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Est-il nécessaire d’assouplir les règles de majorité requises dans les assemblées générales de copropriétaires en vue de promouvoir les travaux visant à économiser l’énergie ?

Étant entendu que l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété prévoit que la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires, laquelle s’avère en pratique impossible à atteindre.

Comme il se doit en droit, il y a le principe, en l’espèce celui de la décision unanime des copropriétaires pour entériner une nouvelle répartition des charges et ses exceptions.

Au titre des exceptions, lorsque des travaux sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par cette même assemblée statuant à la même majorité.

S’agissant des travaux d’économie d’énergie, la majorité est celle de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, avec, sous réserve du respect des conditions posées par l’article 25-1, la possibilité d’un second vote à la majorité simple de l’article 24.

A ceci, s’ajoute la jurisprudence (Cour de cassation, 3ème chambre civile, pourvoi n° 03-10002, 17 novembre 2004) qui précise, dans l’arrêt rapporté, que la décision non contestée d’une assemblée générale d’installer des compteurs d’eau chaude sanitaire et de chauffage, conformément aux dispositions des articles R. 131-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation – dont les dispositions, issues du décret du 30 septembre 1991, dérogent au principe de l’intangibilité de la répartition des charges opérée par le règlement de copropriété – ne nécessite pas un vote des copropriétaires sur la nouvelle répartition des charges de chauffage.

Autrement dit, les règles prévues par les articles R. 131-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation – qui sont impératives et d’ordre public – se substituent partiellement, de plein droit, à la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété, sans qu’un vote de l’assemblée générale soit nécessaire sur ce point.

Ainsi, aucun toilettage des textes en vigueur n’est à envisager (rép. min. Lenoir, n° 64090, JO AN 4 mai 2010) afin de soumettre à la majorité qualifiée le changement de la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété suite à la réalisation de travaux d’économies d’énergie.

Publié par Jack D Le 1 - juin - 2010 Droit immobilier

Cet été 2009 aura été fructueux juridiquement en ce qui concerne la mise en œuvre de la loi Boutin, officiellement baptisée «loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion».

Pas moins de cinq circulaires ont été publiées, le 10 juillet 2009, au Bulletin officiel du ministère de l’écologie, de l’énergie, du développement durable et de la mer.

Une première – NOR : LOGU0912577C – relative à l’hébergement avec principalement le plan départemental d’accueil, d’hébergement et d’insertion des personnes sans domicile et à diverses autres mesures comme celles visant certains vendeurs de biens immobiliers ou l’obligation d’information de leurs clients des agents immobiliers apparentés à des banques ou des sociétés financières.

Une deuxième – NOR : LOGU0912570C – relative au logement locatif social avec ses apports sur le pilotage des organismes de logement social, des précisions sur :

le rôle des associations,

sur les rapports locatifs ;  c’est ici que je retrouve des sujets biens connus et que j’ai eu l’occasion d’aborder comme par exemple la quittance gratuite, le cautionnement, l’enquête financière et sociale…,

sur le droit au logement opposable,

sur le Grenelle avec, notamment, le partage des charges d’économie d’énergie – que j’ai évoqué à plusieurs reprises, dans les «posts» sur la présentation de la loi et sur le colloque de l’UNPI – sur lequel je vais à nouveau revenir dans ce billet,

et sur diverses mesures.

Une troisième – NOR : LOGU0912585C – relative au développement de l’offre de logement avec le programme national de requalification des quartiers urbains dégradés, le programme national de rénovation urbaine, le financement du logement, la réforme du 1% logement, l’accession locale à la propriété, l’investissement locatif avec le recentrage des dispositifs d’aides à l’investissement locatif «Robien» et «Borloo populaire» et des mesures diverses.

Une quatrième – NOR : LOGU0912581C – relative au parc privé qui traite de l’agence nationale de l’habitat, de la copropriété sur des thèmes dont je me suis fait l’écho, des rapports locatifs (le contenu est quasiment identique à celui de la seconde circulaire), de la lutte contre l’habitat indigne, et de mesures diverses.

Une cinquième – NOR : LOGU0912573C – relative à l’urbanisme et à la planification qui aborde le programme local de l’habitat, les plans locaux d’urbanisme, les permis de construire, le droit de préemption, les établissements publics fonciers et diverses dispositions.

Toutes ces circulaires se retrouvent sur le site «Circulaires.gouv.fr».

Par ailleurs, le 22 juillet, le conseil national de l’habitat a rendu un avis favorable sur les projets de décrets qui lui ont été présentés et relatifs au partage des charges issues des travaux d’économie d’énergie dans les logements, ces décrets pour l’application de l’article 119 de la loi MOLE, lequel est devenu 23-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Je pense qu’ils devraient être publiés dans le courant de l’automne.

Publié par Jack D Le 11 - septembre - 2009 Droit immobilier

Locataires, êtes-vous prêts à payer les travaux d’économie d’énergie dans votre logement ?

En droite ligne sorti de la loi «Boutin», officiellement dénommée «loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion», le dispositif de répartition des dépenses d’amélioration énergétique entre bailleurs et locataires se précise.

Ce dispositif donne la possibilité au propriétaire bailleur, qu’il soit public ou privé, de faire participer le locataire au financement de la rénovation énergétique du logement qu’il occupe.

D’après ce que rapportent les uns et les autres des projets de décrets – actuellement soumis à l’avis du Conseil d’État et pour parution en septembre – la contribution du locataire pourra être déterminée de trois manières.

Dans les immeubles anciens qui datent d’avant 1948, le propriétaire bailleur privé ou public pourra demander au locataire de payer une somme forfaitaire allant jusqu’à 20 euros par mois (fixe, non révisable) pendant 15 ans au maximum, en amont des travaux, et sans évaluation concrète de l’économie qu’il va réaliser.

Le locataire est ainsi sur qu’il va devoir payer, va t’il récupérer sa mise du fait des économies réalisées ? Si la réponse est positive dans les discours qui donnent tous les acteurs gagnant/gagnant, dans la réalité, c’est une toute autre histoire…

Dans les bâtiments construits après 1948, deux options dont j’ai lu, sur le plan financier, qu’elles aboutissent toutes deux à ce que le locataire rembourse la moitié de l’économie réalisée, en sachant que cette économie sera déterminée à l’issue des travaux sur la base d’un audit thermique. En aucune manière, il n’est fait référence aux factures réelles et le locataire devra payer avant même que la baisse des charges ne soient avérée.

Je précise que le locataire pourra refuser les travaux pour le logement qu’il occupe mais il ne pourra pas s’opposer à ceux décidés dans les parties communes. Sa contribution sera alors calculée sur les économies d’énergie réalisées sur les consommations énergétiques collectives.

Avec ce qui vient d’être décrit, je comprends et je partage l’inquiétude des associations de défense des locataires qui s’était exprimée, notamment, lors du colloque du mois dernier, sur les charges locatives, organisé par l’Union Nationale de la Propriété Immobilière.

Bien évidemment, elles préféreraient que le locataire ne commence à rembourser le propriétaire bailleur que lorsque les travaux auront été effectués et que les économies d’énergie seront effectives.

La faille de ce dispositif est, à mon avis, qu’il est demandé à un locataire de payer du fait d’une économie qu’il va réaliser sur ses factures d’énergie par suite de travaux engagés en ce sens par un propriétaire mais sans que ces économies aient été incontestablement attestées.

Publié par Jack D Le 22 - juillet - 2009 Droit immobilier

Après la mobilisation pour le logement – épisode 1 qui parlait de l’impact de la loi «Boutin» sur les rapports locatifs, voici le deuxième épisode dans lequel je vais évoquer les conséquences de cette même loi sur la copropriété dont je rappelle que cette dernière est régie par la loi du 10 juillet 1965.

Les délais pour réaliser les travaux de sécurité des ascenseurs sont reportés : le délai maximum est porté de quinze à dix-huit ans à compter de la publication de la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 (Urbanisme et Habitat) qui actualise la législation sur les ascenseurs.

En matière d’honoraires perçus par les syndics à l’occasion de travaux, seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 de la loi de juillet 1965 (c’est à dire ceux qui ne sont pas dans le budget prévisionnel) et votés par l’assemblée générale en application des articles 24, 25, 26, 26-3, et 30 de la loi de juillet 1965 peuvent donner droit à rémunération spécifique au profit du syndic.

Cette rémunération doit être votée lors de la même assemblée que les travaux concernés et aux mêmes règles de majorité.

En cas de changement de syndic, s’agissant de la transmission des archives du syndicat des copropriétaires que l’ancien syndic aurait confié à un prestataire spécialisé, cet ancien syndic est tenu, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

La mise en place, au profit des copropriétaires, d’un droit de priorité lors de la vente de lots à usage exclusivement de stationnement au sein de la copropriété.

Le régime de l’injonction de ravalement est complété pour permettre au maire d’adresser son arrêté prescrivant les travaux au seul syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic, bien évidemment, si l’immeuble est soumis à la loi de juillet 1965.

Le syndic aura la charge, lui, d’en informer sans délai chaque propriétaire, par lettre recommandée avec avis de réception. Ceci évite donc au maire d’avoir à adresser une lettre à chacun des copropriétaires.

La mise à jour des règlements de copropriété anciens à la majorité de l’article 24 de la loi de juillet 1965 est pérennisé. Cette disposition temporaire avait été déjà prorogée, elle a maintenant un caractère permanent.

La loi Hoguet, que connaissent bien tous les professionnels de l’immobilier, se pare d’un nouvel article 4-1 et désormais les syndics, notamment, qui ont «des liens de nature capitalistique ou juridique avec des banques ou des sociétés financières sont tenus d’en informer leurs clients par tout moyen permettant de justifier de la réception de cette information par ces derniers».

La création d’une procédure d’alerte pour les copropriétés en difficulté. Auparavant aucun outil n’existait pour prévenir les problèmes. Il fallait attendre pour agir que les difficultés soient avérées c’est à dire se trouver face à une cessation des paiements ou à une mise en péril de la conservation de l’immeuble.

Cette nouvelle procédure va se déclencher dans deux cas :

– les impayés atteignent 25% des sommes exigibles au titre du budget prévisionnel;

– des factures d’abonnement et de fourniture d’eau ou d’énergie ou des factures de travaux votés par l’assemblée et exécutés restent impayées depuis 6 mois et le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux.

Elle va permettre également d’obtenir la désignation, par le président du tribunal de grande  instance, d’un «mandataire ad hoc» dont la mission est fixé par ce même président.

Ce mandataire devra rendre son rapport dans un délai de trois mois renouvelable une fois et son rapport comprendra :

– une analyse de la situation financière du syndicat et de l’état de l’immeuble;

– des préconisations pour rétablir l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires et, le cas échéant, assurer la sécurité de l’immeuble;

– le résultat des actions de médiation ou de négociation qu’il aura éventuellement menées avec les parties en cause.

Le syndic devra porter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport. Les autorités locales  (préfet, maire…) sont informés de la procédure.

Toujours dans les copropriétés en difficulté, la mission de l’administrateur provisoire est élargie et la procédure de «déclaration d’état de carence» fait l’objet d’assouplissements.

Enfin, la loi légalise la jurisprudence récente en matière de suppression du poste de concierge ou de gardien et la vente du logement affecté à cet emploi.

Elle autorise cette suppression et cette vente à la majorité de l’article 26 de la loi de juillet 1965 sous deux conditions cumulatives :

– le logement affecté au poste de concierge ou de gardien appartient au syndicat;

– les décisions visées ne doivent pas porter atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l’immeuble.

Publié par Jack D Le 17 - juillet - 2009 Droit immobilier

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