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L’association des responsables de copropriété du Languedoc a relevé, pour un syndic sétois, une pratique consistant à percevoir des commissionnements d’entreprise.

Cette pratique pose problème dans la mesure où les copropriétaires font confiance à leur syndic pour faire jouer la concurrence et identifier le meilleur prestataire sur des critères objectifs.

Ce système n’est-il pas une entorse grave aux textes en vigueur, notamment à l’article 66 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 pris pour l’application de la loi « Hoguet » qui fixe les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce ?

Article 66 du décret du 20 juillet 1972 : « le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées ».

L’administration répond (rép. min. Navarro, n° 19169, JO Sénat 17 mai 2012) qu’il résulte de cet article que le syndic de copropriété ne peut légalement percevoir de rétrocommissions de la part de sociétés en contrepartie de la passation de contrats avec ces entreprises pour le compte des syndicats de copropriétaires dont il est le mandataire.

Un syndic percevant de telles rétrocommissions pourra voir sa responsabilité civile professionnelle engagée vis à vis du syndicat des copropriétaires dés lors que ce dernier sera en mesure de démontrer l’existence non seulement d’une faute, tenant en la violation de l’article 66 du décret, mais aussi d’un préjudice en découlant pour les copropriétaires.

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Publié par Jack D Le 2 - juin - 2012 Droit immobilier

Amis lecteurs de ce billet, je vous fais profiter d’une réponse à un adhérent – car je sais qu’un grand nombre de personnes ont les mêmes interrogations – à propos des avantages et des inconvénients du compte bancaire séparé au bénéfice du syndicat des copropriétaires.

« Vous évoquez cette question en termes d’avantages et d’inconvénients.

De mon point de vue, je ne vois aucune importunité à l’ouverture d’un tel compte.

Comme vous-même, comme moi-même, votre syndicat de copropriétaires, personne morale, sera titulaire de son propre compte courant voire, éventuellement, de son propre compte d’épargne.

Sur ce compte courant seront déposés les fonds de la copropriété et uniquement ceux de la copropriété, ce qui veut dire qu’étant ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, seuls les mouvements bancaires affectant la copropriété figureront sur les relevés.

À noter, juridiquement parlant, que ce mode de fonctionnement – ceci est trop souvent oublié pour des raisons diverses et variées – constitue le principe posé par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé… :

- d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat ».

L’exception au principe – très largement combattue par nombre d’associations de consommateurs et/ou de copropriétaires – vient ensuite :

« L’assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1 lorsque l’immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat ».

L’article 29-1 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précisant cette exception :

« La décision, prise en application du septième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, par laquelle l’assemblée générale dispense le syndic de l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat fixe la durée pour laquelle la dispense est donnée.

Cette dispense est renouvelable.

Elle prend fin de plein droit en cas de désignation d’un autre syndic ».

Dans ce cas de figure de la dispense conférée au syndic, un compte bancaire unique est ouvert au nom du syndic, lequel compte constitue une sorte de « pot commun » où sont déposés les fonds de l’ensemble des résidences gérées.

C’est ce « pot commun » qui pose problème et qui m’amène à traiter des avantages du compte bancaire séparé.

J’en discerne deux majeurs :

Le premier grand avantage : une transparence totale au niveau des comptes :

Ainsi que je l’indiquais plus haut en présentant le compte courant syndicat des copropriétaires, seuls les mouvements bancaires concernant la copropriété y seront mentionnés.

Corrélativement le travail de contrôle du conseil syndical s’en trouvera facilité (repérer plus clairement les écarts entre les devis et les factures, les retards de paiements…), étant entendu que l’accès au compte bancaire unique du syndic est fréquemment refusé au titre de la confidentialité.

Outre l’audit favorisé, je mentionnerais également :

- La faculté de placer, au profit du syndicat, les excédents de trésorerie de gestion courante, les fonds provisionnés pour d’éventuels gros travaux,

- La possibilité de connaitre aisément, à tout moment et avec exactitude le montant de la trésorerie restant sur le compte.

Le second grand avantage : une sécurité en cas de défaillance du syndic :

Ce qui est tout de même loin d’être négligeable par les temps difficiles qui courent, vous-même et les autres copropriétaires ne perdrez pas d’argent ou vous-même et les autres copropriétaires n’aurez pas à actionner la garantie financière du gestionnaire pour être remboursés.

À propos de cette garantie financière, il ne faut pas perdre de vue que le garant va, légitimement, défendre ses intérêts et donc utiliser tous les moyens dont il dispose pour éviter d’avoir à payer.

Dans l’affaire Les souscripteurs du Lloyd’s de Londres (garant du syndic en liquidation judiciaire) contre le syndicat des copropriétaires 99 avenue de Villiers 75017 Paris (Cour d’appel de Paris n° 07/12209 du 10 avril 2008), c’est tout le sens de la stratégie (gagnante) du Lloyd’s.

Alors que le syndicat avait obtenu gain de cause en première instance, la Cour d’appel jugea sa créance insuffisamment établie et le débouta de toutes ses demandes.

Sur les défaillances de syndic, sachez, en tant que de besoin, qu’elles ne sont pas l’apanage des grands réseaux ou des cabinets importants.

Elles touchent potentiellement tous ces professionnels peu importe leur taille, leur localisation.

Vous posez, ensuite, la question du coût de l’ouverture d’un compte séparé.

En la matière, il convient de se référer à l’arrêté du 19 mars 2010 (JO du 21 mars 2010) modifiant l’arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels.

Son article 1 dispose que les opérations effectuées par les syndics de copropriété qui figurent dans l’annexe relèvent de la gestion courante.

Cette annexe énumère la liste minimale des prestations incluses dans le forfait annuel.

A la rubrique II – Comptabilité générale de la copropriété, le point II-5 est rédigé comme suit :

« Compte bancaire séparé ou, le cas échéant, compte du cabinet en cas de dispense (possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété) ».

Ceci étant, dans la réalité du quotidien, les syndics sollicitent une dispense et s’ils ne l’obtiennent pas augmentent (pas tous) leurs honoraires pour l’ouverture d’un compte bancaire séparé.

Quoi qu’il en soit, il me semble important de garder à l’esprit qu’un contrat se négocie et que la meilleure attitude à avoir est de faire jouer la concurrence ».

Publié par Jack D Le 16 - mars - 2012 Droit immobilier

« Le Monde » et « Les Échos » ont rapporté le contenu de la réunion du 8 novembre dernier de la Commission relative à la copropriété.

Cette réunion a été brève et houleuse.

A son ordre du jour, la réforme de la profession de syndic avec une modification de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les représentants des organisations professionnelles telles l’Union des syndicats de l’immobilier, la Fédération nationale de l’immobilier et le syndicat national des professionnels immobiliers ont, d’entrée de jeu, lu une lettre adressée au président de la République lui demandant le retrait du projet de réforme puis ont quitté la réunion.

Ces organisations n’acceptent pas l’instauration, dans chaque département, d’une commission de discipline chargée, sous l’égide de l’État, d’examiner les éventuels manquements des professionnels.

Le président de l’Union des syndicats de l’immobilier, Serge Ivars, a déclaré :

« C’est une mise sous tutelle insupportable. La réforme concerne tous les métiers de l’immobilier : les administrateurs de biens, les agents immobiliers… La commission de la copropriété  n’est pas l’instance adéquate pour examiner ce type de texte ».

Quant aux copropriétaires, ils jugent le projet de loi trop timide :

Bruno Dhont, directeur de l’association des responsables de copropriété, regrette que le compte séparé ne soit pas rendu obligatoire et que le projet de texte fasse l’impasse sur le problème de la garantie financière des syndics, qui fonctionne mal, et celui de leur conflit d’intérêts, lorsqu’ils ont une société de travaux, d’audit d’ascenseurs, de courtage en assurance…

Publié par Jack D Le 25 - novembre - 2010 Droit immobilier

Il y a un peu plus d’un mois, j’avais évoqué sa préparation suite à une déclaration du porte-parole adjoint du ministère de la justice.

Grâce à l’association des responsables de copropriété toujours bien informée, voici les grandes lignes de ce projet de loi réformant la profession de syndic de copropriété, lequel texte devrait être transmis au Conseil d’État dans les prochaines semaines.

Les points importants à retenir réunis autour de six grands thèmes :

1) La discipline au sein de la profession

Un Conseil de la copropriété verra le jour.

Ce Conseil aura, notamment, pour mission de rédiger un code de déontologie applicable à l’ensemble des syndics. Ce code sera ensuite repris dans un décret.

Des Commissions régionales de déontologie et de discipline des syndics vont être également créées.

Ces Commissions seront composées de cinq personnes :

- un magistrat qui en assumera la présidence,

- deux syndics de copropriété qui représenteront les intérêts de ces professionnels,

- deux copropriétaires qui s’exprimeront au nom des copropriétaires pris dans leur ensemble.

Ainsi formées, elles traiteront non seulement des manquements aux lois et règlements ainsi qu’au Code de déontologie des syndics mais également de toutes les négligences graves.

Dotées d’un pouvoir disciplinaire, elles seront aussi habilitées, à l’égard des syndics, à prononcer des sanctions pouvant aller de l’avertissement à l’interdiction définitive d’exercer.

2) Les contrats de syndic

Depuis de nombreuses années, les contrats de syndic font l’objet de vives critiques, notamment, de la part d’associations de consommateurs ou de responsables de copropriétés.

Les pratiques de beaucoup de syndics, diversement qualifiées, sont régulièrement dénoncées à tel point que le secrétaire d’État au commerce, à l’artisanat, aux petites et moyennes entreprises, au tourisme, aux services et à la consommation – Hervé Novelli – a du mettre sa menace à exécution de publier un texte censé mettre de l’ordre et ramener calme et sérénité dans les relations entre les diverses parties prenantes.

C’est l’objectif poursuivi par l’arrêté du 19 mars 2010, qui va entrer en vigueur dans quelques jours, et qui n’aura donc été que partiellement atteint.

Un décret viendra fixer la liste des tâches courantes donnant lieu à une rémunération forfaitaire et les conditions dans lesquelles pourront être pratiquées des honoraires supplémentaires.

3) Le compte séparé

Sur le plan juridique, le principe posé par le septième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est celui du compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat avec faculté pour l’assemblée générale d’en décider autrement lorsque l’immeuble est administré par un syndic.

Dans la réalité de la gestion des copropriétés par les syndics, d’une manière générale, l’exception dont ils sont bénéficiaires est devenu le principe, ce qui n’est d’ailleurs pas – ici encore – sans provoquer le courroux des associations de copropriétaires et de consommateurs.

Cette faculté sera supprimée et de ce fait seul subsistera le compte séparé.

Par ailleurs, un décret fixera les conditions concernant la gestion financière et comptable des copropriétés.

4) La mise en concurrence des syndics

En cas d’élection, les syndics seront obligatoirement mis en concurrence « de façon assez singulière » pour reprendre les termes de l’association des responsables de copropriété. Des précisions sont à venir.

5) Les liens des syndics avec d’autres sociétés

Dans ce domaine, les obligations d’information – au bénéfice des copropriétaires – gagnent du terrain.

Aujourd’hui existe celle de l’article 122 de la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion qui oblige les syndics à informer leurs clients des liens de nature capitalistique ou juridique qu’ils ont avec des banques ou des sociétés financières.

Dans le futur, s’ajoutera un décret contraignant les syndics à dévoiler les sociétés dans lesquelles ils ont des intérêts et qui interviennent dans les copropriétés.

6) La formation des syndics

Un décret astreindra les syndics à une formation continue obligatoire dont le contenu sera défini par le Conseil de la copropriété.

Quant aux syndics bénévoles qui ne sont pas oubliés, ils devront suivre une formation dans les trois mois de leur première élection.

Publié par Jack D Le 17 - juin - 2010 Droit immobilier

Le voile est maintenant levé : le porte-parole adjoint du ministère de la justice a fait savoir, vendredi, que les services en collaboration avec les professionnels travaillaient effectivement à l’élaboration d’un projet de loi afin d’améliorer le fonctionnement des syndics de copropriété et ainsi mieux protéger les copropriétaires et les consommateurs.

En préparation depuis plusieurs mois, la rédaction de ce projet de loi a été accélérée pour que le texte soit présenté au Parlement avant la fin juin.

Cette accélération est vraisemblablement la conséquence des informations parues dans la presse, au tout début de ce mois, à propos du groupe « Urbania », troisième administrateur de biens en France.

Sur le site de l’association des responsables de copropriétés, dans un dossier intitulé « URBANIA : l’affaire ! », vous pouvez retrouver les articles à ce sujet parus dans différents journaux.

Ainsi, une partie de l’argent des comptes « reflets » aurait été utilisé par « URBANIA » pour acquérir des fonds de commerce ou racheter des intérêts détenus par des actionnaires minoritaires…

Le septième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est libellé en ces termes :

« - d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1 lorsque l’immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat ».

Entre autres, le temps n’est-il pas maintenant venu de le réécrire comme suit :

« - d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1 lorsque l’immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat » ?

Publié par Jack D Le 9 - mai - 2010 Droit immobilier

Je pensais que la situation allait se détendre sur le front des syndics de copropriété et de leurs prestations après la publication de l’arrêté du 19 mars 2010.

Dans son édition du 26 avril dernier, le site Internet du quotidien économique « La Tribune » révèle qu’il n’en est rien et que ces professionnels restent dans le viseur des pouvoirs publics.

J’apprends que les services de Michelle Alliot-Marie ont engagé une réflexion pour voir de quelles manières améliorer le fonctionnement des syndics.

Tout ceci pourrait se justifier par le fait qu’ils touchent au quotidien de bon nombre d’entre nous, qu’il y a, dans notre pays, environ huit millions de copropriétés et qu’à l’occasion d’une interview, Hervé Novelli avait évoqué sa saisine de la commission des clauses abusives à propos de leurs contrats.

Du ministère de la Justice, rien n’a filtré ni sur le contenu ni sur un calendrier de mise en œuvre de ces mesures de correction, tout juste un tout petit coin du voile est levé avec une possibilité de validation, par des commissaires aux comptes, des comptes annuels des copropriétés gérées par les syndics.

Une manière pour les commissaires aux comptes de récupérer une partie des mandats perdus dans les sociétés par actions simplifiées avec les dispositions de la loi de modernisation de l’économie ?

Si cette piste devait être retenue, ce qui est certain, c’est qu’elle entrainera inévitablement une augmentation du coût des prestations des administrateurs de biens dont se passeraient, sauf adoption de seuils, les très petites copropriétés.

Publié par Jack D Le 29 - avril - 2010 Droit immobilier

Lors des assises de la consommation en octobre dernier, Hervé Novelli l’avait évoqué mais rien ne venait… Il est enfin publié cet arrêté concernant le contenu des contrats de syndic de copropriété.

Cette publication faite, dans un article paru dans le quotidien « Le Figaro » de ce jour, j’ai pu lire que le secrétaire d’État n’avait pas l’intention d’abandonner le sujet.

J’ai noté, comme beaucoup, qu’il a saisi « la commission des clauses abusives afin de disposer d’une expertise approfondie sur le ­caractère abusif ou non de l’ensemble des clauses figurant dans les contrats ».

Arrêté du 19 mars 2010 modifiant l’arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels

Quant aux réactions, elles sont diverses et variées.

Si l’Union des syndicats de l’immobilier et la Fédération nationale de l’immobilier ont fait part de leur satisfaction quant à ce texte, il n’en va pas de même pour la Confédération générale des locataires qui parle de « compromis très imparfait entre les attentes des consommateurs et les résistances des professionnels », ou pour l’association des responsables de copropriété qui écrit qu’il s’agit d’un arrêté au contenu « minimaliste et très incomplet qui laissera libres les syndics de continuer à pratiquer des honoraires et frais supplémentaires abusifs, arbitraires, incontrôlables ».

Cette dernière – qui conseille et défend vigoureusement les copropriétaires – a, d’ailleurs, mis en ligne un document utile et intéressant sous la forme d’un tableau dans lequel les auteurs analysent ligne à ligne non seulement le contenu de l’arrêté lui-même mais également celui de son annexe.

Arrêté du 19 mars 2010 sur les contrats de syndics – une analyse ligne à ligne

A noter que cet arrêté entrera en vigueur à compter du 1° juillet 2010.

Publié par Jack D Le 22 - mars - 2010 Droit immobilier

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