JURIBLOGSPHERE

Le Blog Juridique au Service de la Communauté des Internautes

L’association des responsables de copropriété du Languedoc a relevé, pour un syndic sétois, une pratique consistant à percevoir des commissionnements d’entreprise.

Cette pratique pose problème dans la mesure où les copropriétaires font confiance à leur syndic pour faire jouer la concurrence et identifier le meilleur prestataire sur des critères objectifs.

Ce système n’est-il pas une entorse grave aux textes en vigueur, notamment à l’article 66 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 pris pour l’application de la loi « Hoguet » qui fixe les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce ?

Article 66 du décret du 20 juillet 1972 : « le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées ».

L’administration répond (rép. min. Navarro, n° 19169, JO Sénat 17 mai 2012) qu’il résulte de cet article que le syndic de copropriété ne peut légalement percevoir de rétrocommissions de la part de sociétés en contrepartie de la passation de contrats avec ces entreprises pour le compte des syndicats de copropriétaires dont il est le mandataire.

Un syndic percevant de telles rétrocommissions pourra voir sa responsabilité civile professionnelle engagée vis à vis du syndicat des copropriétaires dés lors que ce dernier sera en mesure de démontrer l’existence non seulement d’une faute, tenant en la violation de l’article 66 du décret, mais aussi d’un préjudice en découlant pour les copropriétaires.

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Publié par Jack D Le 2 - juin - 2012 Droit immobilier

Dans la vie réelle, le monde de l’immobilier et sur le Net, il faisait beaucoup parler de lui, le diagnostic relatif aux technologies de l’information et de la communication.

Les agents immobiliers attendaient l’arrivée de ce nouveau diagnostic avec impatience car, à leurs dires, ils sont de plus en plus confrontés à des questions de clients souhaitant savoir s’ils pourront se connecter en haut débit ou pas et ils ne savent pas comment leur répondre.

Ce diagnostic, fourni par les mêmes organismes que ceux qui procèdent aux diagnostics immobiliers, se serait déroulé en deux étapes pour ces professionnels :

– Dans un premier temps, par le recensement des prises téléphoniques ADSL, câble et fibre optique,

– Ensuite, par l’utilisation du site Internet Degrouptest pour obtenir les caractéristiques techniques de la ligne ainsi que le débit auquel le futur propriétaire/locataire pouvait disposer.

Si cette belle organisation devait voir le jour, cela ne sera pas dans l’immédiat – c’est ainsi que j’ai employé à dessein l’imparfait – car elle vient d’être condamnée par les pouvoirs publics.

L’Administration rappelle (rép. min. n° 17673, Maurey, JO Sénat 26 mai 2011) que les diagnostics techniques à fournir en cas de vente d’un logement informent l’acquéreur sur les risques que présente le bien en matière de sécurité et de santé, ainsi que sur sa performance énergétique.

L’objectif est d’inciter le vendeur ou l’acquéreur à réaliser les travaux permettant de mettre en sécurité son logement ou de limiter ses consommations énergétiques.

Or, la qualité des lignes de communication électroniques n’est pas intrinsèque au logement, mais dépend, entre autres, de la longueur de la ligne, entre le logement et le central téléphonique.

L’occupant ne possède donc aucun moyen d’action pour l’amélioration de la ligne téléphonique existante.

De plus, les opérateurs de communications électroniques proposent des tests d’éligibilité gratuits qui permettent, à partir du numéro de téléphone du propriétaire, de connaître les services Internet accessibles.

Il n’est, ainsi, pas envisagé de modifier la réglementation actuelle sur le dossier de diagnostic technique fourni en cas de vente pour y inclure un nouveau diagnostic relatif aux technologies de l’information et de la communication.

Publié par Jack D Le 1 - juin - 2011 Droit immobilier

Dans ses dispositions afférentes à la protection de l’acquéreur d’immeuble et au régime des copropriétés, la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains a prévu l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat (article 77).

Elle devait permettre d’améliorer la transparence de la gestion des syndics de copropriétés.

Cette ouverture restant de l’ordre du possible, de nombreux syndics se sont engouffrés dans cette brèche et demandent systématiquement une dispense d’ouverture de compte séparé sous peine de majorer leurs honoraires.

Aussi, certains copropriétaires demandent que la séparation soit reconnue « d’ordre public ».

L’Administration (rép. min. Ginesta, n° 99414, JO AN 19 avril 2011) répond qu’il n’existe pas de bilan officiel concernant l’application des dispositions, issues de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, imposant aux syndics d’ouvrir un compte séparé au nom de chaque copropriété, sauf dispense accordée par l’assemblée générale lorsque le syndic est un professionnel soumis à la loi Hoguet.

Mais elle précise qu’il semble ressortir des enquêtes menées, récemment, par diverses associations de consommateurs et de copropriétaires que l’ouverture d’un compte séparé est assez peu pratiquée, les syndics professionnels obtenant généralement la dispense d’ouverture d’un tel compte et l’autorisation de déposer les fonds reçus au nom et pour le compte de la copropriété sur le compte unique ouvert au nom du syndic.

L’Administration rappelle également :

– que l’obligation pour les syndics d’ouvrir un compte séparé au nom de chaque copropriété fait partie des questions actuellement traitées dans le cadre plus général de l’avant-projet de loi relatif à la réforme de l’exercice des activités d’entremise et de gestion immobilière.

– que cet avant-projet est piloté par le ministère de la justice et des libertés et que le secrétariat d’État au logement est associé à son élaboration.

Et que, dans ces conditions, il n’y aura donc pas de proposition de réforme spécifique sur la question du compte séparé, mais simplement poursuivre du travail en cours.

Publié par Jack D Le 28 - mai - 2011 Droit immobilier

En l’espèce, il s’agit d’associations au profil un peu particulier puisque initiées par des partenaires publics et privés et soutenues majoritairement par des collectivités territoriales.

Au fil du temps, ces structures sont inéluctablement confrontées à des évolutions statutaires pour faire face à leur développement.

Ces évolutions ont conduit à se poser la question de savoir si une association peut se transformer en société d’économie mixte voire en société commerciale.

Si les textes prévoient qu’une association peut se transformer en groupement d’intérêt économique selon l’article 251-18 du Code de commerce ou en société coopérative d’intérêt collectif conformément à l’article 28 bis de la loi n° 47-1775 du 10 septembre 1947 modifiée par la loi n° 2001-624 du 17 juillet 2001, aucune disposition ne permet le passage en société commerciale.

A cette question, l’Administration a répondu (rép. min. Clément, n° 32913,  JO AN 8 février 2011) que le législateur ne reconnait pas la transformation d’une association en société commerciale ou en société d’économie mixte.

La jurisprudence est sur la même ligne.

La Cour de cassation a jugé que la personnalité morale d’une association ne pouvait se continuer dans celle d’une société commerciale en déclarant irrecevable, faute d’intérêt à agir, l’intervention en appel d’une société à responsabilité limitée qui avait repris l’activité d’une association dissoute au cours de l’instance.

Cette exclusion se justifie au regard de la nature des activités conduites par ces différentes entités juridiques : alors que l’association implique la mise en commun de connaissances ou d’activités dans un but non lucratif, la société a pour finalité, notamment, un partage de bénéfices.

Si dans les faits, certaines sociétés peuvent privilégier une recherche d’économies, la nature juridique de cette forme sociale vise à un but lucratif qui la distingue fondamentalement de l’association.

Les possibilités de transformation sans dissolution d’une association seulement en groupement d’intérêt économique ou en société coopérative d’intérêt collectif font sens dans la mesure ou ces structures ont pour objet, dans le premier cas, de faciliter l’exercice d’une activité économique par la mise en commun des moyens et, dans le second, la production ou la fourniture de biens et de services présentant un caractère d’utilité sociale.

Publié par Jack D Le 14 - février - 2011 Droit des sociétés

Depuis son lancement, le statut d’auto-entrepreneur a connu un vif succès bien que, ces temps derniers, il ait connu quelques vicissitudes, notamment, du fait de la contribution foncière des entreprises.

Ce succès a donc engendré de nombreuses vocations dont celles d’agents publics.

Du fait de la condition particulière de ces personnels, comment peuvent-ils accéder à ce statut issu de la loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008 ?

Un petit rappel, tout d’abord, du principe dégagé par l’article 25 de la loi du 13 juillet 1983 qui veut que « les fonctionnaires et agents non titulaires de droit public consacrent l’intégralité de leur activité professionnelle aux tâches qui leur sont confiées » et « ne peuvent exercer à titre professionnel une activité privée lucrative de quelque nature que ce soit ».

Mais comme tout principe, il connait des dérogations – constitutives d’un décret du 2 mai 2007 – qui ne sont accordées que sous réserve que le fonctionnement normal, l’indépendance et la neutralité du service soient préservés.

Concilier ces impératifs de bonne marche de l’administration avec les souhaits d’évolution professionnelle des agents publics est l’objectif de ce décret qui prévoit trois dispositifs de cumul adaptés à chaque situation individuelle.

Le premier dispositif est celui du cumul avec l’exercice d’une activité accessoire, ouvert aux agents à temps complet ou à temps partiel.

Après autorisation de l’administration, ces agents peuvent aujourd’hui exercer – de manière accessoire par rapport à leur activité principale – une activité d’expertise, de consultation, d’enseignement ou de formation, une activité agricole, une activité de conjoint collaborateur, une activité d’intérêt général, ou bien encore effectuer des travaux de faible importance chez des particuliers.

Ce type de cumul n’est pas a priori limité dans le temps.

Le second dispositif est celui du cumul pour création ou reprise d’entreprise.

L’agent qui se propose de créer ou de reprendre une entreprise en fait la déclaration à l’autorité dont il relève, qui, après avis de la commission de déontologie, se prononce sur cette déclaration au vu des obligations de service de l’intéressé.

Ni l’objet ni la forme de l’entreprise ne sont limités.

Pour exercer ce cumul, cet agent a la possibilité d’être placé de droit à temps partiel.

La durée du cumul a récemment été allongée par la loi du 3 août 2009 relative à la mobilité et aux parcours professionnels qui porte de deux à trois ans la durée maximale du cumul pouvant être autorisée.

Le troisième dispositif est spécifique aux agents à temps non complet ou exerçant leurs fonctions à temps incomplet, pour une durée inférieure ou égale à 70 % de la durée légale du travail, au lieu de 50 % auparavant.

Il permet à ces agents d’exercer une activité privée lucrative, quel qu’en soit l’objet, ou bien une autre activité publique, après simple information de l’administration.

La pratique d’un tel cumul n’est pas a priori limitée dans le temps.

Pour conclure, je soulignerais, à propos de ce décret du 2 mai 2007, qu’il sera prochainement modifié dans le prolongement de la loi du 3 août 2009.

Sera élargi le champ des activités susceptibles d’être exercées, sous le régime de l’auto-entrepreneur, par les agents à temps complet comme à temps partiel :

Ils pourront développer une activité commerciale complémentaire à la mise en valeur d’un patrimoine personnel, une activité de services à la personne, ou encore vendre des biens qu’ils auront fabriqués personnellement.

(Rép. min. Carayon, n° 64431, JO AN 23 novembre 2010)

Publié par Jack D Le 21 - décembre - 2010 Actualité

Est-il légitime de payer pour l’établissement d’un état des lieux dans le cadre d’un bail d’habitation relevant de la loi du 6 juillet 1989 ?

L’article 3 de ce texte prévoit qu’il est joint au contrat de bail un état des lieux, établi contradictoirement par les parties, lors de la remise ou de la restitution des clés.

Dans le cas ou cet état des lieux serait dressé par un huissier de justice, les frais se partageront par moitié entre le propriétaire et le locataire.

Dans cette seule hypothèse la loi évoque le paiement de frais et donne une clé de répartition.

En conséquence, un état des lieux établi contradictoirement entre le propriétaire et le locataire ou leurs représentants, par exemple l’agent immobilier en qualité de mandataire du propriétaire, ne saurait donner lieu à une rémunération.

Par ailleurs, l’état des lieux est-il  un acte de location au sens de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 ?

« Article 5 – La rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l’établissement d’un acte de location d’un immeuble appartenant à autrui tel que défini à l’article 2 est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire ».

L’établissement de l’acte de location recouvre l’élaboration de l’acte lui-même c’est à dire le contrat de bail et en aucun cas l’état des lieux qui n’est qu’un document accessoire.

(Rép. min. Paillé, n° 24636, JO AN 10 mai 1999).

Publié par Jack D Le 30 - novembre - 2010 Droit immobilier

Une étude, réalisée par deux docteurs en sciences de l’information, montre que les jeunes qui communiquent fréquemment sur Internet n’hésitent pas à donner des informations personnelles sans savoir à qui ils s’adressent précisément.

Ainsi, des personnes mal intentionnées pourraient constituer des fichiers personnels très précis, à l’insu des personnes concernées.

Les pouvoirs publics ont-ils l’intention de mettre en place un dispositif visant à éviter cette dérive ?

Le secrétariat d’État chargé de la prospective et du développement de l’économie numérique répond que dans le cadre des concertations, au sujet du droit à l’oubli numérique, actuellement menées  avec les différents acteurs de l’Internet, un consensus s’est fait sur cette question de la protection des données personnelles pour mettre l’accent sur la pédagogie, essentiellement pour les plus jeunes.

La pédagogie, c’est à dire sensibiliser les internautes, en les informant :

sur les données collectées et sur l’exploitation qui en est éventuellement faite,

sur les conditions générales d’utilisation et les politiques de confidentialité.

Dans ce domaine de la confidentialité, les outils mis à disposition doivent être mis en évidence et les explications données dans un langage simple et accessible.

En ce qui concerne plus particulièrement la protection des mineurs, la plupart des acteurs du web se sont dits prêts à mettre en œuvre des bonnes pratiques en la matière.

Par ailleurs, plusieurs associations spécialisées travaillent déjà pour apprendre aux jeunes à utiliser les outils numériques de manière responsable.

(Rép. min. Wojciechowski, n°87216, JO AN 19 octobre 2010)

Publié par Jack D Le 27 - octobre - 2010 Actualité

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