’un délai raisonnable pour rechercher un nouveau locataire et limiter la vacance du logement.

Comme tout principe, il connaît des exceptions à savoir que la durée du préavis de trois mois est ramenée à un mois pour tenir compte d’événements imprévus ou de situations particulières :

– lors de l’obtention d’un premier emploi,

– lors d’une mutation,

– lors d’une perte d’emploi ou d’un nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi,

– lorsque le locataire est âgé de plus de soixante ans et que son état de santé justifie un changement de domicile,

– lorsque le locataire perçoit le revenu minimum d’insertion (RMI).

Dans le souci de conserver une règle claire et d’application générale, elle n’envisage pas d’étendre le délai de préavis réduit à d’autres cas que ceux actuellement prévus afin d’éviter la multiplication de situations dérogatoires qui pourraient remettre en cause le principe d’équilibre des relations entre bailleurs et locataires posé par la loi.

Pour les étudiants qui sont obligés de quitter rapidement leur logement afin de poursuivre leur cursus dans une autre ville (par exemple une réorientation en cours d’année suite à un échec, la réussite à un concours d’entrée dans une école ou un institut se situant dans une autre ville), elle suggère l’utilisation de la location meublée dont les règles sont plus souples, notamment la durée du bail qui peut être ramenée à neuf mois.

En outre, l’emménagement dans un nouveau logement est facilité par la réduction à un mois du montant du dépôt de garantie et la possibilité pour les étudiants de souscrire au «Loca-Pass».

Publié par Jack D Le 25 - juin - 2008 Droit immobilier

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